국내 부동산 PF의 건설회사 신용 의존적 구조에 따른 문제점을 분석하고, 참여자 간 리스크 분담을 위한 구조적 개선 방안을 모색한다. doc_id PCY_20171122038272521_1

부동산 프로젝트 파이낸스(Project Finance, 이하 PF)는 1997년 외환위기 이후에 부동산 개발사업에서 자금조달의 한 방법으로 도입되었으며, 2000년 초반부터 부동산 경기 활성화에 힘입어 급격히 성장하였다. 그러나 국내 부동산 PF는 진정한 의미의 프로젝트 파이낸스라기보다는 PF 도입 시기에 건설회사와 금융회사의 특수한 환경을 반영시킨 개발관련 대출상품의 하나로 정착되었으며 건설회사의 신용공여에 의존하는 태생적 한계로 인하여 본래 의미의 PF와는 많은 차이가 있다. 2008년 글로벌 금융위기 이후, 부동산 PF대출의 부실화가 사회·경제적 문제로 확대되면서 그 동안 부동산 PF의 문제점 등에 대한 많은 논의가 있어왔다. PF에 대한 사후평가를 요약하면 ⅰ)금융회사가 부동산 PF에 참여할 만큼 충분한 경험과 노하우가 축적되지 않았고, ⅱ)프로젝트 금융에 맞는 투자은행 개념이 일반화되지 않았으며, ⅲ)개발사업 리스크를 분담할만한 인프라가 없는 상태에서 대부분의 리스크를 건설회사의 신용도에 의존한 점 등을 들 수 있다. 환경변화로 부동산 PF는 많은 문제점이 노출되면서 참여자뿐만 아니라 사회·경제적으로도 우려와 관심의 대상이 되었다. 이것을 두고 많은 논의를 하고 있으나 여전히 해결의 실마리를 찾지 못하고 있다. 본 논고는 건설회사의 신용공여를 완화하는 경우에 기존 PF에 참여했던 금융회사가 리스크를 분담할 수 있는지 여부와 리스크 분담 등에 대한 금융회사의 인식태도를 규명하고 PF 참여자의 리스크 분담방안과 기존 부동산 PF 구조를 기준으로 변화가 예상되는 리스크 준거 틀과 리스크 분담구조를 예측하였다. 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 금융회사는 PF 리스크 분담이 필요하다고 인식하며, 그 이유는 PF를 건전하게 정착시키기 위해 필요하다는 것이다. 이들은 각 참여자가 서로 리스크를 분담하고 역할이 균형을 이룰 때 PF의 활용도가 높아질 것이라고 보고 있으며, 대응방안이 있다면, PF에서 리스크를 분담할 수 있다고 인식태도를 나타냈다. 이들의 PF 참여 조건은 ⅰ)지분투자 또는 메자닌론의 도입과, ⅱ)건설비용 대출이 활성화로 나타났다. 이렇듯 부동산 PF문제는 정부의 PF대출 건전성 확보 대책만으로 문제를 해결하기가 어려운 상황이며, PF 참여자 모두가 해결방안을 모색해야 하는 큰 과제라는 인식이 필요하다. 여기에서 무엇보다 시급한 것은 건설회사 신용에 전적으로 의존하는 부동산 PF구조를 PF 참여자 간에 리스크를 분담함으로써 건설회사의 리스크를 줄여주는 구조로의 전환이다. 그러나 PF도입 때부터 관행으로 고착된 건설회사의 신용공여완화는 그 필요성 논의만으로는 문제를 해결할 수 없다. 여기에는 필요성뿐만 아니라 실제 이를 대체할 수단이 있어야 하기 때문이다. 그 동안 PF대출이 상업은행의 단기자금 위주로 운용되었던 행태로 보면, 그 속성상 장기 리스크를 부담하기에는 부적합한 것이었기 때문에 금융회사와 참여자별로 부담하는 리스크가 불공정할 수밖에 없었으며, 이에 대한 금융회사 입장은 아직 변한 것이 없다. 종합하면, 현재 부동산 PF 구도에서 건설회사 의존도를 일시에 없애는 것은 어렵고 점진적으로 PF 참여자의 인식전환을 추구하면서 이들의 이해관계를 조정하는 수단이 필요하다. 이러한 논의에 힘입어 부동산 PF구조의 개선 논의가 더욱 활발해졌다. 그 내용의 요지는 PF 리스크를 참여자 간에 분담하는 것이다. 건설회사가 신용공여 방법으로 부담하던 리스크를 참여자들이 분담하자는 것인데, 직접 건설회사 리스크 부담을 줄이자는 유형과 다른 방법으로 이용하여 간접적으로 줄이자는 유형, 그리고 두 유형이 혼재한 것으로 구분할 수 있다. 