벌집순환모형을 활용한 지방 13개 시·도별 주택시장의 현황 진단 및 향후 시장 전망 분석 doc_id PCY_201711220107615701_1

이러한 시장의 분위기 속에 기존의 부동산 시장에 대한 정부의 정책이나 규제의 방향은 개별 시장보다는 수도권과 지방을 이원적으로만 분리한 형태로 이루어져 왔다. 하지만 지방 주택시장은 수도권과는 달리 공간적으로 광범위하고 지역별 특성이 차별적으로 나타날 수 있기 때문에, 개별 시·도별 주택시장에 대한 검토가 필요하다. 지방 주택시장을 지방광역시와 기타지방으로 나누어 살펴보면, 최근 3년간 지방 주택가격 상승률은 기타지방(4.9%)보다 지방광역시(9.0%)에서 높게 나타났다. 또한, 동기간 지방광역시별로도 대전은 1.3% 상승한 반면 대구는 24.9%가 상승하여 큰 차이를 보였다. 특히, 기타지방 주택가격이 상승세를 이어갔음에도 불구하고 전북이나 전남의 주택가격은 각각 –1.2%씩 하락하면서 전반적인 지방 주택시장과 상반된 모습을 보였다. 이렇게 지방 주택시장에서도 지역별로 차별적인 변화가 나타남에 따라 주택시장 지표 분석을 통한 지방 시·도별 주택시장의 현 상황 진단과 시장의 추세적인 변화를 검토할 필요성이 점차 확대되고 있다. 따라서 본 연구에서는 이러한 분석의 필요성에 따라 지방의 주택시장 현황을 지역별로 진단하고, 이에 따른 단기적인 시장전망 및 시사점을 도출하고자 한다. 벌집순환모형을 통한 국내 주택시장의 예측과 전망은 다양한 방면에서 이루어져 왔다. 우선 서수복(2011)의 연구에서는 전국 주택시장을 대상으로 1988년 1분기에서 2010년 3분기까지 주택시장의 변화를 벌집 순환모형에 적용하였다. 분석 결과 장기적인 순환을 찾기는 어려웠으나 국내 외환위기(’97~’01년)와 세계 금융위기(’08~’09년)시기에 단기적으로 벌집순환모형과 유사한 순환이 나타났다. 하지만 선행연구에서는 물가상승에 따른 주택가격 상승분에 대한 보정이 이루어지지 않아 벌집순환모형이 명확하게 드러나지 않았다는 한계를 가진다. 강민석(2015)은 벌집순환모형을 통하여 2015년 기준 수도권은 1국면(회복기)를 거쳐 제2국면(호황기)에 진행 중이며 기타지방은 제2국면(호황기)를 거쳐 제3국면(침체기)로 진입하는 것으로 분석하였다. 하지만 해당 연구에서도 지방 주택시장을 5대광역시와 기타지방권으로만 구분하여 분석하였으며 세부 지방지역에 대한 개별적인 분석은 이루어지지 않았다는 데 그 한계가 있다. 연구에서는 전국 17개 시·도지역 중 지방에 해당하는 13개 지역에 대하여 분석을 실시하고자 한다. 13개 지역은 지방광역시 5개 지역(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)과 지방 도 8개 지역(강원, 충북, 충남, 전북, 전남, 경북, 경남, 제주)으로 구성된다. 단, 세종특별자치시는 ’12.7월 출범되어 분석 자료의 축적이 불충분하여 분석의 대상에서 제외하였으며, 세종시 자료가 개별 시·도가 아닌 지방으로 합해진 자료의 경우에는 세종시의 통계치도 포함하도록 한다. 전술한 바와 같이 본 연구는 다양한 지표를 활용하여 개별 시·도별 주택시장 추이를 살펴보는 것뿐만 아니라 ‘벌집순환모형’을 활용하여 개별 시장이 위치하는 현재 단계 및 향후 예상되는 변화를 예측하고자 한다. 벌집순환모형은 주택의 가격과 거래량에 따른 부동산 경기를 6단계로 나누어 살펴보는 방식으로 본 연구에서는 개별 시·도별 주택시장을 벌집순환모형의 6단계(회복기, 활황기, 침체진입기, 침체기, 불황기, 회복진입기)로 나누어 현재 단계와 향후 진행이 예상되는 단계를 살펴보고자 한다. 구체적으로 는 전반적인 주택시장 추이를 확인하기 위하여 주택매매가격, 거래량을 검토하였으며, 이와 함께 공급동향 추이를 살펴보기 위해 분양 및 입주관련 자료를 분석하였다. 08년 글로벌 금융위기 이후 수도권 부동산 시장은 전반적으로 침체된 모습을 보인 반면에, 지방 주택시장은 혁신도시 등을 중심으로 활기를 보이며 상승세를 이어갔다. 하지만 최근 들어 누적된 시장 상승으로 인하여 시장 과열에 대한 우려가 제기되고 있으며, 일부 지표에서는 수도권에 비해 부정적인 모습이 나타나 전반적인 시장 침체에 대한 우려가 증가하고 있는 실정이다. 