주요 국가별(영국, 프랑스, 스웨덴, 독일) 주택 시장의 구조적 특성과 금융 시스템이 실질주택가격지수의 경기 변동 및 안정성에 미치는 영향 분석 doc_id PCY_201711220604580801_2

프랑스 실질주택가격지수는 2009년 2분기에 저점을 기록한 이후 2011년 3분기까지 10% 상승해 금융위기 이전의 고점에 접근했다가 다시 2013년 3분기까지 6% 하락하는 추세를 나타냈다. 이러한 가격 추세는 ① 유입 이민의 증가 등에 따른 인구 증가와 ② 이혼율 증가와 인구 고령화 등의 영향으로, 인구보다 더 빠른 속도로 증가하는 가구의 수 등으로 인해 주택 수요가 풍부하다는 점과 프랑스 건설업은 1993년부터 만성적인 노동력 부족으로 공급 증가에 제약을 받고 있다는 사실로 설명할 수 있다. 2007년 금융위기 이후 실질주택가격지수의 이러한 경기 변동에는 가계 대출의 증가폭이 크지 않아 가계 부채 비율이 높지 않다는 특징도 내포돼 있다. 2012년 프랑스의 가계 가처분소득 대비 부채 비율은 106.4%인데, 이는 영국의 151.1%에 비해 낮은 수준이다. 스웨덴 가구의 거주 형태는 자가 거주 비율이 높고 임대의 경우 민간 임대의 비중이 높은 특징을 가지고 있다. 또한, 영국과는 달리 금융위기의 발생이 자가 거주 비율에 큰 영향을 미치지 못하고 금융위기를 전후한 기간 동안, 자가 거주 비율이 70% 수준에서 유지되고 있음을 알 수 있다. 임대시장에서도 사회 임대의 비중이 미미한 수준이고 임대주택의 대부분이 시장 수준의 임대료가 적용되는 민간 임대로 분류된다. 높은 민간 임대의 비율에도 불구하고, 스웨덴은 주거에 대한 사회적 개념을 가지고 있는 국가로 알려져 있다. 이러한 평판은, 우선, 임대시장에서 지배적 지위를 차지하는 공급자는 지역 공영 주택조합들이라는 사실에 근거를 두고 있다. 지역 공영 주택조합이 임대시장에서 지배적 지위를 누리는 것은 민간인 지주가 요구하는 임대료도 해당 지역의 공영 주택조합이 적용하는 임대료의 일정 범위를 초과할 수 없기 때문이다. 첫 번째 부동산 경기 사이클과는 달리, 두 번째 사이클에서 나타난 가격의 하방 경직성은 자가 거주를 장려하는 정부의 정책에 기인한 바가 크다. 정부의 정책은 우선 화폐정책과 조세정책으로 구분할 수 있다. 첫 번째 부동산 사이클 당시, 스웨덴은 유럽통화제도(European Monetary System; EMS) 가입을 위해 고정환율제도를 고수하다 급격한 부동산 가격 조정과 그로 인한 금융기관 부실화를 경험했다. 프랑스나 독일의 중앙은행과는 달리, 독자적인 통화정책을 시행할 수 있는 스웨덴 중앙은행은 글로벌 금융위기가 발생하자, 90년대의 경험을 교훈삼아, 가능한 한 저금리기조를 유지하려고 노력했다. 실제로, 스웨덴 중앙은행은 금융위기 발발 직후인 2008년 정책 금리를 4.75%로 인상했으나 2009년에는 다시 0.25%로 인하했다. 앞에서 살펴 본 바와 같이, 이 논문이 분석 대상으로 선별한 영국, 프랑스, 스웨덴의 실질주택가격지수 추이는 1980년대 중반∼1990년대 중반에 발생한 첫 번째 부동산 경기 사이클과는 달리, 2008년 금융위기 이후 2013년 4분기까지 대규모 조정을 겪고 있지 않다. 유사한 방법으로, 한국의 실질주택가격지수도 2007년 금융위기 이후에는 1년 정도의 길이를 가지는 팽창기와 수축기가 반복해서 나타나고 있다. 