주요 선진국(일본, 독일, 영국)의 주택 임차인 보호제도와 우리나라 주택임대차보호법의 비교를 통한 국내 임대차 법제의 개정 방향 및 시사점 검토 doc_id PCY_201711220341722601_1

주택임대차보호법은 1981년 무주택 국민의 주거생활 안정을 보장하고 임차인의 불편을 해소함은 물론 그 임차권을 보호하여, 안정된 임차생활을 영위할 수 있도록 하기 위해 민법의 특별법으로 제정되었다. 동법은 주택 임차인의 대항력 강화, 임대차 존속기간의 보장 및 우선변제권에 의한 임차보증금 회수 등을 통해 임차인을 보호하고 있다. 동법이 제정되고 30년이 지난, 현재 주택 임대차시장에서는 전세의 월세화가 진행 중에 있다. 2014년 국토교통부의 주거실태조사에 따르면 주택 임차 가구 중 50%가 월세가구로 나타났으며, 그 비중이 전세가구의 비중을 넘어섰다. 본고에서는 월세가 보편화 되어있는 외국의 주택 임차인 보호제도를 검토하고자 한다. 주택 임차인 보호제도와 관련하여 주로 논의되는 국가인 일본, 독일, 영국에서의 주택 임차인의 대항력, 임대차 존속기간을 우리나라의 주택임대차보호법의 규정과 비교하여 개정방향을 모색한다. 또한, 독일의 보증금 관련 제도와 영국의 공정차임제도의 국내 도입가능성과 국내 임대차보호 법제에 시사점을 검토한다. 전세는 외국에는 보편화되어 있지 않은 우리나라 특유의 주택임대차 형태이다. 관습상으로 통용되던 전세제도를 이용권 강화라는 시대적 요청에 의해 법률상 물권으로 구성하고 종래의 월세보다 강하게 보호될 수 있도록 임차권을 등기할 수 있게 민법은 제정되었다. 민법에 따르면 전세계약이 물권적 효력을 가지기 위해서는 전세권 설정을 하여야 한다. 그러나 임대인이 전세권 설정에 동의하지 않는 경우가 대부분이며 등기되지 않은 전세권은 채권적 전세로서 물권적 효력은 가지지 못했다. 이후 1981년에 무주택 국민의 주거생활 안정을 보장하고 임차인의 불편을 해소함은 물론 그 임차권을 보호하여 안정된 임차생활을 영위할 수 있도록 하기 위해 주택임대차보호법이 민법의 특별법으로 제정되었다. 동법은 등기되지 않은 주택임대차, 채권적 전세에도 적용됨으로써 주택임차인의 보호는 확대되고 강화되었다. 앞서 살펴본 일본, 독일, 영국 모두 주택임대차 대항력의 요건을 주택의 인도로 정하고 있다. 우리나라의 경우 대항력 발생에 있어서 주민등록이라는 추가적인 요건을 요구하고 있다. 판례는 ‘주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것’으로 해석하고 있다. 이에 대해 주민등록은 임차인을 포함한 일반 주민인 사람에 대한 등록이지 재산권인 임차권의 공시방법이 아니므로 일본, 독일 등과 같이 주택의 이전만으로 대항력을 취득할 수 있어야 한다는 의견이 있다. 실제로 주택임대차보호법 1차 개정(1983. 12. 30.), 2차 개정(1989. 12. 30.) 시 주민등록을 대항요건에서 삭제해야한다는 개정안이 제출된 바 있다. 그러나 일본, 독일 등 외국의 경우 임차보증금이 월세의 3~4배 정도의 소액이고 특히 독일의 경우 임대인의 재산과 분리하여 임차보증금이 관리되기 때문에 임차주택이 경매되는 등 사정이 발생하여도 임차인이 금전적 손해를 입을 여지가 적다. 반면 우리나라의 경우 임차보증금이 주택 매매가격의 60%를 초과하는 고액이므로 임차인의 손해를 방지하기 위해 대항력 취득 여부와 취득 시기를 보다 명확하게 설정할 필요가 있다는 점에서 주민등록 공시기능은 실익이 있다고 보여진다. 일본은 임대차의 법률관계를 이원적으로 규율하고 있다. 일반 임대차의 경우 민법이 적용되고 건물임대차의 경우에는 차지차가법이 적용되고 있다. 차지차가법은 건물소유를 목적으로 하는 지상권 및 토지임차권에 대한 내용과 건물임대차에 관한 내용을 규율하고 있으며 주택이 아닌 영업용 건물에도 적용되는 것이 일본의 학설 및 판례의 입장이다. 일본의 차지차가법에 따르면 건물임대차와 관련하여 건물의 임대차는 등기가 없어도 건물의 인도가 있는 때에는 그 후 그 건물에 관하여 물권을 취득한 자에 대하여 당해 임대차계약의 내용을 주장할 수 있다. 또한 임대인이 제3자에게 임차목적물을 양도한 경우 당사자 사이에 승계에 관한 약정이 없더라도 양수인은 임대인의 임대차계약상 지위를 승계하는 것으로 이해하는 것이 일반적이다. 차지차가법은 건물임대인에 의한 갱신거절(기한의 정함이 있는 건물임대차의 경우)이나 해지통고(기간의 정함이 없는 건물임대차의 경우)는 정당 사유가 있다고 인정되는 경우가 아니면 원칙적으로 이를 하지 못한다고 규정하고 있다. 정당 사유 유무를 판단함에 있어서 고려하여야 할 사항은 명문으로 구체적으로 열거하고 있다. 