주택저당채권 유동화 활성화를 위한 채권양도 대항요건 및 채권확정 특례, 그리고 투자자 보호를 위한 제도적 개선 방안 doc_id PCY_201711220270604051_2

채권이 양도될 경우 채권양도에 개입하지 않은 채무자와 제3자는 채권 양도 사실을 알 수 없기 때문에 예측하지 못한 손해를 입을 우려가 있다. 이러한 경우 채무자와 제3자 보호를 위하여 민법은 대항요건주의를 취하고 있다. 민법은 채권양도의 대항요건에 관하여 규정하고 있는데, 채권양도를 채무자와 제3자에게 대항하려면 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자의 승낙이 있어야 한다(민법 제450조). 채권양도의 통지권자를 양도인으로 한정하고 있는데 판례에 의하면 양도인이 직접 채권양도 통지를 하지 아니하고 사자(使者)를 통하여 하거나 대리인으로 하여금 하게 하여도 무방하고 채권의 양수인이 양도인으로부터 채권양도통지의 권한을 위임받아 대리인으로서 그 통지를 할 수도 있다. 채권양도가 제3자 및 채무자에게 대항할 수 있는 때에는 양수인만이 채무자에 대하여 채권을 행사할 수 있고, 채무자 또한 양수인에게 채무를 변제하여야만 면책된다. 민법에 의하면 양도인이 양도통지만을 한 때에는 채무자는 그 통지를 받은 때까지 양도인에 대하여 생긴 사유로서 양수인에게 대항할 수 있다(민법제451조). 한국주택금융공사법 제26조 제3항에 기존 채권유동화회사법에서 규정하지 아니한 사전통지를 규정하고 있다. 이는 채권유동화를 위하여 대량의 근저당권부채권을 양도하는 경우에 채권양도의 통지를 사전에 할 필요성이 있으며, 채권양도의 사전통지 시에 채권양도의 시기를 확정할 수 있는 경우에는 사전통지를 예외적으로 인정하여야 한다는 주장을 입법적으로 한국주택금융공사법에 받아들여 규정한 것이다. 이러한 내용을 규정한 한국주택금융공사법 제26조 제3항은 주택저당채권의 유동화에 있어서 중요한 의미를 가진다. 이 규정은 근저당권부채권의 양도에 있어서 채무자에 대한 사전통지가 채무자에 대하여 대항력을 가진다는 것을 규정한 것인데, 이 규정으로 인하여 실제로 근저당권부채권을 양도하기 전에 근저당권의 피담보채권을 확정하기 위한 통지가 있는 경우 채무자에 대한 대항요건으로서의 채권양도의 통지가 있는 것으로 볼 수 있게 된 것이다. 근저당권부채권을 양도하기 위해 근저당권이 담보하는 채권을 확정할 필요가 있는데, 특히 자산유동화에 있어서 증감·변동되는 불특정채권을 유동화자산으로 하는 경우 그 자산의 신용도가 떨어지기 때문에 유동화증권을 발행할 수 없고, 유동화증권을 발행하였다 하여도 투자자들은 그 유동화증권을 매입하지 않을 것이다. 한편, 기본계약이 종료되기 전 근저당권의 피담보채권을 확정시키기 위해 채무자의 승낙을 받아야 하는데, 주택저당채권의 유동화를 위해 모인 채권의 수가 많기 때문에 이에 대한 승낙을 받아내는 것은 현실적으로 곤란하다고 보여진다. 한국주택금융공사법 제27조 제1항은 채권유동화계획에 따라 양도하려는 주택저당채권에 근저당권이 설정되어 있는 경우 근저당권을 설정한 금융회사가 그 채권의 원본을 확정하여 추가로 채권을 발생시키지 아니하고 그 채권의 전부를 양도하겠다는 의사를 기재한 통지서를 채무자에게 내용증명우편으로 발송한 날의 다음 날에 그 채권은 확정된 것으로 보고 다만, 채무자가 10일 이내에 이의를 제기한 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있다. 일반적으로 근저당권에 의하여 담보되는 주택저당채권은 계속적 거래로부터 발생하는 것일 것이다. 