주거환경개선, 주거환경관리, 도시환경정비, 가로주택정비, 주택재건축 및 주택재개발 등 다양한 정비사업의 유형별 특징과 시행 방식 및 절차에 관한 설명 doc_id PCY_201711220357267881_2

주거환경개선사업은 시행주체인 공공기관을 중심으로 사업방식에 따라 그 유형을 구분할 수 있다. 시행주체는 공공기관이 시행하는 사업으로, 사업방식에 따라 현지개량, 수용, 환지 방식으로 구분할 수 있으며, 현재 주거환경정비사업에서는 현지개량과 수용방식을 중심으로 정비사업이 시행되고 있다. 현지개량방식은 공공기관이 시행자가 되어 정비계획을 수립하고 기반시설을 설치·정비하며, 주택개량은 주민 자력에 의존함에 따라 주택개량을 촉진하기 위해 건축법 특례조항을 비롯하여 지구단위계획의 의제처리, 건설자금 융자 및 세제지원 등의 지원제도가 있다. 따라서 현지개량방식은 공공의 주도로 기반시설을 정리함에 따라 기반시설 정비에 소요되는 비용의 일부를 국고나 국민주택기금 또는 지방재정에서 보조하거나 유치하여 사업비 일부를 충당하는 공공사업으로 볼 수 있다. 한편 수용방식은 공공기관이 기반시설과 주택개량을 동시에 행하는 정비사업 방식이라 할 수 있고, 수용방식의 특징은 착공에 앞서 사업구역 내 모든 권리관계를 강제적으로 청산시킨다는 점을 들 수 있다. 주거환경개선사업은 공람공고일 현재 해당 정비예정구역 안의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자의 3분의 2이상의 동의와 세입자 세대수 과반수의 동의를 각각 얻어 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 이를 시행하게 할 수 있다. 다만, 세입자의 세대수가 토지등소유자의 2분의 1 이하인 경우 등 대통령령이 정하는 사유가 있는 경우에는 세입자의 동의절차를 거치지 아니할 수 있다. 시장·군수는 천재·지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 건축물의 붕괴우려가 있어 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 경우에는 토지등소유자 및 세입자의 동의없이 자신이 직접 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 시행하게 할 수 있다. 이 경우 시장·군수는 지체없이 토지등소유자에게 긴급한 정비사업의 시행사유·시행방법 및 시행시기 등을 통보하여야 한다. 주거환경관리사업은 2012년 2월 1일 도시및주거환경정비법이 일부 개정되면서 신설되었고 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반 시설과 공동이용시설의 확충을 통해 주거환경을 보전·정비·개량하기 위하여 시행하는 사업을 의미한다. 도시의 건전한 발전을 위해 다양한 주거공간이 공존할 수 있도록 기반시설 및 건축물이 비교적 양호한 저층 주거지역에서 주거환경을 체계적이고 효율적으로 개선하고 관리하기 위해 시행하는 정비사업방식으로 기존의 재개발 등과 같은 전면 철거식 정비사업과 구별된다. 주거환경관리사업은 보전·정비·개량이 필요한 단독·다세대 밀집지역으로 정비구역 해제지역 등을 대상지역으로 규정하고 있으며, 기존 단독주택 재건축 및 재개발 사업도 주민의 50% 이상의 동의가 있는 경우 주거환경관리사업으로 전환할 수 있도록 하고 있다. 도시환경정비사업은 상업·공업지역 등에서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위해 시행하는 사업을 의미한다. 과거 도시재개발법상에서 도심재개발사업과 공장재개발사업으로 구분하여 시행되어 왔으나 도시및주거환경정비법에서는 이를 통합하여 도시환경정비사업으로 지칭하고 있으며, 개념은 도시재개발법과 동일하다. 