주택저당채권 유동화 제도의 도입 배경, 운영 구조 및 채권 양도 방식에 관한 법적 쟁점 검토 doc_id PCY_201711220270604051_1

주택저당채권유동화를 포함한 자산유동화는 자산을 유동화, 즉 현금화 하는 것이다. 자산유동화는 자산보유자가 특수목적기구에 자산을 양도 또는 신탁함으로써 자산을 자산보유자로부터 분리한 다음 특수목적기구가 자산의 집단(pool)을 담보로 증권을 발행하는 제도로, 특수목적기구를 설립하고 자산보유자가 특수목적기구에 자산을 양도하는 절차가 필요하다. 한편, 주택저당채권은 저당권(또는 근저당권)으로 담보되는 채권이므로 주택저당채권의 양도는 근저당권 양도의 문제를 수반하게 된다(저당권은 실제에서는 거의 이용되지 않기 때문에 근저당권에 대해서만 논하기로 한다). 그런데 근저당권은 유통에 적합한 것이 아니기 때문에, 근저당권부채권을 유동화하는 경우 많은 법률적 문제점이 발생한다. 본고에서는 주택저당채권의 유동화의 현황을 개관한 후 주택저당채권양도에 관한 법적 쟁점들을 살펴보고, 아울러 근저당권 양도에 대해서도 간략히 검토하고자 한다. 이러한 논의를 바탕으로 결론에 대신하여 주택저당채권 유동화의 활성화 방안에 대해 짧은 의견을 제시하고자 한다. 주택저당채권은 주택 구입 또는 건축에 들어간 대출자금 중 해당 주택에 설정된 저당권(근저당권 포함)으로 담보되는 채권을 뜻한다. 주택저당채권의 근거 법률인 주택저당채권 유동화 회사법(이하 ‘채권유동화회사법’이라 한다) 및 한국주택금융공사법은 주택저당채권의 유동화를 원활히 하여 주택금융을 활성화하기 위한 목적으로 제정되었다. 주택저당채권의 유동화는 1980년대부터 주택금융 확충방안의 하나로 활발히 논의되어 왔었으나, 본격적으로 주택저당채권 유동화제도가 도입된 것은 1997년 외환위기 과정에서 급격하게 증가한 금융회사의 부실채권 처리를 통한 금융시장의 안정을 위해 국회가 1998년 9월 자산유동화에 관한 법률(이하 ‘자산유동화법’이라 한다)을 제정하여 자산유동화제도를 도입하게 되면서부터이다. 그런데, 주택저당채권의 경우 자산유동화법으로 유동화에 어려움이 있어 1999년 1월 채권유동화회사법이 제정되어 주택저당채권의 유동화를 위한 법적·제도적 기반이 확충되었고, 주택저당채권 유동화의 활성화를 위해 2003년 12월 한국주택금융공사법이 제정되어 오늘에 이르고 있다. 한국주택금융공사가 발행하는 주택저당채권담보부채권(MBB: Mortgage-backed Bonds) 및 주택저당증권(MBS: Mortgage-backed Securities)은 전체 자산유동화증권에서 차지하는 비중이 꾸준히 증가하고 있고 2013년 상반기에 들어서는 50% 이상에 이르고 있다. 한국주택금융공사는 주택저당채권을 유동화하기 위하여 2004년 3월 장기 주택자금대출 상품인 모기지론을 국내 최초로 출시하여, 한국주택금융공사와 업무제휴 협약을 체결한 금융회사를 통하여 판매한 이후에 당해 모기지론이 한국주택금융공사가 제시한 기준에 적합하게 취급된 경우에는 주택저당채권 양수도계약에 의하여 이를 매입하여 주택저당증권을 발행하는 구조를 취하고 있다. 관련 법률에서 규정하고 있는 주택저당채권 양도의 방식은 다음과 같다. ① 매매 또는 교환에 의할 것(채권유동화회사법 제5조의2 제1호, 한국주택금융공사법 제25조 제1호). 매매 또는 교환이란 양수인이 대가를 지불하고 재산을 양수하는 진정한 양도를 의미하며 증여와 같은 무상으로 주택저당채권을 양수하는 것은 양도의 방식으로 보지 아니하며 담보목적의 양도를 포함하지 아니한다. ② 양수인이 주택저당채권에 대한 수익권 및 처분권을 가질 것. 