유럽 주요국의 사례를 통해 본 부동산 시장 안정화 및 공공 임대주택 확대의 필요성과 한국의 주거 정책 방향 doc_id PCY_201711220604580801_3

부동산 시장의 안정성과 관련하여, 장기적인 그리고 근본적인 대책은 변동성이 강한 금융부문에서 발생하는 충격으로부터 부동산 시장을 분리하는 구조를 마련하는 것인데 앞에서 분석한 유럽 국가들의 사례가 시사점을 줄 수 있다. 가계에 대한 주택 대출을 자본 자유화로부터 독립되고 주 정부의 직접적인 규제로부터 자유롭지 못한 저축은행이나 지역 은행이 담당하는 독일은 다른 선진국들과는 달리 1980년대 중반 이후 발생한 두 차례의 주택 경기 사이클을 겪지 않았다. 프랑스는 모기지 대출을 심사할 때, 원리금 상환 가능 금액의 최고액을 가구 소득의 1/3로 정해 두고 모기지 대출 목적물인 주택 가격 요인은 고려하지 않음으로써 부동산 가격의 변동이 가계 부채 문제로 이어지지 않고 있다. 스웨덴은 모기지 대출 심사 과정에서 가계의 소득 흐름을 기초로 하는 구매력 평가를 철저히 하여 서브프라임 가능성을 최소하고 있다. 독일은 유럽에서 자가 거주 비율이 가장 낮은 국가인데, 임대주택시장의 활성화가 이에 기여하는 바가 적지 않다. 독일은 주택의 사회성을 추구하면서도 민간의 시장 진입을 저해하지 않는 임대주택제도를 운영하고 있다. 독일은 전후 공공 기금을 동원하여 공공 임대주택을 대량 건설하였음에도 불구하고, 공공 지원 주택 건설에 적용된 자금 및 세제 지원을 민간이 건설하는 임대주택에도 동등하게 적용하여 민간에 의한 임대주택건설을 구축하는 결과를 초래하지 않았다. 독일 사회 임대주택은 크게 ① 비영리 법인 혹은 개인이 임대주택을 공급하는 데 필요한 주택건설 자금이나 주택구입 자금을 주 정부가 융자하거나 경비를 보조하는 공공 지원 주택이나 ② 직접 자금을 융자하지 않고, 융자 원리금 상환 부담이나 운영비용 부담을 축소하기 위해 주 정부가 감가상각 혜택 등 세제상 편의를 제공하는 세제 우대주택 등으로 구분된다. 임대료 인상도 자유롭게 할 수 있는데, 다만 인상 방법은 계약 약정, 일정 기간마다 단계적 인상 혹은 연방 통계청의 가계물가지수에 연동하는 방식 중 하나를 계약 과정에서 합의를 통해 선택할 수 있다. 임대인은 유사한 종류, 크기, 설비, 위치 상태를 지닌 주택의 4년간 임대료를 토대로 산정된 비교 임대료를 근거로 인상을 요구할 수 있고 주택 개선을 한 경우에 비용의 11%를 연간 임대료로 전가할 수 있으며, 운영비용이 증가한 경우에도 임대료에 반영할 수 있다. 건설비용에 대한 저리 자금 융자, 운영비 및 금융비용에 대한 지원 방안으로 감가상각 촉진 혜택과 상환한 원리금과 유지보수 비용에 대한 세금공제 혜택 등이 임대인에게 제공된다. 인플레이션의 위험이 크지 않은 거시경제 환경에 주거의 사회성과 민간 참여가 공존하는 임대 주택시장의 발전으로, 독일에서는 주거 형태로서 주택 구입과 임대가 동등한 선택지로서 존재할 수 있는 여건이 형성됐다. 2010년 기준 한국의 주거 형태는 자가 거주 비율이 54.3%로 독일에 비해서는 높지만 영국, 프랑스, 스웨덴에 비해서는 많이 낮다. 자가 거주 비율이 높지 않아 전체 가구의 45.7%의 주거를 해결하는 임대주택시장은 민간 임대를 중심으로 발전하여 전체 가구의 41.1%가 민간 임대주택시장에서 주거를 발견하고 공공 임대주택에 거주하는 가구는 전체 가구의 4.6%에 불과하다. 1995년, 2000년, 2005년 그리고 2010년 자가점유비율이 50%대에서 정체되어 있는 요인으로 일반적으로 가계의 구매력 부족이 언급되고 있다. 외환위기 이후, 노동분배율 하락, 조세제도 그리고 자영업 소득의 급감 등의 영향으로 가계부문의 소득 증가율이 정체되고 있는 것이 주요 원인이다. 