한국 부동산 시장의 가격 변화를 정확하게 반영하기 위한 실거래가 기반 특성가격지수(Hedonic Price Index)의 적용 가능성 및 유용성 연구 doc_id PCY_20171122011610601_1

주택가격지수는 주택관련 정책을 결정할 때 중요한 판단기준으로 이용되고 있는데 한국의 경우 국민은행과 일부 부동산 업체에서 호가에 기초한 주택가격지수를 발표하고 있다. 최근 국토해양부에서 아파트실거래가격에 기초한 반복매매모형 주택가격지수를 발표하고 있지만 지수작성의 권역이 넓어서 부동산금융의 실무담당자가 이용하기에는 다소 한계가 존재한다고 할 수 있다. 실거래지수 관련 기존 연구는 특성가격지수모형(hedonic price index model)의 경우 지수작성을 위해서 방대한 양의 데이터가 요구되므로 상대적으로 지수작성이 용이한 반복매매지수모형(repeat sale price index model)의 연구가 대부분을 차지하고 있는 현실이다. 특성가격을 중심으로한 실거래지수 연구도 일부 시도되었으나 자료 등의 문제로 월별지수 형태로 반복매매모형이나 호가지수와의 특성을 비교한 연구는 부족한 실정이다. 주택가격지수 산정에 관한 선행연구는 지수산정의 장단점을 분석하고 시장의 특성을 보다 정확히 반영하는데 목적이 있다고 하겠다. 왜냐하면 정확한 부동산 시장의 수익률 및 위험률을 아는 것은 여러 투자자산의 포트폴리오 선정 및 포트폴리오 자산운용자의 성과평가를 위해 매우 중요하기 때문이다. 반면 정확하지 않은 부동산지수는 부동산 거래빈도가 적거나 또는 다른 이유로 인하여 평활화 현상(smoothing)이 발생할 가능성이 높다. 이러한 문제점 때문에 감정평가에 기초한 부동산지수 보다는 거래가격에 기초한 실거래지수를 도입하려는 연구가 지속되어 왔는데 이러한 연구는 크게 두가지 방법으로 요약할 수 있다. 헤도닉 회귀모형과 반복매매 가격지수모형이 그것이다. 일반적으로 주거용 부동산지수가 아닌 상업용 부동산지수를 산정하는 경우에는 거래의 빈도가 현저히 낮기 때문에 감정평가에 기초한 부동산가격으로 작성되는 경우가 많고 실제로 상업용 부동산지수에 관한 연구는 대부분 오차분석에 집중되는 경향이 있다. 반면, 주택의 경우는 거래의 빈도가 상업용 부동산에 비해서는 상대적으로 높고 안정성이 있기 때문에 거래가격만을 이용한 통계적 지수산정방법을 중심으로 연구가 진행되고 있다. 실거래가격을 기초로 부동산 지수를 작성하는 경우 기존과 같이 표본에 근거하는 라스파이레스(Laspeyres) 방식으로 지수작성을 하기 어렵다. 라스파이레스 방식의 지수를 작성하기 위해서는 매시점마다 표본주택의 가격정보가 필요하나, 표본주택이 항상 매시점 거래되는 것은 아니기 때문이다. 이러한 이유로 실거래가격을 기초로 주택가격지수를 작성하기 위해서는 계량적인 이론모형에 근거한 반복매매지수나헤도닉지수모형등 새로운접근이필요하다. 본 연구에서는 이러한 관점에서 계량적인 이론모형을 가지고 있는 실거래지수를 중심으로 한국의 부동산 시장가격 움직임을 잘 반영할 수 있는 지수작성 가능성을 논의하며 특히, 그동안 방대한 주택 특성자료 때문에 상대적으로 연구가 부족하였던 특성가격지수모형(hedonic price index model)을 중심으로 연구하고자 한다. 특성가격지수의 경우“질적으로 동일한 주택”의 가격변화를 추적하고 특성 차이에 따른 지수를 작성하는 것이 중요하다. 따라서 본 연구에서도 이러한 특성을 고려하여 한국부동산시장의 시장흐름을 반영할 수 있는 실거래지수의 적용가능성에 대해 연구하고자 한다. 본 연구에서는 주요한 목적은 계량적인 이론모형을 가지고 있는 실거래지수를 중심으로 한국의 부동산 시장가격을 잘 반영할 수 있는 지수작성의 가능성을 논의하며 특히, 그동안 방대한 주택특성자료 때문에 상대적으로 연구가 부족하였던 특성가격지수의 적용가능성을 고찰하는 것이었다. 결과적으로 한국 부동산시장에도월별특성가격지수작성이가능하며또한필요하다는점을확인하였다. 일반적으로 부동산시장은 대체적으로 거래빈도가 낮은 시장이며 특히 지역을 세분화하여 지수를 작성하는 경우 이러한 문제점 때문에 부동산가격의 움직임들을 정확하게 측정하기 어려운 것이 사실이다. 반복매매지수모형의 경우 이러한 제약은 더욱 크다고 할 수 있으며 호가지수도 이러한 제약이 존재한다고 하겠다. 