공유물의 관리, 처분, 비용 부담 및 분할 방법에 관한 법적 원칙과 판례 doc_id PCY_201711220488387701_1

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로써 결정한다(제265조 본문). 관리에 관한 결정은 ‘공유자’의 과반수가 아니라‘지분’의 과반수로써 하는 것이다. 공유물을 각 1/2씩 공유하고 있는 경우 각 공유자는 과반수지분권자에 해당하지 않으므로, 1/2 지분권자는 다른 1/2 지분권자와의 협의 없이 공유물의 관리에 관한 사항을 결정할 수 없다. 반면 과반수의 지분을 가진 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로, 과반수의 지분을 가진 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용, 수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하고, 이는 공유물 전부에 대해서도 같다. 또한 과반수의 결의는 서면에 의하여도 할 수 있으며, 과반수의 동의가 있는 한 일부의 공유자에게 의사를 묻지 않았더라도 그 결의는 유효하다. 이는 피고들의 공유지분을 합치면 과반수가 되는 이상 피고들이 원고를 제외하고 서면으로 공유물의 관리방법을 정하였다고 하더라도 그 결의는 공유자 전원에 대한 관계에 있어서 유효하다고 본 것이다. 과반수지분권자는 공유물을 배타적으로 점유하고 있는 소수지분권자에게 공유물 전부의 인도를 구할 수 있다. 그렇다면, 소수지분권자들 상호간의 관계에서는 어떠한지, 즉 1/2 지분권자가 공유물을 무단으로 사용, 수익하는 경우에 다른 1/2 지분권자가 공유물의 인도를 청구할 수 있는지의 문제가 있다. 이에 대하여 판례는“지분을 소유하고 있는 공유자나 그 지분에 관한 소유권이전등기청구권을 가지고 있는 자라고 할지라도 다른 공유자와의 협의 없이는 공유물을 배타적으로 점유하여 사용·수익할 수 없는 것이므로, 다른 공유권자는 자신이 소유하고 있는 지분이 과반수에 미달되더라도 공유물을 점유하고 있는 자에 대하여 공유물의 보존행위로서 공유물의 인도나 명도를 청구할 수 있다.”라고 하였다. 즉 소수지분권자가 공유물을 배타적으로 점유하는 것은 권원 없는 점유이고, 이러한 점유의 배제는 공유물의 보존행위에 해당하므로, 각 공유자는 제265조 단서에 따라 단독으로 방해배제를 구할 수 있고 공유물 전부를 자기에게 인도할 것을 구할 수도 있다. 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다(제264조). 공유물을 처분하기 위하여 공유자 전원의 동의가 있어야 하나, 공유자 1인의 처분행위라도 공유자 전원의 동의(사전동의 또는 사후추인)에 의한 것이라면 그 처분행위는 유효하다. 또한 공유자 1인이 무단으로 공유물을 처분한 경우에도, 공유자는 각자 자신의 지분을 자유롭게 처분할 수 있으므로 그 처분행위는 처분 공유자의 지분범위 내에서는 유효하고, 지분범위를 넘는 부분만 무효로 된다. 따라서 공유자 중 1인이 다른 공유자의 동의 없이 그 공유 토지를 매도하여 타인 명의로 소유권이전등기를 마쳤다면, 그 매도 토지에 관한 소유권이전등기는 처분공유자의 공유지분 범위 내에서는 실체관계에 부합하는 유효한 등기라고 보아야 하므로, 다른 공유자가 타인 명의 소유권이전등기의 말소를 구하는 경우 그 무효인 부분에 관하여만 말소청구가 가능하다. 공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다(제266조 제1항). 관리비용이란 공유물의 유지, 개량을 위하여 지출한 비용을 말하고, 기타의 의무는 공유물에 부과되는 세금 등을 말한다. 위 조항은 임의규정이므로 공유자 상호간에 다른 약정을 할 수 있다. 그러나 제3자에 대한 관계에서는 위 조항이 적용되지 않는다. 공유물의 임대로 인한 임차보증금반환채무와 같이 공유물에 대한 대외적 부담은 원칙적으로 불가분채무이므로, 공유자 각자가 부담 전부를 이행할 의무를 진다. 판례는“공유자가 공유물의 관리에 관하여 제3자와의 사이에 계약을 체결한 경우에 그 계약에 기하여 제3자가 지출한 관리비용의 상환의무를 누가 어떠한 내용으로 부담하는가는 일차적으로 당해 계약의 해석으로 정하여진다. 공유자들이 공유물의 관리비용을 각 지분의 비율로 부담한다는 내용의 민법 제266조 제1항은 공유자들 사이의 내부적인 부담관계에 관한 규정일 뿐이다.”라고 판시한 바 있다. 한편, 공유자가 1년 이상 관리비용 기타 부담의 의무 이행을 지체한 때에는 다른 공유자는 상당한 가액으로 지분을 매수할 수 있다(제266조 제2항). 공유물의 분할은 공유자들 사이의 협의에 의한 분할이 우선한다. 이 경우 그 방법에는 제한이 없다. 공유물을 그대로 양적으로 분할하는 현물분할, 공유물을 매각하여 그 대금을 분배하는 대금분할, 공유자 중 1인이 단독으로 소유권을 취득하고 다른 공유자는 지분의 가격을 지급받는 가격배상에 의한 분할 등 다양한 방법으로 공유물을 분할할 수 있다. 분할의 방법에 관하여 협의가 이루어진 경우에는 그 협의에 따르게 되므로 별다른 문제가 없다. 만약 공유자들 사이에 협의가 이루어졌음에도 일부 공유자가 분할에 따른 이전등기에 협조하지 않거나 분할에 관하여 다툼이 발생하는 경우에는, 그 협의에 따른 분할을 구하기 위하여 분할된 부분에 대한 소유권이전등기를 청구하든가 소유권확인을 구함은 별문제이나 또다시 소로써 그 분할을 청구하거나 이미 제기한 공유물분할의 소를 유지함은 허용되지 않는다. 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있고(제269조 제1항), 이에 따라 재판상 분할이 행하여진다. 이 경우 공유물분할의 소는 형성의 소로서 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유의 객체를 단독 소유권의 대상으로 하여 그 객체에 대한 공유관계를 해소하는 것을 말하므로, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분 비율에 따른 합리적인 분할을 하면 된다. 따라서 공유물분할의 소에 있어서는 단순히 공유물분할을 구하는 취지를 구하면 족하고 분할의 방법을 구체적으로 구할 필요는 없으며, 당사자의 청구는 분할방법에 관한 제안으로서의 의미를 가질 뿐 법원을 구속하지 못한다. 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할하게 되면 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있는 때에는 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있는 것이고, 여기에서‘현물로 분할할 수 없다’는 요건은 이를 물리적으로 엄격하게 해석할 것은 아니고, 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 보아 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함한다 할 것이고, ‘현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우’라는 것은 공유자의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 분할 전의 소유지분 가액보다 현저하게 감손될 염려가 있는 경우도 포함하는 것이지만, 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이므로, 불가피하게 대금분할을 할 수밖에 없는 요건에 관한 객관적·구체적인 심리 없이 단순히 공유자들 사이에 분할의 방법에 관하여 의사가 합치하고 있지 않다는 등의 주관적·추상적인 사정에 근거하여 함부로 대금분할을 명하는 것은 허용될 수 없다.