주택시장의 경제적 중요성과 인구 및 가구 구조 변화에 따른 주택 수요 및 임차 시장의 패러다임 변화 doc_id PCY_201711220566544531_1

부동산 정책은 예로부터 관심의 대상이자 논란의 중심이 되어왔다. 신라 시대부터 조선 시대에 이르기까지 녹읍제도, 전시과제도, 과전법, 직전법 등으로 변해온 토지제도는 각 시대의 특징을 반영하는 한편, 새로운 사회적 변화를 야기하는 주요 동인이 되었다. 조선 후기에는 유형원, 정약용, 이익 등 쟁쟁한 실학자들이 토지제도 개선방안을 놓고 균전론, 여전론, 한전론 등 다양한 주장을 펼치며 논쟁을 벌이기도 하였다. 공업화 등으로 생산수단이 다변화됨에 따라 토지 등 부동산제도의 중요성이 예전에 비해 줄어들었다고도 볼 수 있으나 부동산은 여전히 특별한 재화이다. 특히, 인구가 도시로 모여들고 주택공급이 수요에 미치지 못하면서 주택 문제가 주요 관심사로 대두되었다. 주택은 인간이 기본적인 삶을 영위하는 데 반드시 필요한 필수재이면서도 평균 가격이 2.6억 원(KB, ‘12.10월 현재)에 달하는 고가의 재화이다. 이에 따라 최소한의 주거여건을 갖추지 못하고 사는 사람들이 상당수 존재하며, 정부는 국민의 주거여건 향상과 최저 주거수준 충족을 위하여 주택정책을 수립하고 있다. 80년대에 ‘한지붕 세 가족’이라는 드라마가 있었다. 제목 그대로 주택 1채에 주인집과 세 들어사는 2가구가 모여 살며 벌어지는 이야기로 주택 재고가 절대적으로 부족하던 시기의 주거형태를 단적으로 보여주었다. 한편, 최근 ‘하이킥 3: 짧은 다리의 역습’이라는 드라마에서도 셋방살이하는 사람들의 모습이 그려졌다. 사촌 자매인 ‘주원’과 ‘하선’이 집주인이고 ‘줄리엔’과 ‘진희’가 세를 얻어 산다. 예나 지 금이나 세를 얻어 사는 사람은 아무래도 집주인들의 눈치를 본다. ‘한지붕 세 가족’에서 문간방에 살던 ‘순돌이 아버지’는 언제나 주인집의 눈치를 보며 겉으론 웃고 뒤돌아서 속상해 했던 것 같다. ‘하이킥’에서 ‘진희’는 집주인 자매인 ‘하선’과 ‘주원’의 눈치를 보며 등거리 외교를 펼치다 눈동자가 양쪽으로 벌어지는 기현상까지 체험한다. 하지만 20여 년간 달라진 것도 많다. 우선 가족 형태가 변했다. ‘한지붕 세 가족’에서는 모두 ‘부부-자식’의 전형적인 가족 구성을 보인다. 아울러 ‘90년대 일본 경제의 장기침체나 미국의 서브프라임 모기지 사태 등에서 볼 수 있듯이 주택시장 변동은 경제 전반에 매우 큰 영향을 줄 수 있다. 주택을 비롯한 부동산은 문자 그대로 ‘움직이지 않는ʼ 자산이므로 언제 ‘움직일지ʼ 모르는 유동자산에 비하여 안전자산으로 여겨지는 경향이 있으나, 주식시장과 마찬가지로 시장 참여자들의 심리에 크게 영향을 받으며 자산 가치의 변동성도 적지 않다. 우리나라의 경우 ‘11년 말 현재 전국의 주택가격 총액은 약 4,700조 원에 달하는 것으로 추정되는데, 이는 ‘11년 명목 GDP(1,237조 원)의 3.8배, 주식시장 시가총액(1,042조 원)의 4.5배에 달하며 가계자산의 75.9%에 해당하는 규모이다. 주택가격의 변동은 자산효과를 통해 소비에 영향을 주고 주택공급을 비롯한 건설투자에 영향을 미치는 등 경제성장에 상당한 영향을 주게 된다. 또한, 주택가격이 크게 하락하는 경우에는 담보가치 하락 등으로 금융부문의 건전성에 영향을 미칠 수 있다. 이에 따라 정부는 부동산시장을 안정적으로 유지하기 위하여 주택 시장을 면밀히 모니터링하며 시장 변동성을 완화하기 위해 노력하고 있다. 흔히 주택가격은 올라도 문제, 떨어져도 문제라고 한다. 주택가격이 지나치게 빠르게 상승할 경우 서민과 중산층의 주거비 부담이 늘어나고, 유주택자와 무주택자간 자산격차가 확대되어 사회통합을 저해할 수 있다. 반면, 주택가격이 과도하게 하락하는 경우 자산가치 하락으로 국민의 소비여력이 줄어들고 담보가치가 떨어져 금융부문 건전성을 저해할 우려도 있다. 