한국주택금융공사의 안정적인 주택금융 공급 및 시장 활성화를 위한 해외 MBS 발행, 자본 확충, 유동화 시장 고도화 및 소비자 교육 강화 방안 doc_id PCY_20171122023557951_4

민간 금융회사의 발행구조와 비교할 때 한국주택금융공사가 해외 MBS를 발행하는 경우 다음과 같은 이점이 있다. 우선 최고 신용등급의 공사가 자기신탁구조로써 지급보증을 하면서 MBS를 발행하는 경우 공사의 신용등급에 따라 신용 스프레드가 축소될 수 있다. 공사가 발행자가 되는 경우 공신력으로 인해 해외발행 시에도 금융기관 발행 시보다 유가증권 신고서 면제, SPC 설립이 불필요하는 등 절차가 간소화되어 지며 발행분담금 면제 및 상장수수료 경감 등 발행비용이 감소되는 효과가 예상된다. 발행자의 높아진 신용등급으로 인해 안정자산으로서 투자자 대상이 확대될 수 있으며 금융기관의 주택담보대출 매입 확대에 따른 금융기관 BIS 비율 감소에 기여할 수 있을 것으로 기대된다. 동 대안은 금융회사 보유자산 중에서 안정적이라 할 수 있는 주택담보대출을 기초로 유동화하는데 전문성을 보유한 공사가 해외 MBS를 발행함으로써 금융회사의 외화자금 조달을 도울 수 있을 것으로 기대된다. 한국주택금융공사의 적정 자본금 유지는 대외 신인도 확보에 필수적이며, 자본금이 신탁계정에 대한 대지급 재원 및 지사영업 활성화를 위한 예치금 재원으로 활용되는 등 공사업무의 원활한 수행을 위해서도 필요한 조건이다. 공사는 대출채권 매입보유를 통하여 유동화 증권의 발행 시기 및 물량을 조절함으로써 유동화 업무의 영업력 제고를 도모하고자 하나 이를 위해서는 자본금 확충을 통한 충분한 자금의 마련이 필요하다. 매입보유는 금융기관이 판매한 보금자리론을 공사가 매입한 뒤 금리상황, 채권물량 수급상황 등에 따라 일정기간 보유한 후 증권을 발행하는 것으로 매입보유기간 동안의 자금부담은 공사에 귀속된다. 그러나 공사는 대출채권의 매입보유를 통해 시장금리 변동에 신축적인 대응을 하고 일정규모의 증권을 주기적으로 발행함으로써 채권시장에서의 상품성을 제고할 수 있다. 따라서 공사는 증자로 마련된 여유자금을 이용하여 매입보유를 활성화하고 자본금 운용수익을 통하여 금리인상요인을 최대한 자체 흡수하여 서민층 주거안정을 위한 정책을 효율적으로 수행할 필요가 있다. 미국 등 서브프라임 모기지 사태를 경험한 국가들에서 동 위기를 극복하고자 막대한 재정을 투입하여 서브프라임 모기지를 프라임 모기지로 전환하는 노력을 하고 있다. 국내 주택담보대출의 대부분인 변동금리 모기지는 느슨한 DTI한도 등을 감안할 때 미국의 서브 프라임 모기지와 크게 차이가 나지 않는 것으로 추정된다. 미국 등 선진국에서 프라임 모기지의 경우 DTI기준을 36%를 상한으로 규정하고 있으나 국내에 도입 된 기준은 60%까지 높게 설정되어 상품 및 거래의 표준화가 정착하는 경우 사전 자금공여 방식인 TBA시장의 조정을 통해 보금자리론 관련 한국주택금융공사의 금리위험을 감소시키고 금융기관에게 단기자금을 공여할 수 있을 것이다. TBA(To be Announced)시장은 대출을 실행하기 전에 장래의 특정 결제일에 MBS를 교부할 것을 약속하며 이루어지는 일종의 선도계약이다. 이에 따라 대출기관은 대출을 실행하기 전에도 대출채권을 MBS 형태로 매각할 수 있으며 미국의 경우 TBA시장의 발달로 인하여 MBS 유동성이 크게 증가되었다. TBA시장을 이용한다면 대출 실행 전에 대출채권을 매각할 수 있으므로 발행금리를 미리 확정할 수 있음에 따라 발행시점과 대출실행 시점 불일치에 따른 금리변동 위험을 회피할 수 있는 이점이 존재한다. 