도시재개발사업은 도심지 또는 부도심지의 기능이 쇠퇴해진 시가지를 대상으로 그 기능을 회복 또는 전환하여 도시환경을 개선하기 위해 시행하는 재개발사업을 의미하며, 공장재개발사업은 공장지역을 중심으로 도시의 중심기능인 공업기능의 향상을 위해 노후·불량한 공장 등이 있는 공업지역의 기능을 회복하기 위해 시행하는 재개발사업이다. 도시환경정비사업의 시행방식은 토지등소유자방식과 조합방식으로 나누어지며, 토지등소유자방식으로 사업을 시행하는 경우에는 그 절차에 대한 규정이 충분하지 않아 실무상 어려움이 많다. 가로주택정비사업은 기존 정비방식이 종전의 용도지역결정에도 불구하고 정비구역으로 지정되면 용도 지역이 상향조정되었던 반면, 구역지정 절차가 없어 기존 용도지역체계를 유지하면서 주택을 정비한다는 점에서 지역 적응형 주거지 정비수단의 하나로 볼 수 있다. 또한 소단위이지만 공동개발을 전제로 하는 가로주택정비사업은 가구단위로 정비할 경우, 도로에 면하여 주거동을 배치하고 가구 내측은 공공공간으로 조성하여 단독주택 밀집지역에서 부족한 오픈스페이스를 확보할 수 있다는 장점이 있다. 저층부에는 부대 복리시설을 설치하여 가로공간 활성화에도 기여할 수 있다는 점에서 소단위의 집약적 토지이용의 주거지정비방식이라고 할 수 있다. 가로주택정비사업은 도시및주거환경정비법에 의한 정비예정구역으로 지정되지 않더라도 주민의 자발적 정비의지만 결합되면 사업을 추진할 수 있다는 점에서 주민주도의 주거지정비방식이자 소단위의 연쇄적이고 점진적인 주거지 정비 수단의 하나로 볼 수 있다. 특히, 기존 거주자의 커뮤니티를 유지하기 위해서 조합원 1가구당 1주택을 분양하던 기존 공급방식에서 벗어나 조합원 1인당 3주택까지 분양받을 수 있다는 점에서 기존 정비방식과 차이가 있다고 할 수 있다. 주택재건축사업은 크게 계획단계·시행단계·완료단계로 구분하며, 절차에 따른 세부적 내용에서 계획 단계는 기본계획을 수립하고 정비구역을 지정하여 조합설립추진위원회를 구성하게 된다. 시행단계는 구청장이 조합설립인가와 사업시행인가 및 관리처분계획인가를 하게 되고 완료단계에서는 사업준공 및 소유권 이전, 청산·등기, 조합의 해산절차를 통해 재건축사업을 추진하게 된다. 주택재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경 개선을 목적으로 하는 경우, 안전상 문제가 있거나 준공 후 20년이 경과하여 과다한 주택관리 비용이 소요되어 경제적 불이익을 발생하는 주택이거나 재해위험지역내의 주택을 대상으로 한다. 또한 사업시행자는 새로운 주택을 건설하기 위하여 지정구역 내에서 기존 건물을 철거하고 대지 위에 새로운 건물을 건축하는 사업으로 재건축 대상에 소재하는 토지·건물 전부를 확보하지 못하면 재건축사업을 진행할 수 없게 된다. 주택재개발은 주민동의가 어렵다. 재건축은 이해관계가 동일한 사람이 대부분이고 재개발은 이질적 이해관계를 이루는 집단이기 때문에 재개발이 재건축에 비해 주민동의를 받기 어렵고, 이는 사업지연의 원인이 될 수 있다. 반면 주택재건축은 재건축 미동의자의 토지수용 가능성이 높다. 주택재개발은 사업시행인가 이후 강제성 있는 수용이 가능하지만 재건축은 조합설립 이후 매도청구를 통해 미동의자의 토지를 처리하게 되어 있으므로 사업지연의 여지가 존재한다. 매도청구는 재건축사업에 참가하는 소유자 등이 재건축 결의에 찬성하지 아니한 미동의자에 대하여 일정한 절차를 거쳐 미동의자 소유의 건축 및 대지에 대한 소유권을 시가에 따라 매도할 것을 청구하는 권리이다. 매도청구권은 도시및주거환경정비법 제39조에 따라 사업시행자의 매도청구권을 명문으로 규정하고 있고 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조를 준용하고 있다.