미국 정부후원기관(GSE)의 역할과 금융위기 원인 및 대응, 그리고 주택금융 개편안의 주요 내용과 시사점 분석 doc_id PCY_201711220604655931_1

본 논고는 2008년도 금융위기 이후 GSE 개혁을 위해 2014년 3월 미 의회에 제출한 ‘주택금융 개편 초안(Housing Finance Reform Draft)’ 중 미 연방모기지보험공사 설립을 통한 개혁방안과 시사점을 살펴보는데 그 구성은 다음과 같다. 제 II장에서는 GSE의 개요를 중심으로 설립배경, 역할·기능, 주요업무 등에 대해서 기술하고 이어 제 III장에서는 GSE의 부실화 원인, 미정부의 지원현황, GSE의 사업실적 등에 대해 알아보고, 제 IV장에서는 유동성 공급업무 수행실적을 중심으로 구제금융 이후 GSE의 성과에 대해 검토해보고, 제 V장에서는 주택금융개편안의 주요사항인 미 연방모기지보험공사의 설립 배경, 동향, 방향 등에 대해 파악하고 마지막 제 IV장에서는 시사점을 도출해 보고자 한다. 미국에서는 패니매 및 프레디맥 등 정부후원기관(GSE)이 주택금융시장에 유동성을 안정적으로 공급함으로써 주택시장 활성화에 기여해 왔다. 그러나 주택 버블 붕괴로 거액의 손실이 발생하고 GSE가 경영위기에 직면하면서 미국 정부는 주택시장 및 금융시장에 미치는 부정적 영향을 최소화하기 위해 패니매와 프레디맥을 공적관리대상으로 편입하고 공적자금을 투입해 왔다. 한편 미국 정부와 의회는 GSE를 점차 축소·폐지하고 이를 대체하는 민간주도의 새로운 주택금융시스템을 구축하고자 하고 있으나, 입법화가 제대로 진척되고 있지 않은 상황이다. 2011년 2월 미국 정부가 의회에 제출한 「주택금융개혁 보고서」를 바탕으로 미국 의회는 법제화 노력을 기울이고 있으나 GSE 개혁의 속도 및 방식, 주택금융시장의 중장기적 개혁 방안 등에 대한 공화당과 민주당간의 의견이 대립되고 있어 앞으로의 방향을 예측하기 어려운 상황이다. 패니매(1981년 이후부터) 와 프레디맥은(1971년 이후부터) MBS 발행·보증 업무 수행, 지니매는 MBS 지급보증 업무를 수행하며 미국의 모기지 유동화 유형(정부지원대출 및 전통적대출)은 같다. 같이 패니매·프레디맥은 공적 보증보험이 부여되지 않은 전통적 모기지론을 기초로 MBS를 발행하며 기관 신용으로 MBS 원리금에 적시 지급보증을 제공한다. 지니매는 공적 보증보험부(FHA, VA 등) 모기지론을 기초자산으로 발행된 MBS, 민간금융기관 발행 MBS에 연방정부의 신용으로 지급보증을 제공한다. GSE MBS에 대해 연준은 ‘정부증권’으로 간주, 유사시 미 재무부는 두 기관에 신용공여(credit line)를 제공할 수 있다. 패니매, 프레디맥 이외에 FHA(연방주택청, 신용보완기관) 및 지니매 등의 정부기관이 주택보유 촉진을 목표로 정부의 주택정책을 뒷받침하고 있으며, FHA는 모기지론 보증을, 지니매, 패니매, 프레디맥은 같이 MBS발행 보증 등 증권화 업무를 수행하고 있다. 첫째, GSE의 공신력을 바탕으로 저리 자금을 조달하여 장기고정금리 모기지를 민간금융회사에 비해 저리로 공급하고 있다. 특히 적격대출(Conforming Loan)의 경우 거액 대출(Jumbo Loan)보다 24~30bps 대출금리가 낮다고 평가하고 있다. 둘째, 대출만기까지 고정금리가 적용되는 적격대출(Conforming Loan)의 이용을 활성화하여 최대 LTV를 80%로 정하여 집값의 20%만으로 주택구입이 가능하고록 하였고, LTV 80% 초과시 모기지보험에 가입하면 집값 전액 대출이 가능하도록 대출조건을 개선하였다. 셋째, 장기고정금리 모기지의 안정적 공급을 통해 주택가격 및 거시경제 변동성 완화에 기여하였다. 즉, 자본시장에서 증권화를 통해 주택자금의 공급을 주도하는 국가는 장기 고정금리 모기지의 비중이 크고 주택가격 변동성도 낮음을 확인하였다. GSE의 경영 위기는 민간기업이면서 공적임무를 수행하는 구조적 결함에 기인한 것으로 평가된다. GSE는 민간기관(뉴욕증권거래소에서 상장)이지만 업무성격이 공공성을 지니고 있어 투자자들은 정부의 암묵적 지급보증을 받는 기관으로 인식하고 있다. 