정비사업의 정의, 목적, 유형 및 시행 방식과 주택재개발·주거환경개선사업의 특성에 관한 고찰 doc_id PCY_201711220357267881_1

정비사업은 도시를 개조하고 삶의 질을 향상시키려는 사업으로서 기존 도시 내에서 무계획적으로 지어진 주택 등의 건축물이 그 기능을 수행할 수 없게 되고 이들 건축물이 집단화 됨으로써 지역사회의 주거환경 전체를 악화시켜 주민의 보건위생과 각종 도시의 병리현상을 유발하여 도시 전체의 환경에도 부정적인 영향을 미치는 현상을 개선하기 위해 공공시설을 정비하고 기존 주택은 헐고 새로 건축하는 등 주거환경을 개선하는 데 목적이 있다. 산업사회의 발달로 연구 및 모든 분야의 산업현상이 도시로 집중됨에 따라 도시기능에 부적절한 여러가지 문제가 발생하였는데 여기서 정비사업은 도시문제에 대한 대응책의 하나로서 그 필요성이 대두되게 되었다. 첫째 정비사업으로 인해 주택 및 물리적 시설의 불량화·노후화를 개선하고 예방할 수 있으며, 둘째 노후·불량한 주택들이 집단화 한 경우 도시 전체의 환경악화 뿐만 아니라 해당지구 주민의 보건위생 등의 문제를 야기하고, 범죄율의 증가를 가져오게 되는데 이를 방지할 수 있다. 셋째 단순히 불량주택이나 노후화된 건축물을 철거, 개보수하는 것에 끝나는 것이 아니고 교통시설 및 체계의 정비지역사회를 위한 다양한 공공시설과 서비스를 적정배치·공급하는데 일조하게 되어 궁극적으로는 도시의 삶의 질을 향상시킬 수 있게 된다. 정비사업이라 함은 도시및주거환경정비법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업을 말한다. 정비사업은 도시민의 삶의 질을 향상시키고 업무기능을 원활히 하여 도시경제를 활성화하는데 크게 기여할 뿐만 아니라, 저소득층과 임차인 그리고 도시영세민 등 경제적 소외계층의 주거수준을 향상시키는 데에도 크게 도움이 된다. 왜냐하면 도시및주거환경정비법은 주거환경정비사업의 대상지 구분을 종전 주택의 유형을 기준으로 결정하지 않고, 이를 다양화해 주택과 기반시설의 수준(노후·불량도), 주민소득수준도 고려하기 때문이다. 정비사업은 크게 주거환경정비사업과 도시환경정비사업으로 구분되며, 이는 다시 주택재개발사업, 주택재건축사업, 주거환경개선사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업과 도시환경정비사업으로 구분된다. 주거환경정비사업과 도시환경정비사업으로 구분되는 이유는 정비사업시행으로 인하여 결과적으로 도시의 주변개선이라는 동일한 목적이 성취되지만, 시행방법, 지역 및 사업의 특수성으로 재개발·재건축 등의 주거환경정비 사업과는 달리 정해야 할 필요가 있기 때문이다. 사업시행자는 정비사업을 시행하는자를 말하고, 정비사업의 시행자는 토지등소유자들로 구성된 조합이 시행하는 것을 원칙으로 한다. 다만 주거환경개선사업, 주거환경관리사업에서는 시장·군수 또는 주택공사등이 된다. 도시및주거환경정비법은 주거환경개선사업의 시행자로 주택공사등을 지정하는 경우에는 토지등소유자의 2/3이상 동의와 세입자 세대수 과반수의 동의를 받도록 하고, 천재지변 등의 경우에는 예외규정을 둠으로써 긴급한 정비사업의 시행근거를 마련하고 있다. 주거환경관리사업의 시행자로 주택공사 등을 지정하는 경우에는 토지등소유자 과반수의 동의를 받도록 하고 있다. 도시및주거환경정비법 시행이전 주택재건축사업은 조합과 시공사를 공동사업주체로 하여 시행하는 것을 의무화하였다. 반면 재개발사업은 조합시행을 원칙으로 하되 조합과 시공사가 공동으로 시행할 경우 공동시행자로 할 수 있도록 규정하고 있으나, 이는 임의 규정으로 결국 조합과 시공사간의 개별계약에 따라 정해지는 문제가 발생함에 따라 이러한 문제를 개선하기 위해 사업시행방식을 조합의 단독시행 또는 시장·군수·공법인(토지주택공사 포함, 재건축의 경우 민간 시공자는 제외) 등과의 공동시행 방식으로 변경하게 되었다. 