주택가격 변동과 과도한 레버리지 및 변동금리 대출이 금융시스템 위기로 전이되는 메커니즘과 이를 방지하기 위한 주택담보대출 규제 강화의 필요성 doc_id PCY_201711220314807151_1

많은 국가에서 주택가격의 급등락은 전체 금융시스템의 불안정을 유발한다. 1990년대의 스웨덴, 그리고 2008년 이후 주택금융 위기상황이 진행되고 있는 미국, 영국, 스페인, 아일랜드 등의 국가를 그 대표적인 사례로 뽑을 수 있다. Reinhart와 Rogoff(2009)에 따르면 1970년 중반 이후 선진국에서 발생했던 6번의 금융위기는 모두 주택가격의 하락(Housing bust)과 관련이 있다. 그리고 주택가격 하락과 관련된 경기후퇴(Recession)는 주택시장과 관련이 없는 경기후퇴기에 비해 평균적으로 길며, 국민경제에 미치는 손실도 훨씬 큰 것으로 분석된다. IMF(2011)에 따르면 평균 경기후퇴기가 4분기인 반면 주택가격 하락을 동반한 경기후퇴기는 평균 18분기로 더욱 긴 것으로 분석되었다. 주택시장의 위기가 일반적으로 금융시스템의 위기로 전이되는 데는 주택담보대출을 통한 ‘가속(Accelerator)’ 메커니즘이 존재하기 때문이다. 보통 주택구매자는 자기자본(초기납입금, Down payment)의 수배에 이르는 자금을 차입하여 주택을 구매하며, 이로 인해 주택가격은 금융시장의 신용여건 및 가계차입비율과 밀접하게 연관되어 움직이게 된다. 이러한 주택담보대출의 ‘지렛대 효과(Leverage effect)’가 높을수록 주택가격이 가계소득, 금융기관 건전성, 건설투자 등에 미치는 영향이 높아지게 되며, 주택가격의 급등락에서 촉발된 주택시장의 위기는 결국 금융시스템 전체의 위기로 전이될 확률이 높다고 볼 수 있다. 2008∼2011년 주택금융시장의 위기를 경험한 미국과 유럽 주요국에선 공통적으로 주택담보대출 규제 완화 현상이 눈에 띄며, 이는 주택담보대출의 증가와 함께 주택가격이 급등하는 결과를 초래한 것으로 판단된다. 예를 들면, 2008년 미국, 영국, 아일랜드, 스페인 등 주택금융위기를 경험한 국가의 최대 허용 LTV는 100%를 초과하고 있어, 사실상 차입자는 자기자본 투입 없이 주택구입을 할 수 있었다. 현재도 진행 중인 미국과 유럽에 발생한 주택금융 시장 위기의 원인을 과도한 유동성 유입에서 찾는 경우가 많다. 미국과 유럽 모두 중앙은행이 지나치게 오랜 기간 완화적 통화정책을 지속했으며, 달러와 유로라는 기축통화의 차입특권(Borrowing privilege)을 이용하여 중국, 일본, 중동 등 무역 흑자국의 자금을 흡수해 자국의 무역적자를 해소해 왔다는 지적이다. 과도한 유동성이 가계와 금융기관의 위험추구성향을 자극하고, 주택의 과도한 매수로 주택시장에 거품과 거품붕괴를 양산했다는 것이다. 유동성이 주택시장과 금융시장의 위기로 연결되는 메커니즘은 아직 확실히 밝혀지진 않은 상황이나, 과잉 유동성이 주택시장으로 쏠려 주택가격의 급등락을 촉발하는 데에는 주택담보대출 시장규제의 실패가 작용했다는 사실에 많은 전문가들이 공감하는 바이다. 그 중 대표적인 것이 과도한 레버리지 허용과 상환충격(Payment shock)을 유발하는 변동금리대출이라고 볼 수 있다. 특히, 저금리 기조와 같은 완화적 통화정책 시기에 변동금리대출을 통해 시중 유동성이 주택시장으로 흘러들 경우, 저금리(낮은 정책금리) - 변동금리 대출 확대 - 주택가격 상승은 서로 상호작용하면서 고착화되는 경향이 있어, 주택시장과 금융시장이 이 순환고리를 벗어나는 것은 대단히 어렵게 된다. 실제 2000년대 세계적인 주택가격 상승기는 완화적 통화정책, 변동금리대출의 확대를 동반하며 진행된 바 있다. 글로벌 금융위기를 겪은 주요 선진국 주택금융을 살펴보면, 2000년대 주택금융 레버리지와 차입자 이자율위험(변동금리대출)이 확대한 것을 확인할 수 있다. 