먼저, 직접 건설회사 리스크를 줄이자는 유형을 보면 다음과 같다. ⅰ)부동산 PF가 상업은행(Commercial Bank) 중심의 간접금융시장에서 자금대출 형태로 인해서 발생했다는 시각에서 부동산 개발에 전문적으로 투자할 수 있는 투자은행(Investment Bank)을 도입하고 직접투자가 가능한 리츠(REITs)나 부동산 펀드(Fund) 조성이 필요하다(이현석 외, 2011; 윤혜정, 2009; 정성용, 2010; 윤규열 외, 2011). ⅱ)PF사업의 초기 차입이 과다하여 이를 줄여야 한다는 시각에서 사업초기의 토지가격 부담을 완화시키고, PF 초기 참여자가 적은 금액으로 참여할 수 있도록 지주공동사업 활성화, 미국의 업리츠(UPREITs) 도입, 신디케이션 대출의 필요성 등이다(이현석 외, 2011; 정성용, 2010; 윤규열 외, 2011). 다음은, 제도를 도입하여 간접적으로 건설회사 리스크를 줄이자는 개선 유형이다. ⅲ)부동산 PF에 대한 객관적이고 체계적인 사업성 검토가 부족했다는 시각에서 대상 사업의 사업성 분석 기법을 개발하여 그 역량을 키우고, 사업성 평가 시스템 개발이 필요하며, 더 나아가 건전한 PF사업을 선별하기 위해서는 부동산 개발등급 평가제도의 도입과 평가 전문기관의 설립이 필요하다(이현석 외, 2011; 윤혜정, 2009; 정성용, 2010; 문 태규, 2010; 윤규열 외, 2011). ⅳ)부동산 PF대출에 대한 제3의 보증을 통한 리스크 분산이 필요하다는 시각에서 부동산 PF 보증제도의 도입이 필요하다(윤혜정, 2009; 문태규, 2010). ⅴ)분양보증제도와 책임준공제도 개선(정성용, 2010), 부동산종합관리회사로 발전시키는 것(이현석 외, 2011)과 금융회사가 사업의 성공을 이끌어 내는 파트너 측면에서 대출조건을 협의할 필요가 있다(윤규열 외, 2011)는 등의 의견이 있다. 끝으로 앞의 두 방안이 혼재하는 개선 유형이다. ⅵ)부동산 PF 부실의 원인이 부동산개발업자의 영세성에서 시작되었다는 시각에서 이들의 자기자본 비율을 정하는 등 자본력 확충을 통한 자체신용창출이 가능한 개발사업자(sustainable developer)를 육성하면서 기존 개발업자에 대한 구조조정이 필요하다(이현석 외, 2011; 윤혜정, 2009; 정성용, 2010; 윤규열 외, 2011). ⅶ)사업 리스크가 지나치게 한 곳으로 편중되었다는 시각에서, 각 참여자가 사업 리스크를 분담하는 PF구조가 필요하다(윤혜정, 2009; 문태규, 2010) 는 의견이 있다. 이 같은 개선방안을 제시함에 있어, 사례와 현황을 분석하여 색다른 개선 유형을 제시한 시도가 있었다. 이현석 외(2011)는 국내 개발사업의 구조변화와 개발금융의 구조변화, 부동산개발업자의 구조변화를 논의하여 이에 적합한 PF구조의 전환을 제시했다. 윤규열 외(2011)는 PF사업에서 리스크를 완화할 수 있는 요인을 변수로 하고, 부동산개발업자, 건설회사, 금융회사를 이해주체로 하여, 이들 주체별로 리스크 완화 변수에 대한 중요도를 분석한 결과를 토대로 개선 유형을 제시했다. 소규모 금액으로 PF에 참여하는 것은 PF 참여 리스크를 줄이기 위한 것이다. 여기에는 ⅰ)지주공동방식 또는 미국의 업리츠(UPREITs) 제도 등을 도입하여 전체 PF대출 금액을 줄이는 방법과 ⅱ)금융회사가 다수의 대주단을 구성하여 적은 금액으로 참여하는 방법이 있다. 먼저 전자에 대한 검토다. 대부분 PF사업이 부동산개발업자가 대상토지를 매입하여 개발사업을 진행하는데, 건설회사가 토지소유자와 공동으로 사업을 한다면(지주공동사업) 토지대금을 먼저 지급하지 않고 최종 사업수익으로 토지비와 개발이익을 동시에 줄 수 있다. 이렇게 하면 전체 PF대출 금액을 줄일 수 있다. 왜냐하면 지금까지 PF가 부동산개발업자가 매입한 토지비와 여기에 초기 사업비용을 더한 금액이 PF대출의 대상이었으며, 그 대출에다가 건설회사가 신용을 공여했기 때문이다.