게다가, 외환위기 그리고 금융위기로 이어지는 금융시장과 거시경제의 불안정성은 이미 소득 대비 부채 비율이 높은 상황에서 주택 구입을 위해 가계가 추가적인 채무를 부담하기에 적절하지 못한 환경이 되고 있다. 주택 가격의 상대적인 안정세에도 불구하고, 정부는 가계 부채 문제가 소비와 경제 성장을 제약하는 수준에 근접해 있다고 판단하고 다양한 부동산 활성화 대책을 동원하여 주택 가격의 하락을 방지함으로써 가계 부채 문제의 일부를 풀려고 한다. 지난 7월 24일 발표한 ‘새 경제팀의 경제정책 방향’은 지역별 그리고 금융업 권별로 차등화된 LTV와 DTI 규제를 동일화하는 방안, 가계 부채 연착륙 방안 등이 포함돼 있다. 부동산 활성화 대책과 관련하여 가장 큰 주의의 대상은 2012년 가처분 소득 대비 136.3%에 이른 가계 부채다. 이러한 수준의 가계부채는 독일의 93.3%, 프랑스의 106.4%보다 높지만 영국 151.1%, 스웨덴(2010년 기준) 170%보다는 낮은 수준이다. 하지만, 스웨덴의 경우에는 모기지 대출 부채의 60%를 고소득층인 1분위 가계가 보유하고 저소득층인 5분위 가계가 보유하고 있는 모기지대출 부채의 비중은 3%에 불과하다. 반면 한국의 경우, 1분위와 2분위에 속하는 가계는 전체 부채 중 16%를, 4분위와 5분위에 속하는 가계는 70%를 보유하고 있어 부동산 경기에 따른 대규모 가계 파산의 위험성이 스웨덴보다 높다고 판단할 수 있다. 이러한 상황에서 주거여건을 안정화하기 위해 정부나 지방정부가 추진할 수 있는 정책방향은 비교 대상 국가에 비해 크게 부족한 공공 임대주택 공급을 확대하는 것에 맞춰져야 할 것이다. 한국에서 공공 임대주택에 거주하는 가구의 비중은 4.6%로 영국의 19%(2011년), 프랑스의 16.8%(2012년), 독일의 8.1%(2012)에 비해 크게 낮은 수준이다. 이들 유럽 국가들은 전후 복구 과정에서 대규모 공공주택의 저량을 확보할 수 있었으나, 한국의 경우 경제 성장 과정에서 그런 기회를 실현시키지 못했다. 현재 부동산 개발 PF사업의 중단으로 건설사들이 심각한 재무적 손실을 입고 있는 상황에서, 프랑스의 사례를 따라 중앙정부가 개발이 중단된 사업장을 임대주택 공급용으로 지정하고 자금을 지원해 사업을 완성하는 방안을 적극 활용하는 것도 건설경기 회복과 함께 사회 임대주택 저량 확대에 기여할 수 있다고 판단된다. i) 주택 공급이 탄력적으로 증가하는 데 제약 요인이 되는 것은 토지의 물리적 부족이 아니라 환경보호 또는 도시의 무분별한 확산을 막기 위해 엄격하게 운용하고 있는 토지이용 규제다. 도시의 무분별한 확산을 막기 위해 설치한 그린벨트가 잉글랜드 전체 토지 면적의 13%를 차지하고 있는데, 참고로 2007년에 수립된 정부의 주택 공급 목표인 2016년까지 200만호 신규 공급에 부합하는 연간 목표량인 24만호 건설에 소요되는 토지 면적은 0.06%에 불과하다. ii) 최근 일련의 법 개정을 통해, 부동산 개발에서 지방정부와 지방자치단체의 권한이 강화됐다. 중앙정부가 지역공간전략(Regional Spatial Strategy)에 따라 전체적으로 주택 공급 목표를 설정하면 지방정부와 자치단체가 지역에서 주택 위치와 규모를 계획하던 방식에서 각 지방정부가 주택 수요를 평가하고 개발 지역을 설정하여 주택을 공급하도록 하는 체제로 전환됐다. 민간에 의한 부동산 개발에 선행돼야 하는 사회간접시설 투자를 위한 재원의 부족, 신규 부동산 개발을 위한 그린벨트 해제에 대한 꺼림, 부동산 개발로부터 얻는 재정적 효과 미미 등의 요인으로 지방정부와 지방자치단체는 부동산 개발에 적극적인 자세를 보이지 않는 경향이 있다.