주택금융시장의 안정성 제고를 위한 장기 고정금리 모기지 활성화 방안 및 제도적 개선 과제 doc_id PCY_20171122023557951_3

아울러 보금자리론의 금리조정 시기 및 방법 등의 규정, 절차를 명문화하여 금리운용 및 결정시스템을 선진적으로 개선할 필요가 있다. 현재 보금자리론은 시장금리에 연동되어 금리가 조정되는 것이 아니라 주택금융시장과 서민생활안정을 위해 실무적으로 필요시 관련기관과 협의를 통하여 금리조정 여부 및 금리수준을 결정하고 있다. 따라서 부정기적으로 금리조정이 결정되며 공사의 의사결정 및 관련기관과의 협의과정에 따라 금리조정기간이 적시에 되지 않는 경우가 있다. 이와 함께 조기상환 수수료 인하를 통해서 보금자리론의 경쟁력을 제고하는 한편 이용자의 편의성을 증진할 필요가 있다. 주택금융시장의 경쟁이 격화되는 경우 대부분의 모기지 발행 금융회사는 조기 상환수수료를 크게 낮추거나 심지어 면제함으로써 해당 모기지의 상품성을 제고하는 노력을 하고 있다. 보금자리론의 경우 조기상환에 따른 수지 악화를 우려하여 수수료를 책정하고 있으나 동 상품의 장기성 등을 감안할때 소비자 선택에 부정적인 영향을 미치고 있는 것으로 추정된다. 따라서 금리상승기 등 보금자리론 공급에 유리한 상황에서 조기상환 수수료를 탄력적으로 이용함으로써 시장점유율 확대를 도모할 필요가 있을 것이다. 변동금리에 대한 편중현상의 심각성을 감안할 때 단기적으로 장기 고정금리 주택담보대출비율 제도를 도입하여 감독당국의 지속적인 지도를 시행하는 방안도 고려할 수 있다. 예컨대 총액한도 대출과 연계하여 중소기업의무대출비율과 유사한 방식으로 만기 10년 이상 고정금리 주택담보대출의 특정비율 이상 취급여부에 따라 은행별 배정금액을 조정하는 방안을 강구할 수 있다. 아울러 고정금리대출에 대한 주택신용 보증기금의 출연요율 우대적용을 더욱 강화할 수 있을 것이다. 한국주택금융공사는 출연요율의 기준요율 적용 시 장기 고정금리대출을 우대하는 방식으로 차등화하고 있는데, 현재는 만기 10년 이상의 고정금리 대출에 대해 연 0.125%, 여타 대출은 연 0.260%를 적용하고 있으나 장기 고정금리대출에 대해 여타 대출과의 출연요율 차등폭을 보다 확대할 필요가 있다. 정부는 주택담보대출 시장에서 장기 고정금리 상품을 확대하는 노력과 함께 표준화된 모기지 상품인 프라임 모기지 시장(prime mortgage market)을 구축함으로써 주택금융시장의 안정성 제고 및 조달원가의 하락을 추구할 필요가 있다. 프라임 모기지는 LTV, DTI 및 대출조건 등 일정 기준을 충족시키는 장기 고정금리 모기지로 정의할 수 있다. 정부는 동 대출의 원리금에 대한 소득 공제를 통한 세제 혜택을 통하여 주택대출을 표준화된 장기 고정금리 모기지로 전환하도록 유인해야 할 것이다. 동 대출은 한국주택금융공사를 통한 유동화 증권의 발행이나 보증 등을 통해 일반 MBS 형태로 비교적 쉽게 유동화가 가능하기 때문에 국내 주택금융시장 발전에 도움을 주는 한편 보다 저렴한 금리로 주택금융을 공급할 수 있을 것으로 기대된다. 보금자리론의 표준화가 정립되면 아직까지 중요한 고객접점으로 인식되는 제휴 금융회사의 범위를 중·소형은행 및 저축은행, 여신전문기관과 같은 제 2 금융권까지 확대할 수 있는 부수적인 효과까지 기대된다. 현재 국내 소득세법상 근로소득자에 한해서 장기주택담보대출 등을 이용하는 경우 소득공제 혜택을 주고 있다. 금융기관 등에서 국민주택규모 이하이며 기준시가가 고가주택기준 이하인 주택취득과 관련한 장기 주택저당차입금에 대해서 당해 연도에 지급한 이자상환액을 당해 연도의 근로소득금액에서 공제하고 있다. 주거용 모기지에 대한 세제혜택은 미국 등 주택금융이 발달한 선진국에서 주택시장의 안정적 운용 및 단기적 시장조절수단으로 광범위하게 사용되고 있다. 