매매가격 상승률과 전월세 전환율의 변화가 주택 임대차 시장의 전세 및 보증부월세 계약 형태와 비중에 미치는 영향 분석 doc_id PCY_201711220457215521_1

이러한 주택 임대차 계약형태의 변화는 전세에 의지하던 기존의 국내 주택 임대차시장의 해석에서 보증부월세에 대한 관심을 높이는 계기가 되었다. 또한 이러한 변화를 반영하듯이 최근들어 주택 임대차 시장에서의 변화가 나타나고 있다. 특히 기존 전세 형태의 주택 임대차 계약이 월세 형태로의 주택 임대차 계약으로 빠르게 전환되고 있다는 것이 변화 내용의 중심이 되고 있다. 국내 주택 임대차시장의 대표적 계약 형태인 전세와 보증부월세의 구조를 살펴보면 우선 전세의 계약형태는 보증금만을 받고 계약만료시 보증금을 돌려주는 구조이다. 반면 보증부월세의 계약형태는 보증금과 월세를 동시에 받는 구조인데 계약 만료시 보증금은 돌려주나 월세는 돌려주지 않는 구조이다. 보증부월세의 계약 형태는 일률적인 보증금과 월세의 관계를 갖기보다는 동일한 주택이라 하더라도 보증금과 월세가 넓은 범위를 가지고 존재하고 있다. 이러한 구조하에서 보증부월세는 전세와 순수월세를 모두 포괄하고 있다고 볼 수 있는데, 전세는 월세를 받지 않는 대신 가장 많은 보증금을 요구하는 유형이며 순수월세는 보증금이 없는 대신 가장 높은 월세를 요구하는 유형으로 이해할 수 있다. 주택 임대차시장에서 형성되고 있는 보증부월세의 계약형태는 일률적인 보증금과 월세의 관계를 갖기보다는 동일한 주택이라 하더라도 보증금과 월세가 넓은 범위를 가지고 존재할 수 있다. 따라서 보증부월세는 전세와 순수월세를 모두 포괄하고 있다고 볼 수 있으며, 전세를 월세가 없는 대신 가장 많은 보증금을 요구하는 유형이라고 한다면 순수월세는 보증금이 없는 대신 가장 높은 월세를 요구하는 유형으로 정리할 수 있다. 이러한 구조로 인하여 주택 임대차시장에서 전세 시장과 보증부월세 시장을 분리하여 분석할 필요없이 두 유형을 동일한 틀 내에서 분석하는 것이 가능할 것이다. 먼저 소유주(임대인)가 전세의 형태로 임대하는 경우의 수익구조를 살펴보자. 소유주의 총 투자금액은 자기자본과 부채로 구성된다. 여기서 부채는 전세로 입주하는 임차인의 보증금으로 구성된다. 소위‘전세를 안고’주택을 구입하는 경우 소유주는 임대차 기간 동안 얻는 현금흐름(월세)은 없으며 향후 주택을 매각할 때 가격상승분에 대한 자본이득을 얻는다. 이러한 주택 임대차시장을 분석함에 있어 월세금액은 전세 보증금과 보증부월세 보증금의 차이에 일정 비율을 곱하여 결정되는데 이 비율이 전월세 전환율이다. 즉, 전월세 전환율은 소유주의 요구수익률로 전환되어 나타난다. 따라서 전월세 전환율은 우리나라 주택 임대차시장(전세와 보증부월세)을 설명하는데 매우 중요한 변수라 할 수 있다. 그 동안의 연구들은 전월세 전환율의 성격과 구조를 파악하는데 초점을 두어 왔다. 이창무·정의철·이현석(2002)의 연구에서는 전세 보증금에 대한 운용수익을 시장이자율에서 찾는 기존 인식에 의문을 제기하면서 자산보유자의 자기자본에 대한 투자수익률을 극대화하는 재무적인 관점에서 분석하였다. 이를 통해 자산보유자인 임대인이 재무레버리지 효과를 추구하는 경우 보증금의 운용수익은 시장이자율에 의해 결정되는 것이 아니라 전월세 전환율에 의해 결정되는 기본적인 구조를 제시하였으며, 전월세 전환율의 크기에 따라 전세와 보증부월세가 임대차시장의 균형에서도 다양한 스팩트럼으로 존재할 수 있음을 이론적으로 밝힌 바 있다. 제Ⅱ장에서는 주택 임대차 시장의 이론적 구조를 살펴보았는데 매매가격 상승률과 전월세 전환율의 변화를 중심으로 주택 임대차시장에서의 전세와 보증월세 계약 변화 방향을 이론적으로 확인할 수 있었다. 우선 매매가격 상승률이 증가한다면 시장에서 관찰되는 전세와 보증부월세 계약의 상대적 비율은 증가하게 될 것이다. 