실제로 지방 주택가격은 최근 3년간 6.3% 상승(’13년 1.7%, ’14년 1.9%, ’15.11월까지 2.6%)하였으며, 이는 동기간 4.5%가 상승한 수도권에 비하여 높은 수준이다. 이러한 가격 상승 누적과 더불어 지방 주택거래량은 ’15.9월과 10월에 전년동월대비 각각 7.9%, 9.2%씩 감소하였으며, 주택 입주물량은 3년 연속 10만 가구 이상 공급될 것으로 예상되는 등 시장의 부정적 요인 증가로 인한 ’16년 지방의 주택매매가격 상승이 제한적일 것이라는 전망이 우세한 실정이다. 특히, 여신심사 선진화 가이드라인이 ’16.5월부터 지방에도 시행됨에 따라 현재까지 한 번도 적용되지 않았던 간접적인 DTI 규제가 시행되면서 지방 주택시장의 분위기는 더욱 악화될 수 있을 것으로 예상된다. 전국의 분양물량은 ’08년 금융위기 이후 감소세를 보이다 ’11년 이후 증가하면서 ’15년은 약 44.3만 호로 역대 최고 수준을 기록하였다. ’16년 분양계획물량1)은 약 32.0만 호로 작년에 비해 줄어들 것으로 예상되나 이는 최근 10년 동안 ’15년 다음으로 많은 수준으로 증가세는 지속될 것으로 보인다. 지방의 분양물량은 금융위기 이후 지방을 중심으로 주택시장이 활기를 보이면서 ’11년부터 큰 폭 증가하였으며, ’15년 21.3만 호로 최대 물량이 공급되었다. 2010년대 초반, 수도권 주택시장 침체 및 지방 주택시장 강세와 혁신도시 내 분양 등으로 분양물량 중 지방의 비율이 60%를 초과하며 절반을 넘게 차지하였다. 하지만 ’15년에는 수도권 주택시장의 회복으로 지방 분양물량 증가에도 불구하고 그 비중은 감소하는 모습을 보였다. ’16년 지방 분양물량은 ’15년보다 줄어든 13.8만 호가 예정되어 적은 물량은 아니나 예전에 비해 조정되는 모습을 보였으며, 수도권 회복의 영향으로 지방 비중은 더욱 줄어들 것으로 예상된다. 부산은 주택가격이 회복하고 거래량이 증가하였으며, 분양시장도 활기를 보이는 동시에 향후 공급과잉에 대한 부담도 적어 당분간 주택시장이 호황을 누릴 것으로 예상된다. 구체적으로 주택매매가격은 ’08~’11년 큰 폭 상승하면서 지방 상승세를 주도한 이후 조정의 모습을 보였으나, ’15년 다시 회복하면서 지방 평균 이상의 상승세를 기록하였다. 최근 3년간 주택거래량은 지방 증가율 이상을 기록하면서 주택시장이 활기를 보이는 것으로 분석할 수 있다. 분양시장은 최근 4년간 분양물량이 지방 평균 수준 이상으로 증가하였고, 이는 ’16년에도 증가세가 이어질 것으로 예상된다. 미분양은 지방 평균에 비해 낮은 수준으로, 현재의 분양시장은 매우 양호한 수준으로 판단된다. 최근 3년(’12~’15년)간 입주물량은 지방 평균 수준 이상으로 증가하였으나, ’16~’17년은 최근 3년 평균대비 감소할 것으로 예상되어 공급과잉에 대한 부담은 상대적으로 적을 것으로 판단된다. 마지막으로 경기진단모형 결과는 ‘회복진입기(제6기)~회복기(제1기)’로 당분간 주택가격 상승을 동반하여 주택시장이 호황을 보일 가능성이 높은 것으로 예상된다. 대구는 현재 주택시장 관련 모든 지표에서 절정의 모습을 보이며 지방 주택시장을 주도하고 있으나, ’16년 이후 입주물량 증가로 시장이 둔화세로 접어들 가능성 또한 상존하고 있다. 주택매매가격은 ’12~’15년 지방 평균 이상으로 큰 폭 상승하면서 최근 지방 주택가격 상승세를 주도하였으며 최근 3년간 주택거래량 역시 크게 증가하였다. 분양시장은 최근 4년간 분양물량이 증가하였으나 지방 및 전국 평균에는 미치지 못하였고 ’16년은 ’15년 대비 분양물량이 감소할 것으로 예상된다. 또한, 준공 후 미분양은 전혀 없는 등 미분양이 매우 낮은 수준으로 현재의 분양시장은 매우 양호한 수준으로 판단된다. 입주물량은 최근 3년간 지방 증가율(49.2%)에 미치지 못하였지만, 이전 3년에 비하여 34.7% 증가하였으며 ’16~’17년은 최근 3년 평균대비 큰 폭 증가할 것으로 예상된다. 경기진단모형 결과는 ‘활황기(제2기)’로 현재 주택시장이 절정에 있는 것으로 보인다.