한국주택금융공사가 개발한 주택구입기회지수(KHOI)의 개념, 산출 방식 및 활용 기대효과와 개선 과제 doc_id PCY_201711220331589791_1

주택시장의 변화는 일반 국민들의 주거생활과 밀접하게 관련되어 있으며, 일반 국민들이 주거와 관련된 합리적 의사결정에 도달하기 위하여 주택시장의 변화에 대한 다양한 정보를 고려한다. 또한 주거안정을 위한 정책적 결정에도 주택시장의 변화를 관찰하고 분석하여 평가를 내리며 합리적 의사결정을 위하여서는 다양한 정보를 고려해야 한다. 한국주택금융공사(이하 공사)에서는 이미 중간소득가구가 표준대출을 받아 중간가격주택을 구입하는 경우의 대출상환부담을 나타내는 지수로 주택구입부담지수(Korea Housing Affordability Index; 이하 KHAI)를 개발하여 매분기마다 공표하고 있다. 반면 중간소득가구의 주택구입 가능물량이 어느 정도인지 파악할 수 있는 측정수단이 부재하기에, 공사는 대출상환능력과 주택공급 측면을 동시에 반영하여 지역내 전체 주택물량 중 구입가능한 물량의 비율을 나타내는 주택구입기회지수를(Korea Housing Opportunity Index; 이하 KHOI) 개발하였다. HOI는 미국의 주택건설협회(National Association of Home Builders)와 웰스파고 은행(WellsFargo)에서 1991년부터 산출하여 분기별로 발표 중에 있다. 미국의 HOI는 표준 주택담보대출 조건 하에 한 지역에서 판매된 주택들 중에서 지역중위소득에 해당하는 가구가 지불할 수 있는 주택의 비중을 두며, 소득과 주거비용 요인에 의해서 결정된다. 소득의 경우 미국 연방정부의 주택국에서 발간하는 대도시권별 연간중위가구소득 추정치를 사용하며, 소득대비 주거비부담비율(RIR)은 28%로 가정한다. 주택구입자가 지불하는 월별 원금 및 이자비용은 LTV 90%의 30년 고정금리 대출 가정에 기초로 하며, 이자율은 해당 분기의 고정 및 변동금리의 가중평균을 적용한다. 국내의 경우 「주택재고를 고려한 주택구입능력 분석 : 서울시 아파트를 중심으로」 (이성원, 신상영, 2008)의 문헌사례를 들 수 있다. 본 논문에서는 지수의 정의를 중위소득가구가 지불할 수 있는 주택가격과 시장에서의 주택가격을 비교하여, 그 가격 이하에 존재하는 주택재고량과 주택전체 재고량을 비교한 값으로 정의한다. HOI지수 산출을 위한 기초자료로는 통계청의 ‘가계조사’ 자료의 서울시 표본을 대상으로 한 중위소득가구 및 하위 25% 가구의 소득자료와 부동산114의 ‘아파트 가격조사’ 자료(주택 수, 주택시세 등)로 정의한다. HOI지수 산출을 위한 표준대출 관련 기초가정으로는 ①DTI·LTV는 각25%·50%, ②대출만기·상환방법은 20년 원리금균등상환, ③대출금리는 예금은행 가중평균 주택담보대출금리로 정의한다. KHOI 지수 산정시 지역별 순자산 대비 거주주택자산 비율 적용에 대한 적정성 검토가 필요하다. ‘순자산 대비 거주주택 자산 비율’은 보유하고 있는 순자산 중에서 얼마만큼을 주택에 투입하는지 나타내는 변수이며, 이는 지역 변수로 가정하기는 어려운 변수이다. 실제로 지역에 따라 수치의 차이가 있을 수 있으나 그 차이를 반영하여 주택구입물량을 산정하는 것이 이론적으로 의미를 갖는다고 해석할 수 없다. 그럼에도 불구하고 순자산 대비 거주주택의 자산 비율을 지역적으로 차별화하여 고려하는 것이 필요하다면, 이에 대한 정확한 수치는 현재 통계청의 가계금융복지조사 원자료를 활용할 수 있다. 그러나 현재 이 자료는 시도 변수를 제외한 채 원자료가 제공되고 있기 때문에, 가계금융복지조사 원자료에 기초해 정확한 수치를 도출해내기는 불가한 상황이다. KHOI의 경우 주택시장에서 신규로 진입한 물량과 퇴출한 물량을 동시에 고려함으로써 다른 지수와 차별성을 확보할 수 있다. KHOI를 통하여 객관적인 주택구입능력 파악을 통해 합리적인 주택 및 주택금융정책 수립이 가능할 것으로 기대되며 지역별 주택가격 및 소득 수준 편차가 큰 국내 여건 감안 시 지역 내 정책 효과 분석이 가능할 것으로 기대된다. 또한 이를 통하여 향후 주택시장 현황 및 주거복지 현황을 파악할 수 있다. 시계열 자료가 축적되는 경우 시계열 분석을 통한 현재 시점의 객관적인 분석 및 향후 전망 등 주택 시장 현황 파악에 활용할 수 있을 것이다. 그러나 KHOI의 경우 주택관련 지수로서 그 역할을 수행하기 위하여서는 장기간의 시계열 축적과 함께 지속적인 품질개선이 이루어져야 하며 이때 지수의 공신력이 증가할 것으로 기대된다.