일본 민법의 일반원칙에 따르면 기한의 정함이 있는 임대차는 기간의 만료에 의하여 종료되고, 기간의 정함이 없는 임대차는 해지에 의하여 종료된다. 그러나 차지차가법에 따르면 기한의 정함이 있는 건물임대차의 경우 기간만료로 임대차가 자동으로 종료되지 않으며 임대인이 기간만료 전 1년부터 6개월 사이에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 통지를 하도록 하고 있다. 별도의 통지를 하지 않은 경우에는 종전과 동일한 조건으로 계약을 갱신한 것으로 본다. 기한의 정함이 없는 건물임대차의 경우 민법의 일반원칙에 따르면 임차인과 임대인 모두 해지기간이 3개월이지만 차지차가법은 임대인이 건물 임대차를 해지하는 경우에는 해지기간을 6개월로 확장하여 임대차 해지를 일찍 예고하도록 규정하고 있다. 독일의 경우 1차·2차 세계 대전을 거치면서 발생한 주택난으로부터 임차인을 보호하고자 임대차 보호 관련법이 수많은 특별법으로 제정되었다. 특별법의 제정이 늘어날수록 임대차보호 관련 법체계가 복잡해져 이해하기 힘들게 되었고 이를 해결하기 위해 2001년 임대료제한법, 주거공급의 부족지역에 있어서 사회조항법 등 일부 임대차보호 관련법을 폐지하고 민법전으로 통합하는 개정작업을 실시하게 되었다. 독일의 경우 임대인 및 임차인 사이에 체결된 주택임대차관계를 제3자에게 대항하기 위해서는 주택의 인도가 있어야 한다. 독일 민법에 따르면 임대인이 임차목적물을 임차인에게 인도한 후 이를 제3자에게 양도한 경우 양수인은 임대인이 소유권을 가지는 기간에 대하여 임대차관계로부터 발생하는 권리와 의무를 임대인에 갈음하여 승계하게 된다. 따라서 양수인의 선의 내지 악의는 당해 법률효과에 아무런 영향을 미치지 않게 되므로 양수인은 자신이 알지 못했거나 알 수 없었던 임대차관계에 구속되게 된다. 일본, 독일, 영국 모두 임대차 존속 최단기간을 규정하고 있지 않은 반면 우리나라의 경우 2년의 최단기간을 규정하고 있다. 이는 적어도 2년은 임차인들의 주거안정을 보호하기 위한 규정이다. 이에 대해 3년 단위로 이루어진 학교 교육체계를 고려하여 최단기간을 3년으로 늘리자는 의견이 있다. 주택임대차보호법은 임대차계약 갱신과 관련하여 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임대인은 임차인에게 갱신거절의 뜻을 통지하도록 되어있으나 일본은 임대인의 통지의무기간을 임대차기간이 끝나기 1년 전부터 6개월 전이라고 정하고 있다. 주택임대차보호법상 그 기간은 일본에 비해 짧은 편으로 계약만료 1개월 전 계약갱신 거절 통지는 임차인이 새 주거지를 찾는 데 충분한 시간을 보장하지 못하는 문제점이 있다. 독일에서는 보증금이 월세의 3배를 넘지 못한다. 영국에서는 공정차임제도를 도입하여 등록된 공정차임을 기준으로 월세를 지급한다. 차임규제는 임차인의 불합리한 주거비 부담을 완화한다는 차원에서는 효과가 있을 수도 있으나 시장에서 형성되는 가격수준보다 낮은 차임으로 규제하는 경우 개인의 재산권 행사를 제한하게 된다. 독일의 경우 임차기간 발생할 수도 있는 손해를 담보하기 위해 월세의 3~4배 되는 금액을 보증금으로 지급하고 이는 개인의 재산과 분리하여 관리되며 보증금으로부터 발생한 수익은 임차인에게 귀속된다. 따라서 임대인에게 보증금으로 인한 수익은 없으며 보증금은 순수하게 담보의 차원에서 받는 것이다. 그러나 우리나라에서 전세금, 보증금은 주택의 파손, 월세 미지급 등으로 발생할 수 있는 손해를 담보하는 기능을 할 뿐 아니라 보증금 운용으로 인한 수익이 월세를 대신하는 구조로 되어있다. 따라서 임대인에게 있어서 임차보증금 및 월세는 재산권 행사로서 중요한 의미를 가지므로 차임규제의 도입은 개인의 재산권 행사를 제한하는 결과를 가져오기 때문에 사회적 합의 없이는 도입되기 힘든 제도라 볼 수 있다. 임차인이 임대인에게 임대차담보로 보증금을 지급한 경우 임대인은 보증금을 금융기관에 자신의 재산과 분리하여 예치하여야 한다. 이는 임대인의 일반재산과 분리하여 보증금을 관리함으로써 임대인이 파산 등으로 보증금을 지급할 수 없는 상황에서 일반채권자의 채권실행으로부터 보증금 반환청구권을 보호하기 위한 제도이다. 보증금 예치를 통한 수익은 명백히 임차인에게 귀속된다. 임대인은 통상적인 이율의 이자증식이 가능하도록 보증금을 예치할 의무를 부담한다. 장기간 임대차계약으로 인한 보증금 예치 수익 증가는 임차인의 의무위반으로 발생할 수도 있는 손해를 더욱 충실하게 담보하게 되므로 임대인을 보호하기도 하며 임차인의 입장에서 임대차 종료 후 특별한 손해가 없는 한 보증금보다 더 많은 금액을 수령하게 되므로 임차인의 이익을 보호하기도 한다.