미국의 경우, 연방세금 보고 시 개별공제로서 모기지 이자 및 부대비용에 대하여 세금공제 혜택을 주고 있으며 미국의 서브프라임 사태 극복을 위한 Housing Stimulus Bill에서도 주택구입자에 대한 세제신용(tax credit)과 추가적인 재산세 감면을 실시하고 있다. 따라서 고정금리 모기지에 대한 인센티브를 확대함으로써 고정금리와 변동금리 간의 실질적인 금리격차축소를 유도하는 방안으로 현행 세제혜택을 개선하는 방안을 고려할 수 있다. 현재는 금리조건에 관계없이 장기 저가주택대출에 대해서만 소득공제 혜택을 주고 있는데, 금리조건별로 차등하여 우대하는 방식을 도입할 필요가 있다. 현행 금융회사 건전성 관련 규제는 금리별 주택담보대출을 구분하여 적용하고 있지 않으나 실제로 상품별로 위험도가 시황에 따라 크게 5배까지 차별화되는 점을 감안할 때 금융회사 감독기준에 금리별 차이를 반영하는 것이 바람직하다. 이를 통해 고정금리 모기지로의 전환을 촉진하여 금융시장의 안정성을 도모할 수 있을 것으로 기대된다. 동 규제의 실효성을 제고하기 위해 현재 관련통계를 오도하고 있는 금융회사의 혼합형 모기지에 대한 통계를 분리·관리하는 것이 우선 과제이다. 현행 대출관행 상 대출이자만 상환하는 거치기간이 최장 5년까지 설정 가능하여 주택담보대출의 투기자금화 문제를 유발할 가능성이 크다. 이는 차입자의 상환능력을 초과하는 채무부담을 조장하는 한편, 해당 항목에 대한 감독당국의 관리를 어렵게 만들 우려가 있다. 따라서 거치기간 중인 혼합형 모기지는 변동금리로 분류하는 것이 바람직할 것으로 보인다. 은행의 건전성 규제의 주요 항목인 BIS 자기자본비율 산정에 적용되는 위험가중치에 모기지 상품별 신용 위험을 반영하여 조정함으로써 고정금리 모기지의 확산을 촉진하는 방안도 고려할 수 있다. 기존 바젤 협약은 차주의 신용도에 대한 차별화가 미흡하고 자기자본비율을 높이기 위한 자본 중재(Capital Arbitrage)와 같은 규제회피 행위 문제가 발생할 가능성이 있음에 따라 1999년 바젤은행감독위원회는 이러한 문제를 개선하기 위하여 위험 민감도를 제고하는 한편 감독기관의 역할 및 시장규율을 강조하는 Basel II 협약을 발표하여 시행하고 있다. Basel Ⅱ에서는 국가 및 은행, 기업의 신용도에 따라 해당자산의 위험 가중치(risk-weighting)가 다르게 적용되고 있다. Basel Ⅱ는 단순히 은행의 규제자본비율 산출에 그치지 않고 자본적정성 유지를 위해 금리위험과 유동성 위험 및 영업편중 위험 등 다양한 위험 요소를 감안하여 적정자본수준을 산출하도록 요구하고 있다. 최근 우리나라 은행권의 위험 관리 수준이 상당 부분 향상되었으나 위험관리 시스템의 효과적인 운용을 위한 질적 개선이 지속적으로 진행될 필요가 있다. 서브 프라임 사태 이후 MBS의 신용위험이 확대되어 시장성이 저하되는 한편 금융회사의 자금수요가 증대됨에 따라 미국 등 선진국 금융회사를 중심으로 Covered Bond(이하 CB)에 대한 관심이 커지고 있다. 지난 금융위기 동안 국내 금융회사의 자금운영이 원활치 못함에 따라 동 시장의 개설에 대한 논의가 진행된 바가 있다. CB 또한 유동화 상품의 일종으로 동 시장의 확대에 한국주택금융공사가 중요한 역할을 수행할 수 있을 것으로 기대할 수 있다. 일반적으로 CB는 MBS와 달리 발행기관의 신용도에 기반하고 있어 채권의 신용도가 높고 조달금리를 낮출 수 있으며 은행이 보유한 자산을 기초로 일종의 은행채를 발행하는 것으로 발행절차가 간편하고 비용이 낮은 장점이 있다. 한편 발행 금융회사가 위험을 부담하는 구조인 관계로 서브프라임의 원인이 되었던 대출 금융회사의 도덕적 해이 방지가 가능하다. 향후 국내에 CB의 발행이 허용되는 경우 유동화 전문기관으로서 공사가 동 업무의 정착에 중요한 역할을 수행할 수 있을 것이다. MBS시장과 마찬가지로 공사의 공신력 및 전문성을 이용하는 경우 해외 및 국내 금융시장에서 동 상품의 원만한 정착이 가능할 것으로 추정된다.