국내 주택금융시장의 안정성 제고를 위한 고정금리 모기지 선택요인 분석 및 활성화 방안 연구 doc_id PCY_20171122023557951_1

이와 같은 배경에서 본 논문은 국내 주택금융시장에서 고정금리 모기지와 변동금리 모기지간 소비자의 선택요인을 살펴보고 있다. 미국 등 선진국에서는 이미 수차례에 걸쳐 동 주제에 관한 연구가 진행된 바가 있으나 국내 시장을 대상으로 한 연구는 아직까지 제한적인 형편이다. 이는 기본적으로 미국 등 선진국 시장의 경우 고정금리 모기지 시장이 오랜 역사를 갖고 있는 반면 국내 주택금융시장은 그 경험이 일천한 데에 기인한다. 아울러 국내 주택금융시장의 경우 아직까지 일반 금융회사가 고정금리 모기지를 본격적으로 공급하고 있지 않음에 따라 고정금리 모기지는 한국주택금융공사에서, 변동금리 모기지는 일반 시중은행에서 경쟁적으로 공급하고 있다. 따라서 선진국에서와 같이 동일 금융회사에서 두 가지 종류의 모기지를 동시에 공급하여 상품별 특성만을 기준으로 소비자가 선택하는 여건이 마련되지 못한 점에서도 다소 선진국과는 다른 환경을 갖고 있어 연구의 필요성은 충분한 것으로 보인다. 고정금리와 변동금리 모기지에 대한 소비자 선택에 대한 연구는 미국 등 모기지 시스템이 발달된 선진국을 중심으로 활발히 진행되어왔다. 실질적으로 국내 주택금융시장은 모기지의 역사가 길지 않은 관계로 아직까지 실증적 연구가 충분히 진행되기 어려운 상황이다. 아울러 고정금리 모기지의 경우 차입조건이 제한된 공사의 보금자리론을 통해 대부분 공급된 점을 감안할 때 선진국의 모기지 선택에 대한 연구결과가 국내에서도 동일하게 해석되기는 어려운 점도 있다. 해외연구에서 살펴본 주택구입을 위한 모기지 차입자의 선택요인은 크게 금리 등 가격변수를 결정하는 시장요인과 차입자의 개별 특성을 반영한 특성요인으로 구분될 수 있다. 미국의 경우 변동금리 모기지가 도입된 1980년대 이후 학계 및 전문업계에서 소비자의 선택요인을 연구하고자 실질 대출계약 자료를 활용하여 다양한 시도가 있어 왔다. 대부분의 연구에서 가격변수 등 시장요인은 유의적 결과를 보였으나 차입자의 개별 특성에 대한 결과는 통계적으로 유의하지 않았다. 국내 데이터를 이용하여 소비자의 모기지 선택을 연구한 논문은 아직까지 박성욱 외(2009)가 유일하다. 동 연구는 2001년 9월부터 2008년 6월까지 국내 모은행의 신규 주택담보대출 자료를 이용하여 Bruckner and Follain(1988)과 유사한 방식으로 국내 소비자의 모기지 선택을 연구하였다. 연구결과 대출금리의 차이가 차입자 금리선택에 가장 유의적인 영향을 미쳤으며 아울러 나이, 성별차이, 직업유형 및 주택구입가격 등이 금리선택에 유의적인 영향을 나타냈다. 또한 대출금액과 대출만기가 증가할수록 즉, 위험수준이 증가 할수록 상대적으로 안전한 고정금리형을 선택하였다. 동 연구의 결과는 미국 주택금융시장을 대상으로 한 선행연구들보다 상대적으로 많은 차입자 특성들이 유의적으로 보고되고 있다는 특징을 보인다. 그러나 전술한 바와 같이 국내 주택금융시장의 경우 고정금리 모기지는 국민주택기금이나, 보금자리론 등 대상자가 법률 등 규정에 의해 구분되는, 즉 차입자 특성이 차별화되는 제도적 특징이 있다. 본 논문에서는 국내 주택금융시장에 고정금리 모기지인 보금자리론이 본격적으로 도입되었던 2005년 초부터 2010년 6월까지의 자료를 활용하여 실증연구를 수행하였다. 이와 함께 동 연구에서 도출된 결과를 바탕으로 국내 주택금융시장에 고정금리 모기지 공급을 확대할 수 있는 정책적, 전략적 대안을 제시하고자 한다. 본 논문의 구성은 다음과 같다. 