CLT(토지신탁)의 개념, 운영 특징 및 토지임차권을 활용한 주택담보대출과 주거 안정 효과 doc_id PCY_201711220226482911_1

Davis(2007)에 따르면, 가장 일반적인 형태의 CLT는 다음과 같은 특징을 가지고 있다. 첫째, CLT는 해당 지역에서 지자체의 승인을 받은 비영리, 비과세 조직(Nonprofit, tax-exempt corporation)이다. 대부분의 CLT는 저소득층 주거 제공과 같은 자선활동과 주거환경이 열악한 지역의 재개발에 목적을 두고 있다. 그래서 미국의 경우, CLT는 법인세와 같은 세금이 면제되는 비영리조직(501(c)(3))으로 지정되어 있다. 둘째, CLT는 토지에 대한 영구적인 소유권을 보유하고, 토지 위에 지어진 건물들은 개인, 주택협동조합, 비영리 임대주택 사업자, 지자체 등에 판매하여 토지와 건물의 소유권이 분리되어 있다. 셋째, CLT는 CLT의 토지 위에 지어진 건물 구매자들에게 장기간(99년) 동안 독점적으로 토지를 임대한다(Leased land). 넷째, CLT는 CLT 주택에 대한 재판매 가격 설정 권한을 가지고 있다. 재판매 가격은 현 주택소유자에게 적절한 이익을 주고, 미래의 주택 구매자 또한 적정한 가격으로 살 수 있도록 공식에 의해(by a formula) 정해져 있다. 또한, CLT는 만약 집주인이 집을 팔기 원하면 CLT 토지 위의 건물을 재구매할 권리를 보유하고 있다. CLT는 저소득층에 대해 지속해서 양질의 저렴한 주택을 제공하기 위해 (1) 영구적인 토지소유권, (2) CLT 주택 소유자로부터 받는 토지임대수수료 수취권, (3) CLT 주택 판매 시 주택가격 조절권을 가진다. 이러한 CLT의 권리를 통해, CLT는 양질의 저렴한 주택을 지속적으로 공급하여 중산층 이하 주민들의 주거안정을 이룰 수 있다. 이는 주택가격의 상승하락에 관계없이 가능하다. 우선, 주택가격이 지속해서 상승할 경우를 가정해보자. 일반적인 주택의 가격이 300백만 원인데 반해, CLT 주택은 토지비용이 제외되므로 이보다 100백만 원 싼 200백만 원으로 구입이 가능하다. 매년 주택가격이 5%씩 상승하여 5년 뒤에 주택을 판매할 경우 일반주택의 주택가격은 383백만 원으로 83백만 원이 오른다. CLT 주택은 255백만 원으로 55백만 원이 오른다. 그러나 재판매가격 규제로 인해 상승폭이 25%로 제한되어, CLT 주택의 판매가격은 214백만 원이 된다(=200백만 원 + 55백만 원×25%). 이러한 가격제한은 CLT 주택 구입 시 CLT와 구매자 간의 계약사항이므로, 최초 주택구매자가 이의를 제기할 수 없다. 그런데 CLT 토지 임대 수수료가 일반적인 토지임대 수수료보다 훨씬 싸다. CLT의 토지임대수수료는 CLT 마다 다르기는 하지만, 저소득층의 주거안정을 위해 전반적으로 매우 싸게 책정한다. 전은호, 서순탁(2008)에 따르면, 해외사례에서 언급한 챔플레인 하우징 트러스트의 경우 월 임대료가 단독주택은 25달러, 아파트는 10달러에 불과하다. 따라서 CLT 토지 임대료 수수권의 가치 역시 그리 크지 않다. 따라서 CLT 주택 소유자의 토지 임차권 가치(=토지 영구소유권 가치 - 토지임대 수수료 가치)가 상당히 큰 것을 알 수 있다. 아직 토지임차권 담보대출(Leasehold mortgage)이 보편화 되지는 않았기 때문에, CLT들이 토지임차권가치 평가자를 찾거나 이러한 가치평가를 이해하고 주택담보대출을 실행할 수 있는 금융기관을 찾는 데 어려움을 겪고 있다. 그러나 CLT 토지임차권 담보대출의 규모가 점점 커지고, 정부보증 기관 및 2차 시장기관이 참여하면서 문제 해결의 실마리가 보이고 있다. 2001년에 특히 페니매(Fannie Mae)가 재판매가 제한되는 CLT 토지임차권 가치평가 기준을 승인한 것도 상당한 도움이 되었다. CLT 주택담보대출에 있어 담보는 건물과 토지임차권(Leasehold interest, CLT주택 소유자가 토지에 대해 임차기간 동안 가지는 사용권리)이다. 토지임차권의 가치는 토지에 대한 영구소유권(fee simple interest)에서 토지 임대료 수수권(Leased fee interest)을 뺀 값으로 산출할 수 있다. 토지 영구소유권의 가치는 전통적인 가치평가법(토지임대 또는 그 외 토지 이용에 대한 제한이 없다고 가정하고 소유권만의 가치고려)으로 결정된다. 토지 임대료 수수권의 가치는 (1)CLT가 CLT 주택 소유자로부터 받은, 그리고 남은 임대기간 동안 받을 모든 토지임대 수수료 수입의 현재가치(Present value)와 (2)임차계약 만료 시 토지주인에게 돌아가는 토지가격의 현재가치의 합이다. 그런데 CLT 토지 임대계약은 계약기간이 매우 길고 갱신 가능하므로, 임차계약 만료 시 토지가격의 현재가치는 작다. 따라서 실제 토지 임대료 수수권의 가치는 CLT가 계약기간을 통해 받을 토지 임대 수수료 수입의 현재가치의 합과 같다. 임차계약 표준안은 반드시 CLT의 서면허가가 있을 때만 CLT 주택 및 토지 임차권에 대하여(토지는 제외) 담보를 설정하는 것을 허용한다고 언급하고 있다(Permitted mortgage). 이는 후순위 주택담보대출의 경우에도 마찬가지로 적용된다. 또한, 앞서 언급한 임차계약의 종료 관련 내용도 임차계약 표준안에 포함되어 있다. 표준안에는 금융기관의 이익을 보호하기 위해 CLT 주택 소유자가 임차계약을 심각하게 위반하여 계약 종료를 검토하면 CLT가 금융기관에 사전 고지할 의무와 문제를 해결하는 데 필요한 비용을 금융기관이 벌충할 수 있는 권한을 주고 있다. CLT는 CLT 주택담보대출 원리금을 CLT 주택 소유자가 제대로 상환하지 못해 금융기관이 압류(Foreclosure)를 고려할 경우, 주택 압류를 예방할 기회를 가지길 바란다. 왜냐면 압류는 CLT의 주택에 대한 조정능력 상실을 의미하기 때문이다. 따라서 임차계약 표준안은 CLT가 주택소유주를 대신하여 압류를 풀 수 있도록 압류사실에 대한 사전 통보, 압류당한 주택을 CLT가 되살 수 있는 권리 등을 규정하고 있다.