선진국 부동산 경기 사이클의 공통 요인인 금융 규제 완화와 자본 자유화 및 국가별 주택 정책 차이에 따른 실질주택가격지수 변동 특성 분석 doc_id PCY_201711220604580801_1

이 보고서에서는 1980년대 중반부터 현재까지 OECD 회원국 중 선진국으로 분류되는 미국과 일부 유럽 국가들이 두 번의 부동산 경기 사이클을 경험했다는 사실과 사이클이 이들 국가에서 공통적으로 관찰됨에도 불구하고 국가별로 독특한 형태를 가진다는 사실을 확인하고 국가별 특징을 설명할 수 있는 요인들을 찾고자 한다. 특히, 2007년 금융위기 이후의 추이에 관심이 집중될 것이다. 이런 목적을 위해 이 보고서에서는 미국 댈러스 연방 준비은행이 지수화하여 발표하는 주요 국가별 실질주택가격지수(RHPI)를 활용할 것이다1). 댈러스 연방 준비은행은 한국, 일본, 미국, 유럽 15개국 등 세계 22개 국가의 중앙은행이나 통계기관 등 유관기관으로부터 주택 가격 데이터를 수집하여, 국제 비교가 가능하도록 표준화 과정을 거친 지수를 작성하여 발표하고 있다. 경제협력개발기구(OECD)나 국제통화기금(IMF)도 유사한 데이터를 발표하고 있으나, 2003년부터 시작하고 있는 반면, 장기적 시각을 요하는 이 보고서의 성격에는 1975년부터 시작하고 있는 댈러스 연방 준비은행의 데이터가 적합하다. 1980년대 후반~1990년대 초 그리고 1990년대 중반~2000년대 중반 상기한 선진국에서 발견된 주택 가격 사이클은 공통요인을 가지고 있는데 이로 인해 이전의 주택 사이클들과는 구별된다. 이 공통요인은 1980년대 중반부터 주요 선진국인 상기 국가들을 중심으로 진행된 금융부문의 규제 완화와 그로 인한 자본 이동의 자유화와 국제화다. 1980년대 이전까지 주택금융은 이를 위해 세워진 특수기관(예를 들면, 영국의 Building Society, 미국의 Savings and Loans, 그리고 일본의 Jusen)에 의하여 제한적으로 공급되고 있었으나, 규제 완화로 은행 등 금융기관이 주택담보대출 시장에 진입하여 경쟁적으로 공급하기 시작했다. 또한, 금융규제 완화의 결과로 상기 국가들을 대상으로 하는 국제적 자본 이동이 자유화되면서 부동산시장에도 국제 자본이 투자되기 시작했는데, 특히 플라자 협약을 통해 국제적 지위와 對달러 가치가 급상승한 엔화의 영향으로 일본 기관 투자가들에 의한 미국, 영국, 프랑스의 사무실 등 상업용 부동산에 대한 투자가 대폭 증가했다. 추가적으로 언급할 수 있는 공통 요인은 해당 국가들이 동시적으로 자가 보유율을 높이는 정책을 추진했다는 점이다. 상기 주택 가격 사이클이 발생하기 직전인 1970년대 말과 1980년대 초는 영국, 미국 등에서는 대처 총리 내각과 레이건 대통령 행정부의 등장과 함께, 경제 정책의 이념으로서 케인즈주의가 종언을 고했고 소위 신자유주의가 독점적 지위를 획득하는 시기였다. 이러한 배경에서, 해당 국가의 정부는 주거문제에 깊이 관여하는 정책을 포기하고 대신 가계를 대상으로 금융기관들이 저금리 주택 대출을 공급하도록 여건을 마련하는 방식으로 주거 관련 정책을 전환했다. 이하에서는 금융위기 이후 실질주택가격지수가 한국과 유사한 추이를 보이고 있는 프랑스, 영국, 스웨덴과 통일 이후 주택가격지수 추이에서 경기변동을 찾아볼 수 없는 독일을 대상으로 실질주택가격지수의 추이를 설명할 수 있는 주택임대시장이나 주택금융제도를 조사 비교해 보고자 한다. 2차 대전 종전부터 1980년까지 영국은 주택의 공공재적 성격이 강조된 주택제도를 운영했다. 일정 정도의 질을 담보한 주택이 가장 필요로 하는 사람뿐만 아니라 모두에게 제공될 수 있도록, 정부는 공공 임대 시장을 발전시키는 동시에 자가 거주를 장려하는 정책을 유지했다. 임대시장에서는 임대료의 과도한 상승과 임대인의 무리한 요구로부터 임차인을 보호하는 제도적 장치를 마련했다. 