독일은 부동산 경기 사이클이 존재하지 않고, 프랑스는 가계 부채 문제에서 기인하는 부동산 가격의 조정 가능성이 낮은 반면, 영국과 스웨덴은 가계 부채 문제가 심화될 여지가 있어 조정 가능성을 배제할 수 없는 상황이다. 가계 부채의 심화와 주택 가격 조정 가능성의 측면에서 영국과 스웨덴의 상황은 한국의 주택시장 및 거시경제 상황에 시사점을 줄 수 있다. 가계에게 주택구입자금을 공급하는 모기지론이 크게 증가할 수 없는 구조를 가진 은행시스템과 가계가 모기지론 대출을 통해 주택을 구입하는 결정을 쉽게 내릴 수 없도록 설계된 모기지론 상품이 실질주택가격지수의 경기변동 부재를 설명할 수 있다. 세계적인 주택 가격 사이클을 무시한 듯 보이는 독일의 실질주택가격지수의 예외적 추이에 대한 설명은 먼저, 세 단계로 나눠지는 은행제도의 개별성에서 찾을 수 있다. 독일은 자본시장이 아니라 은행 위주로 자금 공급이 이뤄지는 금융제도를 가지고 있다. 은행 시스템은 상업은행, 저축은행, 신용협동조합은행의 세 부문으로 구성돼 있다. 상업은행부문은 글로벌 투자 은행인 대형 은행, 주별 지역 거점을 중심으로 수신 및 여신 업무를 취급하는 소규모의 지방 은행 및 기타 상업은행, 외국 은행의 독일 내 지점 등으로 구성된다. 주 정부 및 지방자치단체가 소유한 공영 은행인 저축은행 부문에는 저축은행과 해당 주에 존재하는 저축은행의 중앙은행 역할을 수행하는 주립은행이 포함된다. 출자한 조합원들이 예금을 하고 대출을 받는 신용협동조합은행 부문에는 상공업신용협동조합과 농업신용협동조합이 포함된다. 이처럼 역할에 따라 엄격하게 3개의 부문으로 분리된 금융제도 하에서는 금융의 규제 완화와 자본 자유화 및 국제화가 가계의 주택구입자금을 공급하는 대출의 확대와 직접 이어지기 쉽지 않다. 가계에 대한 대출은 일반적으로 저축은행과 지방은행이 공급하는데, 해당 지역의 경제 활성화, 고용 증대 등의 목표를 지향하는 이들 은행들은 중소기업과 가계를 대상으로 장기에 걸쳐 자금을 공급하는 역할을 중점적으로 수행한다. 자본 자유화 및 국제화 과정에서 글로벌화한 대형 상업은행이, 가계를 대상으로 소매금융을 하는 저축은행이나 지방은행과 주택금융의 주도권을 다투는 경우가 다른 나라와는 달리 독일에서는 발생하지 않았다. 이러한 구조적인 특성으로 인해, 독일의 은행들은 1990년대 중반~2000년대 중반은 물론 1980년대 중반~1990년대 초반의 기간에도 영국이나 프랑스 은행들과는 달리 가계대출을 중심으로 자산을 급격하게 늘릴 수 없었다. 수익성을 추구하는 측면에서 독일 은행은 효율적이지 못하지만 글로벌 금융위기를 겪으면서 뛰어난 안정성과 복원력을 가지고 있음을 증명했다. 저축은행이나 지방은행이 모기지론을 전담해서 공급하는 시스템의 특성으로 인해, 자본 자유화에 따라 금융기관 간에 모기지론의 경쟁적인 공급확대가 발생하지 않았을 뿐만 아니라, 모기지론의 상품 구조도 가계가 주택 구입 결정을 쉽게 내리는데 도움이 되지 않는다. 먼저, 일반적으로 주택의 시장가격의 85% 내지 90%에 대응하는, 장기적으로 유지된 담보 가치를 반영하는 모기지 대출 한도의 60% 내지 80%만 모기지론을 통해 대출받을 수 있기 때문에 가계가 모기지론을 이용해 주택을 구입하려면, 저축 혹은 건설사의 대여금 등을 이용해 주택 가격의 30% 내지 50%를 직접 동원할 수 있어야 한다.