부동산 실거래 가격을 이용한 실거래지수는 부동산 파생상품을 설계하는 기준지수이다. 따라서 신뢰할 수 있는 부동산 실거래지수의 작성은 부동산 대출실무를 담당하는 금융기관이나 한국주택금융공사의 경우 반드시 필요하다. 왜냐하면 대출시점에서 정확한 부동산 가치를 평가하지 못하면 부실대출이 발생할 구조적인 문제점을 가지는 것이며 본 연구에서 제시한 결과처럼 금융위기 등 예측하지 못하는 비정상적인 시장에서 단기적으로 금융기관의 손익구조에 더욱 심각한 영향을 미칠 수 있다. 반복매매지수모형(repeat sales price index)은 지수작성기간 중 두 번 이상 거래된 부동산의 거래 가격을 이용하여 지수를 작성하는 방법이며 Bailey, Muth and Nourse(1963)에 의해 개발되어 Case and Shiller(1989)에 의해 수정된 형태로 일반적으로 사용되기 시작하였고, 두 번 이상 거래된 부동산만을 분석대상으로 하기 때문에‘동일한 주택’의 가격 변화를 추정할 수 있다. 그러나 동일한 주택이라 하더라도 부동산의 특성이 시간에 따라 변할 수 있기 때문에 가격변화뿐만 아니라 특성변화도 지수에 포함되는 것이 바람직하다고 하겠다. 이런 측면을 고려한다면 반복매매지수는 재고주택의 가격변화를 보여주는 지수로서 적절한 지수작성 방법이라고 할 수 있다. 반복매매지수모형은 헤도닉지수모형이 필요로 하는 방대한 주택특성자료에 대한 요구조건이 없다는 장점이 있으나, 지수 산정기간 내에 두 번 이상 거래된 주택의 자료만을 사용하게 되므로 표본선택의 편의나 자료이용의 비효율성이란 문제가 내재되어 있다(Clapp and Giaccotto,1992). 또한 반복매매지수모형의 가장 큰 단점은 반복매매 거래쌍의 관측빈도가 낮을 수밖에 없다는 근본적인 문제점을 포함하고 있다. 대부분의 회귀모형에서는 오차항이 정규분포한다는 가정하에 모수적 방법으로 모형을 추정하고 있으며 대표적인 방법이 최소자승법이다. 그러나 시계열자료의 경우 오차항이 어떤 분포를 하는 지를 사전적으로 알 수 없기 때문에 최근 연구에서는 비모수적 추정방법을 사용하기도 한다. 결국 특성가격지수를 정확히 구성하기 위해서는 핵심개념인‘질적으로 동일한 주택’의 가격변화를 추정하기에 용이하고 주택특성 차이를 반영할 수 있는 지수를 모형화하는 것이 필요하다. 대표적인 특성가격지수는 미국상무국 통계청의 신규단독주택가격지수(Price Index for New One-Family Houses Sold)와 영국 통계청의 주택가격지수(National Statistics Housing Price Index) 등이있다. 한편 일반회귀모형과 같이 특성가격 모형에서 어떤 회귀방정식을 사용하여도 변수누락이 발생한다면 심각한 추정오류를 일으킬 수 있다. 왜냐하면 부동산가격에 영향을 미치는 주요 특성들이 독립변수에 모두 포함이 되어야 하는데 현실적으로 자료수집 등의 문제로 특성들을 모두 수치로 표현하기 어렵기 때문이다. 이로 인해 주요 특성변수들이 특성가격 모형에 빠질 가능성이 있고 편의(bias)가 발생할 수 있다. 이러한 문제점 외에도 대부분의 이론모형에서 발생할 수 있는 일반적인 문제 즉, 지역별로 주요특성함수가 다른 경우 이분산(heteroscedasticity)이 발생할 수 있다는 점을 고려하여야 한다. 다만 지역별 이분산 문제는 세분화된 특성함수를 구성하는 경우 상당부분 해소할 수 있을 것으로 기대된다. 강남구의 호가지수 및 실거래지수를 분석한 결과 분석대상기간 동안 2번의 부동산가격 상승기가 존재했음을 확인할 수 있었다. 이는 본 연구에서 계산한 실거래지수나 중개업자의 호가지수인 국민은행지수 모두 유사한 결과를 보이고 있으며 대체적인 가격흐름도 비슷하다는 것을 확인할 수 있었다. 다만 세 지수의 차이점을 세부적으로 분석하여 보면 개별지역의 실거래지수가 호가지수인 국민은행지수보다 2개월 선행하여 고점을 보이고 있으며 부동산경기의 저점은 약 1개월에서 3개월 정도의 시차를 보이면서 선행하고 있다는 점이다. 이것은 선행연구에서도 계속 지적되고 있는 호가지수의 평활화 현상이 실제로 존재한다는 의미이다. 또한 세 지수의 비교결과를 보면 호가지수 보다는 실거래지수가 그리고 실거래지수간의 비교에서는 특성가격지수가 부동산시장의 가격변화를 보다 정확히 근사하는 것으로 볼 수 있다.