전세/매매가격 비율과 전월세전환율의 결정 요인 및 주택 시장에서의 경제적 의미 분석 doc_id PCY_201711220698811341_2

이들 연구는 유사한 문제의식을 갖고 있었지만, 전세/매매가격 비율이 주택가격을 예측하는 지표로 기능할 수 있는지 여부에 대해서는 명확한 결론을 내리지 못했다. 그 이유는 모형을 지나치게 단순화한 측면도 있었고, 주택가격의 기대상승률을 추정해 내는 작업이 용이하지 않은 측면도 있었다. 전세/매매가격 비율의 의미는 주택투자자 입장에서 접근할 수도 있고, 주거서비스의 수요자 입장에서 접근할 수도 있다. 먼저 주택투자자 입장에서 전세/매매가격 비율을 보면, 주택 보유를 통한 임대료 수입과 자본이득이 발생한다. 이때의 수익률은 유사한 위험도를 가진 자산의 수익률과 동일해야 한다. 이때 투자자는 전세제도를 이용해 두 가지 효과를 얻을 수 있다. 먼저 주택을 전세로 임대하여 운영수익을 얻는 경우와 전세를 이용하여 자기자본을 덜 투자하고 지렛대효과를 추구하는 경우이다. 2015년 8월 현재 전국 및 서울의 아파트 전세/매매가격 비율은 각각 72.4, 70.9를 기록하며, 조사가 시작된 이래 정점을 기록한 2001년 10월의 기록(69.5, 64.6)을 넘어서 가장 높은 수치를 보이고 있으며 연일 그 기록을 경신하고 있다. 전세/매매가격 비율 추이를 살펴보면 1999년 이후 한 번의 하락기와 두 번의 상승기를 거쳐 왔다. 전세/매매가격 비율 상승기와 하락기의 가장 큰 특징은 전세 및 매매가격 간 상승률의 차이에서 찾을 수 있다. 전세/매매가격 비율이 높은 시기는 전세가격 상승률이 매매가격 상승률보다 크다. 반대로 비율이 낮은 시기는 매매가격 상승률이 전세가격 상승률보다 높은 전형적인 모습을 보인다. 2001년 10월 이전 전세/매매가격 비율 상승기에는 전세가격의 급등으로 전세/매매가격 비율이 전국 69.5%, 서울 64.6%의 사상 최고치를 기록한 바 있다. 당시 전세가격 상승률은 전국 69.7%, 서울 83.7%에 달했던 반면, 매매가격은 전국 23.9%, 서울 36.5%에 그쳐 극심한 전세난을 경험한 바 있다. 1997년 말 외환위기의 영향으로 급락했던 주택가격이 1999년부터 점진적으로 회복되면서 전세가격이 급등하자, 정부는 1999년 8월부터 전월세 안정대책을 내놓기에 이르렀다. 반면 2001년 10월~2009년 1월에 이르는 전세/매매가격 비율 하락기에는 매매가격 상승률이 전세가격 상승률보다 높아 전세/매매가격 비율의 전국평균이 69.5%에서 52.3%로 낮아졌으며, 서울은 64.6%에서 38.2%로 사상 최저치를 기록했다. 당시 전세가격 상승률은 전국 26.1%, 서울 20.1%였던 데 반해 매매가격은 전국 70%, 서울 109.5%에 달하였다. 이 기간에는 2002년부터 나타난 재건축 가격 급등 이후 정부의 강력한 가격 안정 대책뿐만 아니라 2008년 글로벌 금융위기로 인한 주택경기 부양대책 등이 혼재되어 있었다. 2009년 1월 이후 최근까지 전세/매매가격 비율은 또다시 상승하고 있다. 전세가격 상승률은 매매가격 상승률보다 높아 전세/매매가격 비율은 8월 현재 전국 72.4%, 서울은 70.9%를 기록하고 있으며, 이 수치는 연일 최고치를 경신하고 있다. 2008년 글로벌 금융위기와 유로존 사태 등을 겪으면서 전세가격이 급등한 반면, 매매가격은 전세가격의 상승 폭에 미치지 못하거나 서울의 경우 오히려 하락하는 모습을 보인 결과이다. 