인구구조 변화와 고령화에 따른 부동산 시장의 변화 양상 및 이에 대응하기 위한 주거 정책적 과제 doc_id PCY_201711220222920231_2

반면, 수도권의 경우에는 2007~2009년까지 분양 물량이 아직 시장에 미분양(2011.11 현재 27,269호)으로 남아 있고 기존 주택가격의 침체 및 거래 부진에 보금자리주택과의 경합까지 추가되어 주택 구매수요가 크게 위축되어 감소하고 있다. 더군다나 올해부터 본격화 되는 공공기관의 지방이전과, 수도권 지역의 금융 규제(주택담보대출 관련) 요인은 높은 주택가격에 비해 구매력을 낮추는 효과를 주기에 충분하다. 이처럼 수도권은 수요회복에 어려움이 여전한 가운데 2012년에도 고양 삼송 등의 보금자리주택 공급과 화성 동탄 등의 택지공급이 이어지는 등 체감적으로는 과잉 공급현상이 이어질 것으로 예상된다. 수도권 지역의 월평균 아파트 거래량 대비 현재의 미분양 주택수를 감안할 경우 현재의 재고 소진은 기존의 거래량이 유지된다는 조건하에 약 19개월 정도 소요될 것으로 예상된다. 그러나 최근에는 구매능력이 부족해서가 아니라 보유에 따른 상대적 불이익을 회피하고자 하는, 즉‘주택구매 의지가 없는 계층’으로 확대되면서‘보유’중심의 전통적인 주택 점유방식에도 변화가 일어나고 있다. 집값 상승에 대한 기대감이 낮아지면서 기존의 전세를 월세로 전환하려는 시도도 증가하고 있다. 그러나 주택의 가치나 규모, 임대인의 부채규모 등에 따라 월세 전환의 방식도 매우 다양하게 나타나고 있다. 즉 보증금 규모가 적은 소형 저가주택의 경우에는 월세전환이 많은 반면, 보증금 규모가 커질수록, 증가한 금액만을 월세로 전환하는 부분월세(혹은 반전세라고도 함)가 많고, 고액 아파트의 경우에는 전세방식이 여전히 유지되고 있는 것으로 파악되고 있다. 임대시장이 임대인과 임차인의 수요 특성에 따라 매우 세분화되고 있는 것이다. 중장기적으로 부동산 시장의 문제는 저출산·고령화 등 인구구조의 변화로부터 초래될 것이다. 앞에서 제기한 주요 이슈들이 대부분 인구구조에서 비롯되기 때문이다. 인구구조 변화에 대응하여 현재 부동산 시장에 필요한 정책 과제는 다음과 같다. 첫째, 부동산시장의 연착륙을 위한 조정과정이 필요하다. 부동산수요가 감소하는 것 자체는 불가항력적인 측면이 있다. 그러므로 수요 감소에 적응해 가면서 가계의 지나친 부동산 자산 의존구조를 변화시키는 것이 더 시급하다. 부동산 자산을 축소시키는 수단에 있어 매각에만 의존하지 말고, 임대목적의 수익형 부동산으로 전환시키는 방안, 연금형식으로 유동화시키는 방안 등 다양한 이용 및 처분방식에 대한 제도마련과 시장 환경이 요구된다. 둘째, 양적 주거소비에서 질적 주거소비로의 전환에 대한 대비이다. 질적 주거소비로의 전환을 원활하게 하기 위해서는 다양한 임대주택의 공급과 임대서비스 시장의 형성이 필요하다. 계층별 수요를 수용할 수 있는 저렴한 임대주택에서부터 고급 임대주택에 이르기까지 임대주택의 다양화는 물론, 초단기 임대에서부터 장기 임대에 이르기까지 임대 계약기간에 대한 유연성도 지금보다 더욱 확대되어야 할 것이다. 우리나라의 베이비부머 역시 이전과는 다른 신노년층으로 이들이 주축이 되는 고령화 사회는 이전과 다른 패턴을 보일 것이라는 전망도 제기되고 있다. 따라서 은퇴가구가 늘어남에 따라 모든 가구가 주택을 처분하거나 매각한다고 볼 수는 없다. 다만 우리나라의 경우 민간기업의 정년퇴직시기와 국민연금 수령시기간의 격차(약 5년)가 존재함에 따라 부동산의 일부를 현금화하거나 거주주택의 규모를 줄여나가려는 시도는 증가할 수 있다. 그러나 가격상승에 대한 기대감이 낮아지면서 주택이나 부동산 등은 좀처럼 처분이 쉽지 않다. 매도자 역시 손실회피 경향이 커 헐값에 부동산을 처분하려고 하지는 않는다. 그러므로 부동산 자산비중이 높은 우리나라 고령가구들의 자산처분 및 유동화가 매우 시급한 과제라는 사실을 알 수 있다. 2000년 이후 전체 가구들의 부동산 자산비중은 계속 증가해 왔으며 특히 거주목적의 주택보다 거주 외 부동산의 비중이 매우 커졌음을 알 수 있고 이러한 변화는 거의 모두 연령대에서 나타나고 있다. 이들이 향후 노인가구에 편입되면서 기존의 주택 라이프사이클에 따라 다시 안정적인 자가거주로 이동할 것인지, 아니면 자가 대신 임대주택으로 이동할 것인지는 향후 경제 여건이나 주택 시장 상황, 정부의 정책적 의지에 따라 달라질 수 있을 것이다. 그러나 이들 계층이 가져올 주거선택의 코호트 효과는 분명 적지 않을 것이다. 