이에 따라 정부는 주택가격 안정 기조를 유지하는 가운데 과도한 변동성을 줄여나가기 위한 노력을 지속하여 왔으며, 글로벌 금융위기 이후에는 주택매매시장 부진에 대응하여 주택시장 정상화를 위한 정책을 지속 추진 중이다. 우선, ‘00년대 중반 주택시장 과열기에 도입하였던 각종 규제들이 글로벌 금융위기 이후 시장 회복을 지연시키는 요인으로 작용하고 있어, 이들 규제를 정상화시키기 위한 노력을 기울이고 있다. 수요 측면에서 종합부동산세와 양도소득세 부담을 경감하였다. 헌법재판소 결정 내용에 따라 ‘08.12월 종합부동산세 부과기준을 세대별 합산에서 인별 합산으로 바꾸었으며, 세율도 1.0~3.0%에서 0.5~2.0%로 하향조정(주택기준)하였다. 다주택자 양도세 중과를 ‘12년 말까지 중지하였으며, 이를 영구 폐지하기 위한 법개정안도 국회에 제출하였다. 주택시장을 둘러싼 환경이 변화하면서 주택시장의 패러다임이 서서히 변하고 있다. 주택시장 환경변화는 인구·가구 구조 변화, 고속성장시대에서 안정성장시대로 전환, 주택금융 활성화 등 크게 세 가지 측면에서 살펴볼 수 있다. 첫째, 인구·가구 구조가 변하고 있다. 통계청 장래인구·가구 추계에 따르면 저출산과 고령화로 인구 증가세가 둔화되면서 생산가능인구가 ‘16년을 정점으로 감소(생산 가능인구 비중은 ‘12년을 정점으로 감소)하고 총인구도 ‘30년을 정점으로 감소할 전망이다. 가구 수도 ‘90~‘00년대 연평균 30만 가구 증가하였으나, ‘10년대에는 연평균 25만 가구, ‘20년대에는 연평균 19만 가구 증가하여 증가속도가 점차 둔화될 전망이다. 또한, 1~2인 가구 비중이 증가하는 등 가구당 인구수가 줄어들고 가구형태도 다양화될 것으로 보인다. 통계청에 따르면 1~2인 가구 비중은 ‘00년 34.7%에서 ‘20년 58.5%, ‘30년 65.6%로 증가하여 3~4인 가구를 대신하여 점차 주된 가구유형으로 자리 잡을 것으로 예상된다. 둘째, 주택수요가 다변화되고 있다. 가구당 인구수가 줄어들면서 대형주택 수요는 줄어들고 중소형 주택 수요가 늘어나고 있다. 주택규모별 매매가격 추이를 보면, 소형주택(전용면적 62.8㎡ 미만)가격은 ‘12.10월 현재 ‘06.1월 대비 40.6% 상승한 반면, 대형주택(전용면적 95.9㎡ 이상)가격은 같은 기간 중 11.4% 상승에 그쳤다. 전세가격 역시 소형주택 전세가격이 47.1% 상승한 반면, 대형주택 전세가격은 27.2% 상승하여 큰 차이를 보였다. 규모별 주택가격이 상이한 흐름을 보이는 것은 ‘00년대 수도권 신도시와 지방 중대형 아파트 공급과잉 등 단기적인 수급여건에도 기인하지만, 가구 분화 등 중장기 가구구조 변화에 따른 수요 변화 양상을 시사하는 것이라고 볼 수 있을 것이다. 셋째, 임차시장에서 전세 비중이 감소하고 월세(보증부 월세 포함) 비중이 증가하고 있다. 통계청 인구주택총조사에 따르면 전세 거주자 비중은 ‘00년 28.2%에서 ‘10년 21.7%로 감소한 반면, 보증부 월세 거주자 비중은 같은 기간 중 10.7%에서 18.2%로 크게 증가하였다. 전세제도는 과거 주택가격 상승기대감이 큰 반면, 주택금융이 발달하지 못하였던 시기에 주택 매수자금을 마련하는 수단으로 발전하였다. 그러나 ‘00년대 들어 주택담보대출 등 주택금융이 활성화되고, 매매가격 상승 기대감이 약화됨에 따라 전세비중이 줄어들고 있다. 이론적으로 볼 때 주택가격 상승기대가 없거나 가격하락 기대가 형성되는 경우, 주택을 사서 전세로 공급할 때 얻는 기대이익이 없어지거나 (-)가 되므로 전세가격이 매매가격보다 높아질 수 있다. 이 경우 사실상 전세제도가 유지되기 어렵게 된다. 따라서 주택 가격 상승기대가 둔화됨에 따라 임차시장은 전세 중심에서 월세 중심으로 변화해 갈 것으로 예상된다. 다만, 임대인 입장에서 전세를 월세로 전환하기 위해서는 보증금(전세금)을 일시에 환급해주어야 하는 부담이 있으므로 당장 월세로 전환되기보다는 보증부 월세 등 과도기적 단계를 거치며 서서히 변화할 것으로 예상된다.