이는 여타 조건이 일정한 경우 전세 임대에서의 재무레버리지 효과가 보증부월세에서의 재무레버리지 효과보다 더 높게 나타나기 때문이다. 다음으로 전월세 전환율이 증가하면 전세와 보증부월세의 계약의 상대적 비율은 감소하게 될 것이다. 다른 조건이 일정할 때 전월세 전환율의 증가는 전세의 경우 자기자본에 대한투자수익률을 변화시키지 않는반면보증부월세의 경우얻을수있는현금흐름인 월세수입을 증가시키므로 보증부월세의 자기자본에 대한 투자수익률을 증가시키기 때문이다. 전월세 전환율이 증가하게 되면 소유자는 전세로의 임대 대신 보증부월세로의 임대를 선호하게 될 것이며, 시장에서 관찰되는 전세와 보증부월세의 계약 비율은 감소할 것이다. 즉, 앞에서 주택 임대차시장 구조에서 살펴본 바와 같이 이론적으로 전월세 전환율이 증가하면 전세와 보증부월세의 자기자본에 대한 상대적 투자수익률은 감소하여 전세와 보증부월세 계약 비율이 감소하게 된다. 왜냐하면 여타 조건이 일정할 때 전월세 전환율의 증가는 보증부월세의 경우 얻을 수 있는 현금흐름인 월세를 증가시키고 보증부월세의 자기자본에 대한 투자수익률(km)을 증가시키는 반면 전세의 경우 자기자본에 대한 투자수익률 (kc)을 변화시키지 않기 때문이다. 다시 정리하면 전월세 전환율이 작아지면 월세로의 공급이 감소하고 상대적으로 전세로의 공급이 증가하게 된다. 반대로 전월세 전환율이 커지면 월세로의 공급이 증가하고 상대적으로 전세로의 공급이 감소하게 된다. 이러한 이론적 구조를 통하여 전월세 전환율의 변화에 따른 주택 임대차시장의 구조적 변화 가능성을 알아보고자 한다. 이하에서는 전월세 전환율의 변화 과정을 확인하고 이러한 변화로 인하여 주택 임대차 구조에서 전세와 보증부월세 계약의 형태에 어떠한 영향을 미치는지 살펴보도록 하겠다. 제Ⅱ장에서 매매가격 상승 예상률이 전세와 보증부월세 자기자본에 대한 상대적 투자수익률에 미치는 영향을 분석한 바와 같이 매매가격 상승 예상률이 높을수록 소유주는 보증부월세보다 전세를 선호하게 된다. 이는 여타 조건이 일정한 경우 전세 임대에서의 재무레버리지 효과가 보증부월세에서의 재무레버리지 효과 보다 더 높게 나타나기 때문일 것이다. 즉, 매매가격 상승에 따른 자본이득의 크기는 전세나 보증부월세에 관계없이 동일하나 소유자가 실질적으로 투입한 자기자본은 전세의 경우 매매가격과 전세 보증금의 차이 (P-S1)가 보증부월세의 경우 매매가격과 보증부월세 보증금의 차이(P-S2)보다 더 적기 때문임은 전술한 바와 같다. 이처럼 매매가격 상승률은 주택 임대인의 전세 또는 보증부월세로의 공급 선택 결정에 있어 일정한 영향을 미치게 된다. 제Ⅲ장에서는 제Ⅱ장에서 이론적으로 살펴본 매매가격 상승률과 전월세 전환율의 변화 추이를 통하여 주택 임대차시장의 구조적 변화를 전망하였다. 매매가격 상승률 변화와 관련하여서는 매매가격 상승률이 안정세를 유지한다면 임대주택 공급인은 상대적으로 전세보다 보증부월세로의 임대차 계약을 선호하게 된다는 것을 확인하였다. 전월세 전환율 변화와 관련해서는 전월세 전환율이 하락하고는 있지만 하락 속도가 느리고 다른 수익률에비하여높은수준이유지된다면, 전월세전환율이상대적으로높은지역에서전세보다보증부월세로의 임대차 계약이 이루어질 가능성이 높다고 판단할 수 있다. 그러나 매매가격 상승률의 안정 추세와 전월세 전환율이 상대적으로 높게 유지된다고 하여 주택 임대차 시장에서 무조건적인 월세 게약 등의 증가와 전세계약의 절대적인 감소는 나타나지 않을 것이다. 왜냐하면 주택의 면적이 크거나 가격이 높은 경우에는 주택 소유자인 임대인이 월세 등으로의 임대를 선호하여도 임차인의 월세 부담으로 계약 체결이 어려울 수 있고, 임대인 개인의 사정에 따라 전세를 선호하는 경우도 발생하기 때문이다.