서민과 베이비부머 세대의 주거 안정을 위한 다양한 주거복지 정책 제안 및 변화하는 경제 환경에 따른 주택 시장 관리 전략 doc_id PCY_201711220140264791_2

‘주택연금 사전가입제도’는 주택은 보유하고 있지만 처분도 안되고 과도한 부채상환 부담 등 유동성 부족으로 베이비부머 세대 다수가 고통을 겪고 있는 점을 고려하여 도입한 제도이다. 현재 주택연금 가입조건은 60세 이상이기 때문에 50대 베이비부머의 위기상황을 지원하는 제도로 활용할 수 없다. 따라서 주택 연금의 가입조건을 현행 60세 이상에서 50세 이상으로 확대하고, 사전가입자는 60세부터 받을 수 있는 주택연금의 일부를 일시금으로 인출해서 부채상환에 사용하고, 60세가 되면 인출금을 뺀 나머지 금액을 연금 형태로 수령하게 된다. 집을 소유하고 있으나 조기퇴직 등으로 금전적 어려움을 겪는 50대 베이비부머가 기존 주택에 살면서 원리금 상환 부담을 낮출 수 있다는 장점이 있다. 주택연금 사전가입 대상자는 1가구 1주택자로서 50세 이상, 주택가격 수도권 6억원 이하(기타 지역 3억원 이하)주택으로 한정하고 있으며, 향후 주택연금과 관련된 제도를 개선할 것으로 보인다. 렌트푸어의 내 집 마련에 대한 꿈을 실현하고, 삶의 질을 높이기 위해 새로운 방식의 임대주택정책인 ‘행복주택프로젝트’와 ‘목돈 안드는 전세제도’를 제안했다. ‘행복주택프로젝트’는 철도부지 상부에 인공대지를 조성하고, 그곳에 아파트·기숙사·교통(역)·상업 시설을 건설하는 신개념 복합주거타운 정책으로 사유토지를 매입하지 않고 국유지에 대해 낮은 토지사용료를 납부함으로 인해 기존 시세에 비해 1/2~1/3 수준의 저렴한 보증금 및 임대료로 주택을 공급할 수 있다. 임대주택 및 기숙사의 총 공급규모는 5년간 약 20만호로 하며, 2013년 하반기부터 시범적으로 5개에 1만 가구를 착공할 계획이다. ‘목돈 안드는 전세제도’는 최근 전세보증금이 급등하면서 갑자기 목돈을 마련해야 하는 서민들이 고통이 커지고 있는 시장상황을 고려하여 전세세입자를 지원하기 위한 방안이다. 집주인(임대인)이 집을 새로 임대하거나 기존 전세금을 올릴 때, 전세보증금을 금융기관에서 저금리로 대출해 조달하고 세입자(임차인)는 그 이자를 금융기관에 납부토록 하는 방안이다. 세입자가 이자를 내지 못하면 공적금융기관이 이자 지급을 보증하게 된다. 넷째, 민간의 일반셋집을 활용한 “준공공주택제도(일반셋집 등록제)”를 도입할 필요가 있다. 임차시장에 거주하고 있는 세입자의 대부분은 공공주택이 아닌 민간이 보유하고 있는 주택에 거주하고 있다. 그렇기 때문에 공공임대주택을 아무리 많이 공급한다하더라도 세입자의 주거안정을 모두 책임질 수는 없다. 이러한 차원에서 박근혜 당선인이 “목돈 안드는 전세제도”를 공약에 담았지만, 집주인의 대출방식은 아직까지 사회적으로 수용하기 어려워 보인다. 오히려 집주인이 전세금을 올리는 대신 보증부월세로 전 환할 수 있는 제도적인 틀을 정책적으로 마련하는 것이 바람직할 수 있다. 다섯째, 공가나 미분양주택을 적극적으로 활용하여 전세물량의 급격한 감소를 막고, 임차인의 생애주기를 고려하여 전세계약을 3년 계약으로 연장할 필요가 있다. 전세임대자의 평균 임대 지속기간은 2.9년으로 조사됐는데, 이는 중·고등학교의 재학기간과도 동일하기 때문에 현행 2년에서 3년으로 연장하게 되면 학군으로 인한 재계약수요가 줄어들어 전세수요 압력이 낮아질 수 있을 것으로 보인다. 특히 중대형 미분양주택이 많은 경기도의 일부 지자체는 전세주택으로 활용할 수 있는 정책개발이 필요하다. 셋째, 재정을 고려한 상태에서 장기적인 계획을 수립하여 다양한 공공주택을 공급해야 한다. 전세난 해소를 위해 국민들이 가장 많이 원하고 있는 것은 공공주택의 공급확대정책이다. 아직 우리나라의 임대주택 재고가 OECD평균(11.5%)에 못 미치고 있는 점을 감안할 때, 지속적인 공급확대는 반드시 필요하다. 그렇지만 재정이 마련되지 않은 상태에서 임대주택을 확대 공급하는 것은 지속가능성을 담보할 수 없게 된다. 따라서 정권을 초월하여 임대주택 장기공급 로드랩을 수립하고 어포더블하우징의 개념으로 공급해야 한다. 입주자의 경제여건 대비 지나치게 좋은 품질과 고성능의 임대주택 공급은 자제할 필요가 있다. 결국 공급주체(LH등 공공)의 재정손실로 이어지면서 지속성을 해치기 때문이다. 비싸지 않은 기능중심의 주택 공급으로 전환해야 하며, “역세권임대주택”이 입지·규모·가격을 고려한 어포더블 하우징 주택의 공급대안이 될 수 있다. 아직까지 대외경제여건이 크게 개선되지 않은 상태에서 박근혜 당선인이 밝히고 있는 주택부동산 정책은 과거와 달리 개발공약보다는 주거복지에 초점이 맞추어져 있다. 따라서 앞으로는 개발기대감에 따른 주택 및 토지가격의 큰 상승을 기대하기 어려워보이는 측면도 있다. 이러한 환경변화에 맞추어 차기 정부에서는 주택부동산시장을 관리할 필요가 있다. 우선, 「4저2고1단」의 시장변화에 대응한 정책을 구축해야 한다. 당분간 세계경제를 비롯해 국내경제는 불확실성이 극대화되면서, 저투자, 저금리, 저물가, 저성장의 틀을 벗어나기 어려워 보인다. 여기에 높아지는 실업률과 고유가도 주요한 경제변수가 될 것으로 보이며, 경기는 더욱 짧은 순환사이클을 보이게 될 것이다. 이러한 시장특성 변화에 대응하여 정부는 공급정책에서 수요관리정책으로 전환할 필요가 있으며, 기업은 가치창조를 통한 사회적응력을 제고해야 하고, 수요자는 재테크시대에서 자산관리시대로의 전환에 신속히 적응할 필요가 있다. 정부·기업·소비자 모두 불확실성 시대에 맞는 정책 및 사업전략을 구축해야 한다.