국내 가계부채의 위험 요인인 주택담보대출의 기형적 구조와 그 발생 원인 및 금리 유형 선택 요인에 관한 분석 doc_id PCY_201711220767906001_1

우리나라 가계부채가 2013년말 1천조원을 넘어서면서 국내 경제의 위험요인으로 지목되고 있다. 가계부채 발생의 주 원인이 주택 등 자산매입과 투자 및 소비활동에 의한 것임을 감안할 때, 가계소득 증가와 물가상승에 따른 부채규모 증가는 필연적인 것일 수 있다. 그러나, 변동금리, 거치식, 단기대출의 비중이 높은 우리나라의 기형적 가계부채 구조는 급격한 금리상승 등의 외부충격 시 가계부채 부실을 급속히 유발하기 때문에 이는 반드시 개선되어야 할 점이다. 특히, 가계부채의 약 41%를 차지하는 주택담보대출은 신용대출, 할부금융 등에 비해 상대적으로 대출금액이 크기 때문에 대출기간이 길어지게 되고 금리변동에 대한 위험 역시 커지게 된다. 또한, 주택담보대출에 많이 있는 거치식 대출의 경우 담보주택 가격 하락으로 대출연장이 불가능해 질 수 있는 위험이 있기 때문에 가계부채 중에서도 주택담보대출의 변동금리, 거치식대출 비중을 낮춰야할 필요성이 더욱 크다고 할 수 있다. 이러한 주택담보대출의 구조변화를 위해 정부는 2011년 6월 주택담보대출의 만기구조를 중장기로 분산하고, 고정금리, 분할상환 대출의 확대를 주 내용으로 하는 「가계부채 연착륙 종합대책」을 발표한 바 있다. 이러한 변동금리 비거치 일시상환 비중이 높은 주택담보대출 구조는 가계·경제 뿐만 아니라 국가경제에도 위기로 작용할 수 있는 점에서 문제로 지적되고 있다. 시장금리가 상승하면 대출금리가 상승하고 이는 변동금리대출의 이자비용 증가로 이어진다. 그러나 이자상승 수준의 소득증가가 이루어지지 않거나 다른 지출을 감소시키지 못하면 연체가 발생하게 되고 최종적으로 경매 등을 통해 주택이 처분된다. 주택이 자산의 거의 대부분을 차지하는 우리나라 가계특성상 주택처분은 가계경제에 치명적인 영향을 미치고 이는 빈곤층으로의 이탈을 급격하게 가져올 수 있는 요인이다. 또한 이자비용이 증가하지 않더라도 거치식 일시상환 대출은 그 구조상 주택가격이 크게 하락하는 경우 대출만기에 원금은 그대로이나 담보가치는 떨어져 대출연장이 불가능해지게 된다. 이 때 차입자가 주택을 처분하여 대출을 상환하고자 하더라도 주택시장의 불황으로 매매가 이루어지지 않아 하우스 푸어가 발생할 수 있다. 이러한 문제는 차입자만의 위험이 아니라 대출은행 자산 중 큰 비중을 차지하는 주택담보대출의 부실로 이어져 국내경제에 위험요인으로 작용하게 된다. 이처럼 주택담보대출의 단기 변동금리 비거치식 비중이 높은 것은 다음 세 가지를 주요 요인으로 들 수 있다. 먼저 은행의 대출관행이다. 외환위기로 기업대출 부실이 이어지며 가계대출 중심으로 은행의 대출영업이 이루어지기 시작했고, 가계대출 중에서도 신용대출보다 안전한 주택담보대출을 선호하는 경향이 지속되었다. 한꺼번에 다수의 대출을 판매할 수 있는 신규입주 아파트의 중도금 대출과 입주잔금 대출을 중심으로 은행 간 고객확보 경쟁이 치열해지면서 금리경쟁 또한 심화되었다. 이 과정에서 고정금리대출보다 금리가 낮은 변동금리대출을 주로 판매하기 시작하였으며, 다른 조건보다 대출금리를 앞세운 영업이 성행하였고 자연스럽게 변동금리 위주로 대출을 판매하게 되었는데, 이는 금리변동성에 대한 위험을 차입자가 부담하도록 하여 금리상승과 관계없이 은행이 수익을 유지할 수 있는 영업전략 이기도 하다. 두 번째로 주택가격의 상승을 들 수 있다. 1980년대부터 본격화된 아파트 광풍과 강남불패 신화로 대표되는 주택가격의 급격한 상승으로 인해 주택이 투자수단의 하나로 인식되기 시작하였으며, 주택담보대출을 받아 레버리지 효과를 높이고 이자만 상환하다가 주택을 처분하여 시세차익을 얻는 것이 당연시 되었다. 