미분양 현황과 매수 심리 회복세를 바탕으로 한 2011년 주택시장 전망 및 주요 변수 분석 doc_id PCY_201711220232592221_1

2010년 10월 기준으로 미분양 물량은 10만호를 하회하는 99천호를 기록하였으며 꾸준한 감소세를 시현하였다. 반면 지역별로는 수도권과 서울의 미분양 물량이 증가하고 있어 주택건설업체의 자금난은 지속되는 것으로 분석되고 있다. 지방에 비해 수도권에서의 미분양 물량이 증가하는 원인은 공급물량의 증가와 함께 미분양 대책이 지방에 집중되어 수도권 미분양 감소를 기대할 수 없었다는 점을 들 수 있을 것이다. 향후 수도권 지역에서의 입주물량 감소로 수급 불일치가 발생한다면 미분양 물량 소진은 가능할 수 있으나 주택수요 회복이 빠르게 진행된다면 수급 불일치 문제는 상대적으로 심각할 수 있을 것으로 판단된다. 전체적으로 미분양 물량은 감소하고 있으나 민간부문의 비중이 2010년 10월 현재 100%에 달하고 있어 민간부문의 자금난을 심화시키는 요인이 되고 있다. 특히 악성 미분양인 준공 후 미분양 물량의 민간부문 비중이 2009년 말 40.7%에서 2010년 10월 48.4%로 증가하고 있어 산업측면의 대책 마련이 필요한 상황으로 판단된다. 2008년 4/4분기를 저점으로 2009년 3/4분기 이후까지 꾸준히 개선되었던 주택구매 심리는 이후 부진한 양상을 보였으나 2010년 하반기부터 전지역에서 회복되는 모습을 보이고 있다. 지역별로 서울시를 포함한 수도권은 급격히 감소한 반면 6대광역시는 수도권보다 높은 수준을 유지하고 있다. 수도권의 매수심리 회복이 급격하게 나타났음에도 불구하고 타 지역에 비해 심리가 상대적으로 여전히 낮은 수준을 유지하고 있다는 점에서 전국 미분양은 감소하고 있으나 수도권 미분양이 증가하는 사실을 설명하는 요인으로 해석되고있다. 전체적으로 주택금융시장 변화와 매수세 동향은 주택수요 회복이 서서히 확산되고 있다는 것을 간접적으로 도출할 수 있을 것으로 판단된다. 특히 매수세 회복이 전지역에 걸쳐 발생하고 있다는 점이 주택시장 회복에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상된다. 다만 최근 2년간의 시장 침체로 인한 매수세 급감에서 나타나는 반등현상이라는 가능성도 배제할 수 없어 2011년 상반기 매수세 변화를 관찰한 후 정확한 방향성을 예측할 수 있을 것으로 판단된다. 2011년 주택시장은 2010년 하반기 매매가격 하락세 둔화 등으로 확산되고 있는 '바닥근접론'과 2011년 입주물량 감소로 인한 수급 불일치(공급 부족)에 힘입어 매매가격은 상승세로 전환될 것으로 전망된다. 전세가격도 입주물량 감소에 따른 신규공급 부족으로 2010년에 이어 여전히 강세를 보일 것으로 예상된다. 이에 따라 주택공급 물량은 소폭이지만 증가세를 보일 것으로 전망되나 2010년 예상 주택공급실적 40만호 정도에 머물 것으로 전망된다. 반면 주택거래는 시장 회복 심리의 확산과 전세가격 상승지속에 따른 전세이동증대가 예상되고 있어 큰 폭으로 회복될 수 있을 것으로 예상된다. 이러한 호전 가능성에도 불구하고 거시경제 여건은 불확실성이 남아 있어 주택시장 회복 불투명성을 증대시키고 있다. 지속적인 경제성장세에도 불구하고 고용여건이 크게 호전되지 않고 있으며 2010년 하반기 이후 강하게 나타나고 있는 물가 상승 압박으로 금리의 추가적 인상이 불가피할 것으로 판단된다. 고용여건은 주택수요 기반을 약화시킬 수 있다는 점에서 주택시장 회복을 더디게 할 것으로 전망된다.