자가 거주 장려 정책은 기존 임차인들을 대상으로 신축 주택뿐만 아니라 민간 임대주택시장에서 퇴장한 주택의 구입을 장려하는 것을 지향했다. 하지만, 1980년 이후 영국의 주택정책은 정부의 개입을 최소화하고 시장에 대한 의존도가 높은 주택제도로 급변했다. 공공 임대주택은 임차인이 일정 거주 조건(3년 거주 ; 1987년 이후 2년 거주)을 충족하면 시장가격 대비 33%의 할인과 주거 기간에 1년 증가함에 따라 할인 폭이 1% 증가한 가격 (1987년 이후 최대 50~60% 할인)에 해당 임차인에게 분양됐다. 1992년까지 140만 가구가 이러한 공공임대 주택의 분양을 통해 자가 거주를 실현했다. 첫 번째 사이클에 비해 두 번째 사이클의 경우 실질주택가격지수의 하락이 제한적이라는 사실이 인정되어진다면, 영국은 금융부분의 자유화와 국제화에서 기인한 실질주택가격지수의 상승과 하락의 사이클을 1982~1996년과 1996~2013년 두 번 겪었다. 댈러스 연방 준비은행의 지표에 의하면, 1982년 1분기를 기점으로 영국의 실질주택가격지수는 1989년 3분기까지 105% 상승했으며, 이후 1996년 2분기까지 최고점 대비 29% 하락했다. 첫 사이클이 저점을 기록한 1996년 2분기를 기준으로 실질주택가격지수는 2007년 3분기까지 상승세를 유지했는데 이 기간 동안 177% 상승했고, 글로벌 금융위기로 상승세가 멈춘 이후 2013년 1분기까지 18% 하락했다. 영국이 1996년부터 현재까지 경험하고 있는 부동산 경기 사이클의 특징은 45분기에 걸쳐 177% 상승한 후 2007년 3분기부터 수축기가 시작됐으나 가격 하락 폭이 작을 뿐만 아니라 하락과 상승을 반복하고 있다는 점이다. 영국은 금융규제 완화와 자본 자유화에서 기인한, 가계에 대한 신용 공급 증가가 두드러진 나라다. 영국은 첫 번째와 두 번째 부동산 경기 사이클을 통해 실질주택가격지수가 각각 105%와 177% 증가했는데, 이러한 가격지수 증가는 1985~1995년과 1997~2007년 기간 동안 각각 143%와 107% 증가한 신용 증가에 의해 초래된 바가 크다. 이러한 신용증가 규모의 중요성은 다른 나라와의 비교를 통해 보여질 수 있다. 동 기간 동안 프랑스의 경우 각각 50%와 73%, 스웨덴의 경우에는 78%와 97%, 독일의 경우에는 22%와 8% 증가에 불과했다. 가계에 대한 신용 공급의 대규모 증가 배경에는 1980년부터 자가 거주를 우선시하는 주택정책이 시행됐으나, 은행에 대한 규제로 인해 주택담보대출의 공급은 공제 형식의 주택금융조합(building societies)이 전담하여 주택금융에서 만성적인 초과 수요가 존재했다는 사실이 있다. 이러한 배경에서, 1980년대 금융규제 완화로 개인을 대상으로 하는 소매 금융시장에서 은행과 주택조합의 경쟁구조가 형성되자, 가계 대출, 특히 모기지 대출이 급격하게 증가했고 이는 주택가격의 상승에 기여했다. 1997〜2007년 기간에 발생한 두 번째 부동산 경기 사이클에서는 90년대에 부동산 경기 사이클을 경험한 은행이나 주택금융조합보다는 그런 학습경험이 없는 비은행 금융기관들에 의한 주택 대출의 증가가 두드러졌다. 비은행 금융기관의 모기지 대출 규모를 측정하는 지수는 1994년 1월의 수준을 100으로 두는데, 이 지수가 2001년에는 500, 2007년 2,300대로 급성장하였다가 2009년에는 2000년 수준인 100대 후반으로 하락했다. 2007년 금융위기로 부동산경기가 수축기로 전환된 이후, 자가 거주의 비중이 축소하고 민간 임대의 비중이 증가했는데, 민간임대주택 공급의 증가는 임대용 주택 구입을 위한 모기지론 (Buy-to-Let; BTL) 도입에서 기인하는 바가 적지 않다. 실제로, 전체 모기지 시장에서 BTL의 비중은 1998년 0.4%에서 2007년에는 10%로 상승했다. 하지만, BTL 수요는 주택 수요가 집중돼 일정 수준 이상의 임대료 수입이 가능한 런던을 중심으로 하는 잉글랜드 남부로 한정되는 경향이 있다.