시장에서는 일반적으로 전세/매매가격 비율이 오르면 전세수요가 매매수요로 전환될 것이라고 기대한다. 전세/매매가격 비율이 상승한다는 것은 표면적으로 전세가격 상승률이 주택가격 상승률보다 높다는 것을 의미하는데 전세가격이 주택가격보다 더 빨리 상승하면, 사람들은 상대적으로 비싸진 전세 대신 자가 보유를 선택할 가능성이 커지기 때문에 머지않아 주택가격은 전세가격보다 더 빨리 상승하게 되는 것이 일반적이다. 그렇다면 전세/매매가격 비율이 어느 정도 올라야 이런 현상이 나타날까? 이 의문에 대한 해답은 겉보기에 간단해 보이지만 매우 복잡하다. 전세/매매가격 비율은 주택가격의 기대상승률이나 이자율 등에 의해 영향을 받기 때문에, 전세/매매가격 비율의 변화를 가져온 요인들을 구별해 내야 위의 의문에 대한 해답을 찾을 수 있다. 이론적으로 전월세전환율은 전세와 월세가 무차별해지는 점에서 결정된다. 그러나 전월세전환율은 집주인인가세입자인가에 따라 다르며 전세금의 용도가 차입목적인지 투자목적인지, 전세금을 자기자본으로 조달하였는지, 대출을 통하여 조달하였는지에 따라 다르다. 예를 들어 전세로 자금을 조달하는 집주인의 경우 전월세전환율은 차입이자율과 월세 미납에 따른 이행비용에 의해 결정된다. 전세로 계약 시 집주인에게 자금조달 비용은 월세로 임대할 경우 받을 수 있는 임대료이다. 반면 월세의 경우 집주인의 자금조달 비용은 차입이자와 월세 임대계약에 따라 발생하는 월세 미납 이행비용이 포함된다. 전세의 경우 계약 기간 동안 임대료 미납은 문제가 되지 않기 때문이다. 이처럼 현실에서는 다양한 수준의 전월세전환율이 형성되어 있다. 전세계약을 체결하였을 경우, 집주인에게 전월세전환율은 대출이자율이다. 따라서 전월세전환율이 낮을수록 집주인의 전세임대료로 인한 효용은 증가한다. 반면 전세계약 체결 시 세입자에게 전월세전환율은 저축에 대한 이자율이다. 전월세전환율이 낮을수록 세입자의 전세임차로 인한 효용은 감소한다. 전월세전환율은 2008년 금융 위기 직후 급상승하였다가 이후 하락추세를 보이고 있다. 최근 전월세전환율의 하락은 저금리 기조와 무관하지 않다. 예금은행을 통한 가계대출이 매우 제한적이었던 시기 전월세전환율은 사채이자율에 근접하게 형성되어 있었다. Falin(1980)은 한국 주택시장 임대료를 추정하며 1976년 전월세전환율을 사채이자율 수준인 월 3.6%, 연 38.4%로 추정하였다. IMF 금융 위기 이후 경기가 위축되었던 1998년 월 2%, 연 24%에 달하는 전월세전환율이 일반적으로 여겨졌다10). 2000년대 초반 전월세전환율은 비은행 금융기관의 대출금리와 더욱 가까웠지만 2000년대 중반 이후 전월세전환율은 예금은행 대출금리와 더 가까워졌다. 예금은행과 가계대출시장과 전세시장의 대체성 증가로 이해할 수 있다. 소득 및 자산 수준에 따른 신용리스크 차이로 개인들의 차입비용엔 차이가 존재한다. 전세로 자금을 조달함에 있어서도 소득 및 자산 수준에 따라 전월세전환율은 차이가 존재한다. 고제헌(2014)은 집주인 소득 및 자산의 대리변수(proxy)로서 매매가격에 따라 그룹을 분류하여 2002년부터 2012년 서울 아파트 전월세전환율 추이를 분석한 결과 매매가격이 싼 그룹일수록 전월세전환율이 높고, 변동성이 작다고 분석했다. 전월세전환율이 높다는 것은 상대적으로 전세금이 싸고 월세임대료가 높은 것을 의미한다. 이는 저가의 집을 보유한 집주인과 세입자는 고가의 집을 보유한 집주인과 세입자와 신용에서 차이가 존재하고 은행 차입 가능성에 차이가 존재하기 때문인 것으로 설명 가능하다. 