이 경우 양수인이 해당 주택저당채권을 처분하는 때에 양도인이 이를 우선적으로 양수할 수 있는 권리를 가지는 경우에도 수익권 및 처분권은 양수인이 가진 것으로 본다(채권유동화회사법 제5조의2 제2호, 한국주택금융공사법 제25조 제2호). 양도인이 우선적으로 매수할 권리를 가지고 있더라도 양수인의 처분권을 본질적으로 제한하는 것은 아니라고 본다. 또한 양도인의 우선매수권은 시가에 따른 것이어야 한다. 양도인이 시가보다 낮은 가격으로 매수할 수 있는 우선권을 갖는 것은 양수인의 처분권이 실질적으로 제한되는 경우에 해당하여 허용되지 않는다. ③ 양도인은 주택저당채권에 대한 반환 청구권을 가지지 아니하고, 양수인은 주택저당채권에 대한 대가의 반환청구권을 가지지 아니할 것(채권유동화회사법 제5조의2 제3호, 한국주택금융공사법 제25조 제3호). 이와 같은 청구권이 있다면 진정한 매매라고 보기 어렵기 때문에 둔 규정이다. 다만, 계약이 무효나 취소로 인해 부당이득반환청구권이 발생하거나 계약의 해제로 인한 원상회복이 발생한 경우까지 배제하는 것은 아니다. 실무상으로도, 채권양도의 약정을 함에 있어서 계약의 무효, 취소로 인한 부당이득반환청구권에 관한 조항이나 해제 또는 해지에 관한 조항 또는 환매에 관한 조항을 두는 것은 허용된다. 환매약정의 경우에는 양수인의 자산에 대한 관리지배권을 근본적으로 제한하는 한에서는 허용되지 않는다. 채권유동화회사법 제5조의2 제4호 및 한국주택금융공사법 제25조 제4호는 주택저당채권의 양도의 방식과 관련하여, 『양수인이 양도된 자산에 관한 위험을 인수할 것. 다만, 해당 주택저당채권에 대하여 양도인이 일정 기간 그 위험을 부담하거나 하자담보책임(채권의 양도인이 채무자의 자금 능력을 담보한 경우에는 이를 포함한다)을 지는 경우에는 제외한다』고 규정하고 있다. 위 규정의 ‘위험’의 의미에 대하여 몇몇 견해가 제시되고 있다. 민법상 위험부담에서 말하는 위험은 물건이 우연히 멸실 또는 훼손됨으로써 발생하는 위험을 종국에 부담해야 하는 불이익한 법적 상태라고 한다. 이에 대해 자산유동화법이나 채권유동화법의 경우에도 위험을 이와 유사하게 파악하여, 자산유동화법에서 정하는 위 위험에 관하여는 채권의 담보가 되는 부동산의 목적물이 불가항력적인 사유로 멸실되거나 경제적 가치를 상실한 경우를 의미한다는 견해가 있다. 이에 반하여 이 규정에서 위험은 양도된 자산의 멸실·훼손·노후화 등으로 그 경제적 가치를 상실할 가능성이라고 파악하는 견해도 있다. 자산유동화 실무에서는 위험이 신용위험, 채무불이행위험, 유동화자산의 가치하락위험, 재투자위험, 유동화 관련 기관의 신용위험, 혼합위험 및 법률적 위험 등을 포함하는 의미로 사용된다. 생각건대, 민법의 하자담보책임은 매매의 목적물에 하자가 있는 경우 매도인의 책임을 말하는데(민법 제580조, 제581조), 위 위험은 민법상의 위험보다 훨씬 넓은 범위를 가지므로 민법의 위험부담에서 정하는 위험보다 넓은 의미로 이해하여, 채무불이행 위험까지 포함하는 개념을 보아야 한다. 다음으로 위 조항 단서에서 하자담보책임을 지는 경우는 예외로 한 규정자체의 타당성에 의문을 제기하는 견해가 있다. 민법상 하자담보책임은 물건의 하자가 있는 경우 발생할 수 있는 것인데, 채권유동화회사법이나 한국주택금융공사법상 유동화 대상은 주택저당채권이므로 이 채권의 양도에서 물건의 하자담보책임을 지는 경우가 없으므로 위 규정의 하자담보책임의 내용은 자산유동화에 관한 법률에서의 규정을 무분별하게 답습한 입법적 오류라고 한다. 결국 채권유동화회사법이나 한국주택금융공사법의 위 규정에서 하자 담보책임에 관한 내용은 좀 더 개정이 되어야 할 것이고, 오히려 양도인이 권리의 하자로 인한 담보책임을 부담하는 경우에도 진정한 양도에 해당한다고 해석해야 한다는 것이다.