다음 절에서는 국내 주택담보대출시장의 현황 및 문제점을 살펴보고, 이어지는 절에서 국내외 선행연구를 소개한다. 선행연구고찰을 통해 도출된 주요 변수를 중심으로 국내 주택 금융시장을 대상으로 한 실증연구를 수행한다. 이후 연구결과에서 획득한 시사점을 이용하여 국내 주택금융 시장에 고정금리 모기지 공급을 확대할 수 있는 구체적 대안을 논의하고 연구를 요약함으로써 결론 맺고자 한다. 본 연구는 국내 주택금융시장의 안정적 발전을 위한 주택담보대출구조의 발전방향을 살펴보았다. 현시점에서 가장 시급한 과제는 변동금리형 모기지에 대한 과도한 쏠림현상의 완화로 판단된다. 현재와 같은 주택금융시장의 구조적 취약성은 금리상승 등 외부충격 발생 시 서민가계 부실화, 부동산가격의 변동성 확대 및 금융시스템 불안정성 증대 등 다양한 부작용이 예상된다. 이와 같은 배경에서 최근 미국 정부는 서브프라임 사태로 인한 주택금융시장 붕괴를 억제하고자 변동금리 중심의 서브프라임 모기지를 안전한 고정금리 모기지로 전환을 위해 3,000억 달러에 달하는 재정을 투입하였다. 해외사례를 통해서 볼 때 고정금리 모기지 시장의 정착이 주택금융시장 전체의 안전판으로 작동할 수 있음을 알 수 있다. 이와 같은 배경에서 본 연구는 아직까지 발전정도가 미진한 국내 장기 고정금리 주택담보대출의 활성화를 위해 주택금융이용자의 선택과 관련한 이론 정립 및 정책적/전략적 대안을 제시하고자 하였다. 한국주택금융공사의 설립과 함께 본격적으로 도입된 장기 고정금리 모기지는 급증하는 주택금융시장의 선진화를 통해 금융시장의 안정성 제고 및 서민 주거복지 증진을 목적으로 출발하였다. 2000년 이후 급속히 성장한 국내 주택담보대출시장은 선진국 모기지 시장과는 달리 단기·변동금리·만기일시상환을 특징으로 하는 모기지로 금융시장 및 부동산시장의 안정성 제고라는 차원에서 선진국형 모기지인 장기·변동금리·분할상환형 모기지의 도입이 필요하였던 것이다. 정부 및 감독기관의 지속적인 지도와 금융회사의 노력을 배경으로 국내 주택담보대출은 한국주택금융공사 설립 이전에 비해 만기도 장기화되고 원금분할상환 방식이 상당 수준 보급되어 어느 정도 성과를 거두고 있는 것으로 보인다. 그러나 실제 중요한 특성의 하나인 고정금리 모기지로의 전환은 아직까지 크게 미흡한 실정이다. 그 결과 최근 국내 금융시장에서 물가 등을 원인으로 금리인상 압력이 높은 상황에서도 가계신용에 대한 부담을 이유로 적기에 금융정책을 수행하지 못하는 문제가 발생되고 있는 것이다. 국내 금융시장에서 가계대출은 2009년 말 현재 692조원을 기록하였으며 이 중 주택담보대출은 347.2조원으로 51%의 비중을 차지하고 있다. 은행권의 경우 가계대출은 2000년 말에서 2009년 말 약 3.8배 증가한 반면 같은 기간 동안 주택담보대출은 4.8배 증가하여 가계대출의 증가세를 주도하고 있다고 볼 수 있다. 선진국의 사례를 통해서 볼 때 국내 주택담보대출은 규모 및 금융회사 내 비중 면에서 크게 문제될 수준은 아니나 급속한 증가에 따른 대출자산의 질적 수준 및 대출 구조에서 발생되는 문제와 함께 가계 부담능력 등을 감안할 때 금융시스템의 안정성 및 실물경제 측면에서 잠재적 위험요인으로 인식되고 있다. 일반적으로 모기지는 장기 만기구조와 원리금분할상환, 고정금리 등을 특징으로 하고 있는데 반해 당시 국내 주택담보대출은 단기, 변동금리, 원금일시상환하는 구조를 갖고 있었다. 변동금리 모기지는 금리 변동성이 확대되는 경우 차입자의 채무불이행 위험이 증가하며 단기 일시상환형 모기지는 소득충격, 주택가격 충격 등 외부충격에 구조적으로 취약하다는 단점이 있다.