즉, 저가의 집을 보유한 신용이 좋지 못한 집주인은 전세금을 싸게 받아서라도 자금을 조달할 유인이 크다. 저가에 집을 임차하는 세입자는 전세금 자금조달이 어렵고, 이자율이 높다. 지금같이 전월세전환율이 은행이자율보다 높은 상황에서 세입자가 월세 임차를 하는 경우는 집주인이 원하는 만큼의 전세금을 마련하기 힘들 때이다. 따라서 월세가격이 비싸도 임차할 수밖에 없다. 변동성과 관련하여서도 보통 신용등급이 낮은 채권은 신용등급이 높은 채권보다 변동성이 작은 경향이 전월세전환율에서도 확인된다. 매매가격이 가장 낮은 그룹의 변동성이 가장 작다. 은행의 대출 접근성 증가와 은행 금리 하락으로 전세가격의 변동이 발생한다 할 때 은행 거래를 할 만큼 신용이 좋지 못한 저소득 계층의 전세 및 월세가격의 변동성은 다른 계층보다 더 작다고 설명할 수 있다. 전월세전환율의 또 다른 특징은 집값 상승률이 높을 경우 전월세전환율이 높은 경향이 있다는 것이다. 기대 투자수익에 따라 허용되는 자금조달 비용 수준이 달라진다. 차입이자율이 높아도 투자수익률이 높아 기대 순투자수익률이 높을 경우 차입을 하여 투자를 한다. 반면 차입이자율이 낮아도 투자수익률이 낮아 기대 투자순수익률이 낮다면 투자하지 않는다. 주택의 기대매매가격상승률에 따라 집주인의 차입 유인에 차이가 존재한다. 주택 기대매매가격상승률이 높을 경우 높은 전월세전환율에도 전세를 끼고 주택을 보유할 유인이 커진다. 집은 가격변동으로 인한 차익을 얻을 수 있는 자산으로서의 효용과 거주 서비스를 제공하는 내구재로서의 효용을 동시에 준다. 예외적으로 한쪽의 효용이 강조되는 집들이 있다. 기대매매가격상승률이 높은 집들은 자산으로서의 효용이 큰 집들이라고 볼 수 있다. 이러한 집들의 전월세전환율은 다른 집들보다 뚜렷하게 높은 수준에서 형성되어 있다. 예를 들어, 재건축 아파트들은 건축한 지 30년 이상 된 아파트들로 시설이 낙후되어 거주로 인한 효용은 작다. 이에 임대료가 싸고 비싼 임대료를 감당할 수 없는 신용이 나쁜 세입자들이 거주한다. 반면 재건축 아파트 가격은 기대가격상승률이 반영되어 비싸다. 재건축 아파트를 보유하는 집주인들은 매매차익을 기대하 고 집을 보유한다. 자금력에 제약이 있는 사람들도 높은 이자비용을 부담하고서라도 차입을 해서 집을 보유할 유인이 생긴다. 또한 기대가격상승률이 높을수록 전세/매매가격 비율이 낮기 때문에 이러한 집들은 전세금 이외에 도 추가로 조달해야 할 자금이 많다. 전세/매매가격 비율이 전국 평균 70%를 상회하고 있고, 가을 이사철을 앞두고 전세/매매가격 비율이 100%를 초과하는 주택이 시장에 출현했다는 언론 기사는 이 지표가 주택 임대차 시장에서 어떤 의미를 갖고 있는지 간접적으로 보여준다. 이 지표가 지속적으로 상승한다는 것을 단순히 전세가격 상승으로 해석하는 것이 아닌 주택가격 상승에 대한 기대의 감소로 해석한다면, 임차 주거와 관련된 정책적 고려에 주택 임대차 시장은 물론이고 매매 시장도 포함되어야 한다는 점을 이해할 수 있게 된다. 전월세전환율 관련 해석에 있어 주의해야 할 것은 전월세전환율이 임차부담을 바로 나타내는 지표가 아니라는 것이다. 이는 전월세전환율 추이를 통해서도 확인할 수 있다. 은행 이자율에 비하여 전월세전환율이 높게 형성되어 있지만 전월세전환율은 지속적으로 하락하고 있다. 전월세전환율의 움직임은 전세금의 변화 혹은 월세보증금, 월세임대료의 변화에 의하여 결정된다.