이 경우 금융회사는 일방적으로 거래관계를 종료시킬 수 없으며, 또한 주택저당채권 유동화를 위하여 집합되는 채권의 수는 수천 건 또는 수만 건에 이르기 때문에 채권의 확정을 위하여 채무자에게 일일이 승낙을 받기는 현실적으로 곤란하다. 따라서 한국주택금융공사법 제27조에 채무자에 대한 통지로써 채권을 확정할 수 있는 특례규정을 두고 있다. 이 규정에 의하면 금융회사는 계속적 거래관계에 있는 채무자의 승낙을 받지 않고도 일방적으로 채무자에 대한 통지로써 근저당권을 확정할 수 있게 된다. 여기서 금융회사의 통지는 실질적으로 기본계약의 해지에 해당한다고 할 것이다. 이와 관련하여 근저당권의 피담보채권을 강제적으로 확정시키는 경우 채무자가 기존의 근저당권을 활용하여 추가대출을 받을 수 있는데, 이러한 기회를 박탈하여 채무자의 권리를 사실상 침해하는 결과를 초래할 수 있다고 지적하는 견해도 있으나 다음과 같은 이유로 타당하지 않다. 한국주택금융공사법 제26조 제1항에 채권양도의 통지인에 ‘양도인’뿐만 아니라 ‘양수인’도 포함되도록 하여 양도통지를 확대하는 규정의 타당성에 대해서는 견해의 대립이 있다. 먼저 위 규정에 반대하는 견해는, 채무자는 양수인이 채권을 양도받았는지 알 수 없기 때문에 양수인으로부터 채권양도통지를 받더라도 양수인이 실제로 채권을 양도받지 않았다면 이중으로 채무를 변제할 위험에 빠질 수 있다는 것을 논거로 든다. 즉, 채무자가 이중지급위험을 면하려면 양도인인 채권자에게 그 사실을 확인한 후에 지급할 수 밖에 없는데 이는 불합리하다는 것이다. 그러나 위와 같은 양도통지인의 확대에 찬성하는 견해는 채권의 양도인은 일반적으로 채권양도통지를 할 이익이 크지 않기 때문에 원칙적으로 양도인 이외에 양수인에게도 채권양도의 통지를 하도록 하는 것이 바람직하다고 한다. 다음으로 신문 공고에 의한 통지를 하기 위한 요건과 관련하여 몇 가지 문제점이 있다. 첫째, 내용증명우편으로 한 채권양도의 통지가 “소재불명 등으로 반송된 때”에 공고에 의한 통지를 할 수 있다고 규정되어 있는데, 이것에는 소재불명 이외에 주소불명, 폐문부재도 포함되는지 문제된다. 둘째, 양도인이나 양수인이 채무자의 주소를 알지 못한 데 과실, 특히 중과실이 있는 경우에도 채무자의 최후주소에 통지를 한 후 신문공고에 의한 통지를 할 수 있는지 문제된다. 셋째, 양도인이 채무자의 주소 또는 최후 주소를 알고 있으나 양수인이 이를 모르고 있는 경우에 양수인이 채권양도를 위 규정에 따라 등기부에 기재된 주소 또는 최후주소로 통지한 후 공고할 수 있는지 문제된다. 이 문제는 위와 같은 공고에 의한 통지를 규정하게 된 취지와 채무자의 이익의 적절한 조화점을 찾아야 할 것이다. 다수의 채권을 대량으로 양도하면서 일일이 채무자의 주소를 확인하여 채권양도의 통지를 한다는 것은 사실상 주택저당채권의 유동화를 저해할 우려가 있다. 그러나 채권양도에 있어서의 채무자의 이익침해 사정을 생각해보면 신속성만을 강조하여 너무 쉽게 공고에 의한 통지를 가능케 해서는 안될 것이다. 마지막으로, 신문 공고에 의한 통지를 하였음에도 불구하고 채무자가 원래의 채권자인 양도인에게 채무를 변제한 경우 채무 소멸 여부가 문제된다. 신문 공고에 의한 통지를 한 경우 채무자는 채권양도사실을 알 수 없기 때문에, 원래의 채권자에게 채무를 변제하려고 할 것이다. 채무자가 원래의 채권자에게 변제하더라도 채무가 소멸하지 않는다면 채무자에게 가혹한 결과를 초래한다. 따라서 주택저당채권 유동화의 이익과 채무자의 보호라는 대립하는 이익을 적절하게 조정하여야 한다. 