기존 연구들에 의하면 자가가구 보다는 차가가구에서, 연령대별로는 중·고령대일수록 주거비용에 의한 주택소비의 탄력성이 높았다. 그러므로 이들 계층의 주거 소비는 구매력에 따라 자가구매로 전환하거나 혹은 중소형 임대로 주거규모를 축소해 가는 양극화가 더욱 심화될 가능성이 크다. 특히 1~2인 가구의 증가가 젊은층보다 중장년층 및 노년층에서 크게 증가하고 있으므로 이들 가구들에 대한 안정적인 주거 문제는 주택정책 뿐만 아니라 노인 복지정책의 하나로도 중요한 정책과제가 될 것으로 예상된다. 추가적으로 은퇴가구 증가에 대비하면서 우리는 과연 이들이 어디에 거주할 것인가에 대한 공간적인 문제도 고려해야 한다. 이는 복지자금 수요와 연계되기 때문에 자산시장의 문제만큼이나 중요하다. 일본의 경우 베이비부머인 단카이세대의 은퇴 후 주거이동이 일본 사회의 큰 이슈가 되고 있다. 이는 이들의 유입으로 해당도시의 노인부양 부담이 늘어나기 때문이다. 1960년대부터 80년대까지 고도 성장기에 형성된 베드타운에는 단카이세대 비율이 높다. 이들 지역에서는 단카이세대가 60세를 맞으면 인구구조가 한 번에 고령화로 치닫게 되는데, 이를 그대로 방치하면 노동 인구의 소득은 감소하는 반면 의료나 개호 등 지자체의 부담이 늘어나게 된다. 이러한 문제점을 해소하기 위해 등장한 정부의 정책이 바로‘2지역 주거’다. 평일은 편리한 도시에서 생활하고, 주말은 지방에서 자연을 즐기며 슬로우 라이프를 즐기자는 라이프스타일이다. 완전히 터전을 옮기는‘정주(定住)’와 비교하면, 지역의 경제효과가 오히려 높을 것으로 예상된다. 국토교통성에서는 대상인구가 현재 약 100만 명에서 2010년 190만 명, 2020년 680만 명으로 증가할 것으로 예측하고 있다. 1996년부터 이미 도쿄에서 JTI(Japan Trans-housing Institute, 사단법인)를 중심으로 교외지역의 고령자(50세 이상)주택을 젊은 층에 임대하고 도심에 이주할 경우 정부가 사망 시까지 반영구적으로 임대료를 보증하고 전국에서 이주자를 찾아주는‘마이홈 임차제도’를 운용하고 있다. 이 제도는 일생동안 임대료 수입을 보장하며 3년마다 갱신이 가능하고 상속도 가능하다. 재원으로는‘고령자주택기금(약 5억엔)을 활용하며 2008년부터는 부동산 회사와 국토교통성이 제휴하여 운영하고 있다. 이러한 주택은 각종 보증금 없이 시장가격보다 10~20% 저렴하게 임대되고 있다. 일종의 주택연금의 변형된 형태라고 할 수 있다. 등대효과를 방지하기 위해서는 먼 미래에 닥칠 문제에 앞서 당면한 문제에 대한 적극적인 대응이 필요하다. 1~2인 가구의 주거문제에 앞서 3~4인 가족형 가구의 주거문제 해결에 좀 더 적극적으로 대응해야 할 것이다. 은퇴가구들의 부동산 처분을 걱정하기에 앞서 쉽게 유동화하거나 현금화할 수 있는 다양한 금융기법에 대한 고민이 우선되어야 할 것이다. 예를 들어 고령가구들의 안정적인 부동산 처분 및 수익화를 위해서 주택연금이나 역모기지, Sale & Lease-back 등 다양한 부동산 처분방식과 토지임차제도(차지법) 등 제도적으로 보완하거나 개선할 사항이 없는지 면밀한 검토가 요구된다. 둘째, 수명 연장으로 은퇴 이후 삶의 기간이 늘어나고 있다. 따라서 노인들의 정주 문제가 더욱 중요해졌다. 은퇴 이후의 안정적인 정주를 위한 자가주택 및 임대주택의 공급에 대한 방안에도 관심을 가져야 할 것이다. 일본의 경우, 민간 임대주택시장에서는 노인에게 주택임차를 꺼려하는 임대인들이 많아 이를 제도적으로 보완하는 정책들이 제정되었다. 개호나 복지재정 부담의 이유로 노인들의 이주를 꺼려하는 지자체에게 일정부분 보조금을 지급하거나 2지역 거주를 유도하는 정책도 등장하고 있다. 넷째, 가족중심의 주거지원을 통한 저출산과 노인 일자리 창출의 시도가 요구된다. 일본의 사례에서 보듯이 가족의 붕괴는 저출산이 가져온 가장 큰 재앙이 되고 있다. 주거비와 교육비 부담의 증가는 출산을 꺼리는 요인이 될 것이다. 따라서 이 둘의 문제를 한꺼번에 해결하기 위해서는 공동주택 안에 교육시설 및 보육시설의 보강을 통해 주거지원이 보육지원과 함께 이루어지도록 해야 할 것이다. 즉 주거지원이 출산율을 높이는 지원체제로 자리매김할 수 있도록 해야 할 것이다. 아울러 노인들의 일자리와 세대간 통합의 문제가 대두되는 가운데 보육서비스에 노인들이 적극적으로 참여할 수 있는 자원봉사시스템과 사회적 일자리 창출이 요구된다. 이는 노인계층에게 일자리 제공은 물론 젊은 세대와 소통하게 함으로써 고령사회를 좀 더 활기차게 만드는 역할도 할 것이다.