이러한 투자목적의 차입자는 초기 월 상환부담을 최소화 할 수 있는 변동금리 거치식 일시상환 대출을 받는 것을 원했고 이는 은행의 영업전략과도 일치하는 것이었다. 세 번째로 차입자의 의식구조이다. 차입자들은 향후 금리가 상승해 변동금리 대출의 이자가 증가하더라도 주택가격 상승이 이를 보전하여 줄 것으로 기대하여 왔으며, 감당할 수 없는 수준으로 이자비용이 증가하면 주택을 처분하여 대출상환이 가능할 것이라는 인식을 갖고 있었다. 또한, 금리상승의 위험을 정확하게 인지하지 못하고 단기적으로 초기 이자비용이 낮은 변동금리대출을 선호하는 현상이 지속되었다. 다섯 번째로 변동금리대출의 금리변동성이다. 앞서 가정한 바와 같이 이번 연구에서도 대출금리의 변동성이 클수록 차입자는 향후 금리상승에 대한 위험을 크게 느껴 고정금리대출을 선호할 것으로 추정되었다. 변동금리대출을 이용하는 차입자의 소득은 일정한 반면 이자비용이 정기적으로 변하게 된다. 이때 대출금리가 크게 상승해 원리금 상환액이 가처분 소득을 초과하면 채무불이행 위험에 빠지게 되므로 이러한 리스크를 감안하여 금리유형을 선택하는 것으로 보여진다. 마지막 요인은 주택가격의 변동성이다. 선행연구에서는 본 변수가 고정금리대출 공급량의 증감과 유의한 관계를 보이지 못하고 있다고 분석했다. 본 연구에서는 주택매매가격등락률과 고정금리대출 취급비중이 역의 관계를 나타내는 유의성 있는 변수로 나타났다. 주택가격의 변동성이 커지고 향후 가격상승이 있을 것으로 기대하게 되면 시세차익을 위한 투자목적의 주택구입이 증가하게 된다. 투자목적의 차입자는 레버리지 효과를 높이기 위해 월 상환부담을 최소화 할 수 있는 단기 변동금리 일시상환 대출을 받고자 할 것이며, 결국 고정금리대출의 감소로 이어질 수 있음을 보여주고 있다. 주택담보대출의 금리유형 선택에 대한 연구는 장기 모기지 시장이 발달된 미국에서 비교적 활발하게 진행되었다. 반면 국내 주택담보대출은 공급채널이 시중은행에 집중되어 있고 상품유형이 매우 제한적이어서 다양한 금리유형을 선택할 수 있는 여건이 조성되어 있지 않았고 이는 금리유형 선택에 관한 연구의 장애로 작용하여 왔다. 해외에서는 주로 모기지 차입자의 선택요인을 크게 금리 등의 가격변수를 결정하는 시장요인과 차입자의 개별 특성을 반영한 특성요인으로 구분하여 연구되어 왔다. 미국의 경우 1982년 이후 실제 대출 자료를 활용해 차입자의 대출선택 요인을 분석하고자 하는 시도가 있어 왔다. 그 중 상당수의 연구에서 가격변수 등 시장요인은 유의적인 결과를 보였으나 차입자의 개별특성에 대한 결과는 통계적으로 유의하지 않았다. 주요 해외연구를 통해 확인된 고정금리 주택담보대출의 증가요인 중 시장요인은 고정금리수준, 고정금리와 변동금리의 차이, 수익률 곡선의 3가지로 볼 수 있다. 이중 고정금리수준은 고정금리대출의 금리를 말하며 고정금리대출의 금리수준이 높다면 차입자가 고정금리대출을 선택하지 않아 고정금리 비중을 낮추는 요인으로 작용한다는 것이다. 고정금리와 변동금리의 차이는 고정금리가 일반적으로 변동금리보다 높은데 차입자는 그 차이를 가격의 차이로 인식하여 금리차가 커질수록 고정금리 비중을 낮추는 요인이 된다. 수익률 곡선은 장단기 금리의 차이를 말하며 이는 미래의 금리상승 기대수준을 의미한다. 일반적으로 단기금리보다 장기금리가 높은데 그 차이가 크면 미래의 금리가 상승한다는 기대가 커짐을 의미한다. 따라서 수익률 곡선이 완만할수록, 즉 장단기 금리차이가 작을수록 미래 금리상승 기대가 작아 변동금리대출의 이자비용 증가위험이 작아져 고정금리를 선택하지 않는 요인이 된다. 다만, Jones(1995)는 이와 반대로 장단기 금리차가 커질수록 고정금리를 감소시키는 요인이 된다고 분석하였다.