그런데 무엇보다 주목할만한 부분은 레버리지와 이자율위험 둘 중 어느 하나라도 규제에 실패한다면 전체 금융시스템에 치명적인 결과를 초래할 수 있다는 사실이다. 미국은 전체 주택담보대출의 90% 이상을 장기 고정금리대출이 차지하고 있었지만 차입자에게 과도한 레버리지를 허용한 경우이고, 영국은 90년대 위기를 경험하면서 과도한 레버리지를 제한했지만 높은 변동금리대출 비중이 다시 금번 주택담보대출 시장의 위기를 야기한 케이스로 볼 수 있다. 주택담보대출의 차입자가 상품을 선택할 때 가장 중요하게 고려하는 사항이 대출초기의 상환부담이다. 경쟁이 치열한 시장에서 공격적으로 대출을 증가시키고 싶은 금융기관은 이러한 차입자 성향을 고려하여 변동금리대출을 활용하여 대출을 증가시켜 나간다. 변동금리대출은 이자율 변동에 따라 상환부담이 높아질 수 있으며, 일시상환(Bullet payment), 거치식 분할상환(Balloon payment), 원금누적(Negative amortization) 등의 상환구조와 결합될 경우 차입자의 상환능력은 크게 저하된다. 미국 서브프라임 위기 당시 유통되었던 옵션변동금리대출(Option ARM)은 이에 해당하는 대표적인 상품유형이라 볼 수 있다. IMF(2011)는 변동금리대출 비중이 높은 국가가 고정금리대출 비중이 높은 국가에 비해 글로벌 금융위기 동안 주택가격의 하락폭이 크고, 이로 인한 금융기관의 손실이 크다고 발표하며, 이는 변동금리대출의 비중이 높은 국가에서 주택가격의 변동성이 더 심하기 때문인 것으로 판단했다. 주택금융에서 비롯된 글로벌 금융위기를 겪은 주요 선진국은 위기 이후 주택담보대출 시장규제 강화에 나서고 있다. 그 중 대표적인 국가가 글로벌 금융위기의 진원지인 미국이다. 미국은 위기 이후 ‘도드-프랭크 금융개혁 법(Dodd-Frank Financial Reform Act)’을 통해 금융시장 개혁을 진행 중이다. 그 중 하위세션인 ‘주택담보대출 개혁과 약탈적 대출 방지 법안(Mortgage Reform and Anti Predatory Lending Act)’은 주택담보대출 시장에 대한 직접적인 규제방안을 포함하고 있다. 금번 미국 주택담보대출 시장 개혁안에서 새롭게 도입된 개념이 ‘적합대출(Qualified loan)’이다. 적합대출이란 기본적으로 만기 30년 이내 비거치식 분할상환 대출(Full amortization)을 의미한다. 고정금리대출과 변동금리대출 모두 적합대출로 인정 가능하지만, 변동금리대출의 금리는 대출 초기 5년 동안 가장 높은 수준일 것으로 예상되는 금리수준을 고려하여 산정되어야만 한다. 변동금리대출에 대한 조기상환수수료 부과행위는 엄격히 금지되고, 고정금리대출에 대해서는 조기상환수수료 부과가 가능하지만, 금리 상한(Cap)이 설정되어 있어야만 한다. 대출취급 금융기관은 위의 기술한 적합대출에 해당하지 않는 ‘비적합 대출(Non-qualified loan)’도 취급 가능하나, 취급에 따른 제약사항이 많아서 사실상 비적합대출을 취급하는 금융기관은 많지 않을 전망이다. 금융기관은 비적합대출 판매금액의 최소 5%를 신용위험으로 반드시 부담해야 한다. 게다가, 금융기관이 비적합대출을 취급하거나 추후 적합대출 요건을 위반한 것이 드러날 경우 벌금을 부과당하거나 경매 후 남은 대출의 대손금액을 보전해야 할 수도 있다. 미국의 주택담보대출 개혁조치로 적합대출의 요건을 충족하는 전통적인 장기 고정금리 대출의 비중이 확대될 것이다. 이는 패니메이(Fannie Mae)와 프레디 맥(Freddie Mac) 등 정부후원기관(GSEs)이 양수하는 ‘적격대출(Conforming loan)’의 확대를 의미하며, 두 기관의 구조개편 논란과는 별도로 정부후원기관의 주택담보대출 양수규모 및 MBS 발행규모는 증가할 것으로 판단된다.