재개발은 주택규모가 재건축보다 크다. 특히 중형평형 이하의 경우 주택재개발이 주택재건축보다 많이 확보가 가능하므로 사업성 측면에서 유리하다고 볼 수 있다. 예컨대 서울특별시와 경기도의 경우 조례로 50% 이상을 소형평형으로 건설하도록 규제하고 있다. 주택재개발은 안전진단이 필요없지만 공동주택 재건축 사업을 추진하기 위해서는 예외적인 경우를 제외하고 안전진단의 통과가 필요하다. 안전진단은 주택재건축의 실질적 필요성을 검증하는 역할을 하면서 무분별한 재건축사업을 방지하고 이로 인한 사회·경제적인 부작용을 제거하는 기능을 수행한다. 한편 단독주택은 해당 구역 내 건축물의 조건(준공년도 등)이 모두 다르므로 안전진단을 하는데 기술적으로 어렵고 비용이 많이 들어 비교적 단순한 공동주택 이상에 대해서만 안전진단 의무규정이 적용된다. 주택재개발사업이란 정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의한다. 주택재개발사업은 노후아파트를 집단적으로 재개발하는 주택재건축사업, 도시기반시설 확보를 추진하여 점진적인 주거환경개선을 도모하는 주거환경개선사업과는 별도의 개념으로 구분된다. 또한 주택재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량 주택지구의 주거환경을 개선하여 도시의 질을 향상시키는 측면에서 공공사업의 범주에 속한다. 주택재개발사업은 도시계획법의 일부 개정 당시에 법제화 하였으나, 주택재개발사업이 원활하게 진행되지 못하자 1973년 주택개량촉진에 관한 임시조치법을 제정하여 도시계획으로 재개발구역을 지정하고 지방자치단체가 시행자가 되어 철거위주의 주택재개발사업을 추진하게 되었다. 주택재개발사업은 사업방식에 따라 철거재개발, 수복재개발, 개량재개발, 보전재개발, 순환재개발로 분류할 수 있다. 철거재개발은 시가지의 노후화된 곳 일부 혹은 전부를 철거하고, 그 부분에 새로운 개발계획을 세워 토지를 효율적이고 합리적으로 이용하도록 하는 방식으로 현재 시행되는 대부분의 정비사업이 철거재개발에 해당한다. 수복재개발은 도시에 있는 일정구역 건물의 전부 혹은 일부를 관리·개조하고, 필요한 경우 부대시설을 신설정비해서 계속적인 사용이 이루어지도록 하여 도시의 기능을 회복하는 방식이다. 보전재개발은 부분적으로 부적합한 요소가 발견되고 노후도가 상당부분 진행되고 있는 지구와 건축물 등의 일정부분 보전을 주목적으로 하는 재개발사업으로 요약할 수 있고, 개량재개발은 물리적 환경의 질적 수준을 높여 도시기능을 제고시키고자 기준시설의 확장, 개선 또는 새로운 시설을 첨가하는 기법으로 주거환경개선사업은 개량재개발 형식의 대표적인 정비사업이다. 주거환경개선사업은 도시의 저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구 등 정비기반시설이 극히 열악하고 주택 등 건축물이 극히 불량하여 주거환경개선 정비 구역으로 지정된 지역에서 기반시설을 정비하고 주택 개량 및 주거환경을 개선하기 위해 공공기관에서 시행하는 사업을 의미한다. 주거환경개선사업은 주민자력재개발 방식으로 추진되었으나, 주변 환경이 열악하거나, 사업의 수익성이 떨어지는 지역 등 원활한 사업추진이 어렵게 되자 1983년 합동재개발 방식으로 도시재개발법을 제정하여 정비사업을 추진하게 되었다. 합동재개발방식은 사업지구의 전면철거방식으로 세입자 및 저소득 주민의 주거환경조건을 악화시키는 등 문제점이 나타나게 되었고 주택개량에 관한 임시조치법을 개정하여 도시재개발과는 별도로 저소득층의 주거환경을 개선하기 위한 조치를 취하게 된다. 이 개선조치로 현행 도시및주거환경정비법이 제정되어 항시적인 사업추진이 가능하게 되어 선계획 후개발 방식의 체계적인 정비가 되었다는 점에서 그 의의가 있다.