금융회사는 주택금융 소비자가 복잡한 계약조건 및 경제환경에 대한 충분한 이해 아래 스스로의 소비패턴 및 장기적인 미래 생활계획을 고려하여 모기지를 선택할 수 있도록 충분한 정보는 물론이고 이에 대한 교육을 충실히 제공할 필요가 있다. 고정금리 모기지에 대한 오랜 경험을 가진 미국의 경우에도 아직까지 금융소비자가 초기 금리만을 중요시하는 근시안적으로 근거 없는 낙관주의적 경향을 보이고 있는 실정이다. 공사는 다양한 경로를 통해 고정금리와 변동금리의 차이를 소비자들이 쉽게 이해할 수 있도록 지속적인 교육을 수행할 필요가 있다. 지사 및 웹사이트를 통한 다양한 교육기회를 제공하는 한편, 신문, 방송 등 미디어 채널을 활용하여 잠재고객에 대한 이해도 제고를 위해 노력하여야 할 것이다. 특히 최근과 같이 보금자리론에 유리한 금리 상승국면에서 보다 적극적으로 고정금리의 장점을 쉽게 설명할 수 있는 기회를 지속적으로 창출할 필요가 있다. 장기간에 걸친 주택시장의 침체로 보금자리론의 주요 잠재고객인 실수요자들의 주택마련이 적기를 맞이할 것으로 예상됨에 따라 이와 같은 노력을 보다 배가할 필요가 있다. 현재 각 은행들은 금융소비자가 자신에게 가장 적합한 주택담보대출 상품을 선택하는 데 도움이 되도록 주택담보대출 계산기와 체크리스트 등을 제공하고 있으나 충분한 정보의 제공이 되고 있지 못하거나 이해하기 어려운 문제가 있다. 주택담보대출 계산기는 고객들이 상환방식에 따른 상환금액뿐 아니라 금리변동에 따른 상환금액 증감액을 조회할 수 있도록 설계되어 있다. 그러나 주택담보대출 계산기는 금융소비자가 고정 및 변동금리에 관한 정보를 입력하고 이자지급액 등의 결과를 상호비교해 볼 수 있는 방식으로 개선될 필요가 있다. 현행 입력사항인 대출금리, 대출금액, 대출기간, 상환방법 등을 고정금리와 변동금리별로 각각 구분하여 입력하도록 하고, 변동금리에 대해서는 금리조정주기, 금리조정기간 중 예상금리 상승폭 등의 정보를 추가로 입력할 수 있도록 시스템을 변경하면, 전체 대출기간 중 변동금리 선택에 따른 총이자지급액이 고정금리와 비교하여 얼마나 다른지 확인할 수 있다. 이와 같이 금리조건의 상호비교가 가능하도록 주택담보대출 계산기의 전산시스템을 개선하면 단순히 개념적으로 금융소비자에게 금리상승 시 변동금리가 불리할 수 있음을 설명하는 것보다 더 큰 효과를 거둘 수 있을 것으로 기대된다. 본 연구에서는 국내 주택금융시장의 데이터를 이용한 실증분석을 통해 다음과 같은 시사점을 도출할 수 있었다. 첫째, 보금자리론 금리와 시중은행 주택담보대출 금리 간의 차이가 보금자리론 확대에 가장 큰 요소로 작용하고 있음에 따라 향후 공사는 대출금리를 낮추는데 노력을 지속하여야 할 필요가 있다. 아울러 보금자리론의 금리 조정에 유연하게 대처하여 변동성을 최소화하여야 하며, 금리가 상승할 것으로 예상되는 경우에 보금자리론에 대한 대출 수요가 확대되는 것으로 나타나고 있어 향후 금융당국이 본격적인 출구 전략을 시행하는 것에 대비하여 보다 적극적인 판매전략의 마련이 요구된다. 이를 위해서 단기적으로 보금자리론 이용자에 대하여 세제혜택 등 인센티브를 제공하여 시장을 확대하고, 각종 감독기준의 강화를 통한 금융회사의 고정금리 모기지 비중 확대를 유도하는 한편 다각적인 홍보 및 교육을 통하여 차입자의 합리적 선택을 할 수 있는 환경을 마련하여야 할 것이다. 아울러 장기적으로 고정금리 대출 확대에 따른 위험분산 및 조달 금리의 축소를 촉진하기 위해서 유동화시장의 활성화가 중요한 과제로 판단되었다.