그런데, 이에 대해 한국주택금융공사법 등에 특별한 규정이 없는 이상, 현재로서는 민법 제470조의 채권의 준점유자에 대한 변제 규정이 적용될 수 있을 것이다. 즉, 채권양도의 통지가 공고에 의하여 이루어진 경우에 채무자가 선의이며 과실 없는 때에 한하여 변제의 효력이 있을 것이다. 저당권이 유통될 때, 그 저당권을 취득한 자가 부실등기로 인하여 손해를 입게 될 가능성이 존재한다면 그 저당권은 유통될 수 없다. 그러므로 저당권의 유통성을 확보하기 위해서는 등기의 공신력이 인정되어야 한다. 즉 한국 주택금융공사에 의하여 발행된 주택저당증권이 투자자에게 유통되었을 때 한국주택금융공사가 금융회사로부터 양수한 주택저당채권이 사실상의 권리관계에 부합하지 않을 경우 한국주택금융공사는 손해를 입게 될 우려가 있다. 공시관계를 신뢰하여 거래한 한국주택금융공사로서는 공시내용이 진정한 권리관계에 일치하지 않고 있더라도 공시된 상태의 권리가 존재하는 것처럼 보호를 받아야만 전체적인 유동화가 원활하게 이루어질 것이다. 이와 같은 이유로 등기의 공신력을 인정하자는 견해가 있다. 권원보험이란 부동산 물권취득과 관련하여 등기부와 실제 물권관계가 일치하지 않을 경우 또는 이중매매나 공문서 위조, 기타의 사유로 인하여 소유권을 취득하지 못하는 경우 그 손실을 보상해 주는 보험을 말한다. 권원보험제도는 1876년 미국에서 최초로 생겨났는데, 이는 미국의 부동산 법제상 물권법정주의를 인정하지 않고 있어 부동산물권변동의 공시는 권원을 증명하는 서면을 편찬, 비치하는 등록 시스템이라는 불완전한 방법을 이용하고 있어 물권변동 공시의 불완전성을 보완하여 부동산거래의 안전을 확보할 필요가 있었기 때문이다. 우리나라에는 2001년 6월 권원보험이 도입되었다. 권원보험은 그 동안 크게 활성화되지는 못하고 있으나 최근 부동산가격하락으로 보증금을 때일 것을 우려한 임차인들이 적극 가입하는 등 권원보험 활용이 확대되고 있다. 또한, 부동산거래 활성화를 위해 부동산거래소를 설립하는 방안이 거론되고 있는데 부동산거래소 설립을 위해 실무적으로 매수인의 권원보험 가입 의무화를 지적하고 있어 권원보험 활용 확대가 기대되고 있다. 부동산 등기제도의 보완을 통해 등기의 공신력을 확보하는 것이 현실적으로 어려운 측면이 있으므로, 권원보험제도 활성화를 통해 주택저당채권 투자자를 보호하는 것이 적절하다고 본다. 현행법상 저당권의 유통성을 저해하는 요소 중 하나는 바로 저당권의 투자자의 지위 보전문제이다. 즉 후순위저당권의 경매실행에 의하여 선순위저당권자가 그의 피담보채권의 변제를 강요당하지 않으며 계속 유지할 수 있어야 한다. 그런데 민사집행법에 따르면 후순위저당권자의 신청으로 경매가 진행되어 경락이 되면 선순위저당권도 소멸하게 되어 있어 투자자의 지위를 보전할 수가 없게 된다. 이러한 문제점에 대해, 한국주택금융공사법상의 주택저당채권 유동화에 있어서도 한국주택금융공사가 매입한 주택저당채권이 예상치 못한 후순위저당권자의 신청으로 경매가 행해지거나 일반채권자가 강제경매를 신청하여 경락대금에서 배당을 받아 채무가 상환되면 주택저당증권 투자자는 만기일 이전에 원리금을 상환받게 되고, 이러한 경우 투자자의 투자수익 예상은 현저히 불확실하게 될 것이며, 한국주택금융공사도 자금운용과 관리에 어려움을 겪게 될 것이다. 따라서 주택저당채권 유동화제도를 활성화하기 위해서는 한국주택금융공사법에 후순위저당권자 또는 일반채권자의 경매실행으로 인하여 경락이 되더라도 한국주택금융공사가 금융회사로부터 양수한 저당권은 소멸하지 않도록 하는 특례규정을 둘 필요가 있다는 견해가 제시되고 있다.