정부가 부여한 혜택(정부의 암묵적 지급보증)을 바탕으로 한 저리 자금조달 능력을 이윤추구에 이용하면서 GSE는 ’06년 들어 신규 모기지 시장점유율이 급락하자 점유율 및 이익 증대를 위해 위험자산 취급을 확대하면서 리스크에 노출되기 시작했다. 결국, 서브프라임, Alt-A 등 부실자산 매입 및 이를 기초자산으로 한 MBS에 대한 보증, 파생상품에 대한 과도한 포지션 등이 GSE 위기의 주요 원인으로 분석하고 있다. 패니매의 고위험 모기지 비중 추이는 같다. GSE의 위험자산 포지션은 같다. 또한 GSE의 재무구조 건전성 및 안전성에 대한 감독을 담당하는 연방주택감독청(OFHEO)에 충분한 인력과 권한이 부여되지 않아 관리·감독이 부실했던 것도 원인으로 작용했다. 정부는 선순위 우선주 매입, 주택저당증권(MBS) 매입 및 모기지관련 채권 매입 등을 통해 GSE를 지원하였다. 첫째, ’08.9월부터 재무부는 GSE의 재무구조 개선을 위해 선순위 우선주매입 형식으로 패니매와 프레디맥에 자금지원 결정하였다. 자금지원에 대한 대가로 패니매와 프레디맥은 미국 정부의 선순위 우선주 매입액에 대하여 10%의 현금배당금 지급의무가 있다. 둘째, ’08.9월부터 재무부 및 연준(Fed)은 패니매·프레디맥에 MBS 또는 대출금을 담보로 단기자금을 대여(대출금리: LIBOR +50bp)하고, 위의 기관이 발행한 MBS를 시장에서 매입하기로 결정하였다. 셋째, ’08.11월 연준(Fed)은 ‘소비자금융 지원대책’의 일환으로 패니매, 프레디맥 및 연방주택대출은행의 발행채권을 매입하기로 결정하였다. FMIC는 민간자본 고갈시 최후의 보루 역할을 하는 보험기능을 수행함으로써 주택금융시장의 안정성·유동성 제고를 위한 기능을 수행하며, 주요기능은 다음과 같다. 첫째, 채권보증기관에 대한 재보험이다. GSE 대신 민간 금융기관에서 MBS를 발행하고, 민간 채권보증기관에서 원리금을 적시에 지급보증 한다. 즉, 채권보증기관은 FMIC에 재보험 가입, 보증기관 손실시 FMIC가 보험 제공을 한다. 둘째, 민간 발행 MBS에 대한 직접 지급보증이다. FMIC는 필요시 민간 발행기관에 MBS 지급보증을 제공한다. 셋째, FMIC는 발행 MBS 원금의 5~10bps를 Market Access Fund에 적립하여 임대주택 활성화, 대출자 상담 프로그램 재원 등에 저소득층을 지원한다. FMIC의 시장기능 구조도(안)은 같다. 국내의 경우 미국 등 주요선진국에 비해 주택담보대출의 장기고정금리 비중이 매우 낮으므로, 공적 주택금융 공급을 통한 고정금리 대출 확대가 아직 필요한 상황이다. 금번 GSE 개편안이 민간시장 중심으로 변화하는 모습을 보이는 것은 미국 모기지시장이 성숙단계에 이른데다, 오랜 기간 GSE에 빼앗겼던 주도권을 되찾으려는 민간부문의 의중이 반영된 것으로 풀이된다. 그러나 GSE가 대공황 이래 장기저리 모기지의 대량공급을 통해 자국민들의 내집마련(Home-ownership)에 성공적으로 기여해 온 점을 감안할 때, 유동화 시장을 민간부문에 일임하는 것은 많은 논의가 수반될 것으로 보인다. 그 외, 캐나다(CMHC)나 일본(JHF) 역시 미국과 같이 별도의 유동화기관을 성공적으로 운영해오고 있는 점 등을 고려할 때 당분간 공공을 통한 현행 주택금융 공급형태를 유지하는 것이 적합한 것으로 보인다. 국내의 경우 한국주택금융공사가 투자목적이 아닌 발행 목적으로만 우량 모기지론을 매입하도록 법제화되어 위험자산 등에 투자하는 미국 GSE와 근본적으로 차이가 있다. 공사 MBS의 경우, 실수요자 중심의 대출을 기초자산으로 하고 있으며, LTV를 70% 이내로 제한(미국 프라임 모기지 LTV 80%)하고 DTI 등을 통해 소득검증을 철저히 하고 있어 부실위험이 매우 낮다. 적격대출의 경우 평균 LTV(55%), DTI(37.7%), 만기(19.6년), 대출금액(91백만원)으로 전형적인 실수요자 위주의 주택대출임을 알 수 있다. 또한 주택담보대출 유동화를 통한 자금공급기능에 충실하고, 고위험 자산, 파생상품 등에 투자할 수 없기 때문에 금융위기 시 부실화 가능성은 미미하다.