독일의 안정적인 주택금융시스템과 한국의 가계부채 문제 비교를 통한 주택시장 구조의 중요성 고찰 doc_id PCY_201711220770856631_1

2008년 금융위기 이후 세계 경제는 침체 경기에서 완전히 회복하지 못하고 있다. 경기 회복세를 보이고 있는 미국의 경우 전년 동기대비 성장률이 3%를 넘지 못하며, 마이너스 성장에서 회복한 EU의 성장률 역시 1% 미만이다. 장기 불황에 빠져 있는 일본은 2014년 마이너스 성장률을 보이고 있다. 급속한 성장을 보이던 한국도 외환위기 이후로 성장세가 둔화되기 시작하여 2008년 금융위기 이후 성장세의 둔화가 심화되고 있다. 90년대 초반 10%를 육박하던 성장률은 2000년대 중반 6%대로 하락, 현재 성장률은 3%대에 머무르고 있다. 금융위기 이후 침체된 경제 환경에 각국의 중앙은행은 전례 없던 확장 통화정책을 시행하고 있다. 세계 자금시장은 어느 때보다 유동성이 넘쳐나고 있으며 사상 최저수준의 기준금리에 기반하여 시장금리도 최저치를 갱신하고 있다. 2008년 12월 이후 미 중앙은행(FRB)은 기준금리를 0.25%로, 일본의 중앙은행은 기준금리를 0.1%로 동결하고 있다.(2015.3월 현재) 유럽 중앙은행도 2014년 10월 이후 기준금리를 사실상 제로 수준(0.05%)으로 인하하였다. 이에 주요 선진국의 국고채(5년물) 금리는 금융위기 이후 2% 수준에서 움직이고 있다. 2000년대 글로벌 부채 양상은 2008년 금융위기 이전과 이후로 구별된다. 금융위기 이전은 가계부채와 금융기관부채 증가가 두드러졌다. 금융위기 이후 가계부채와 금융기관 부채 증가 속도가 완화되는 가운데 정부부채가 급증하고 있다. 그러나 금융기관과 가계부채의 증가세 둔화보다, 경기 침체로 인한 정부 부채의 급격한 증가와 경제 성장률 하락의 영향이 커 대부분의 국가에서 GDP 증가보다 빠른 속도로 총부채가 증가하고 있다. 한국의 경우도 2014년 기준 GDP대비 총부채비율이 231%로 2007년 대비 45%p 증가하였다. 국가별로 가계부채의 추이는 차이가 있다. 일반적으로 주택가격과 가계대출은 정의 관계를 갖는 것으로 이해된다. 담보 가치가 상승할수록 대출의 규모가 증가하며, 대출이 증가할수록 주택 수요가 증가하여 주택 가격이 상승할 수 있다. 2007년 대비 2013년 주택가격 상승률이 높았던 중국, 말레이시아와 같은 국가는 소득대비 가계부채 비율이 크게 증가하였다. 반면 주택가격이 하락폭이 큰 아일랜드, 미국, 스페인 등은 소득대비 가계부채 비율이 감소하는 모습을 보이고 있다. 독일은 주택 자가보유 비율이 주요국에 비하여 현저히 낮다. 2012년 기준으로 독일의 주택가격 보유비율은 53.3%이다. 노르웨의 자가보유 비율은 85%에 달하며 영국, 미국의 자가보유은 독일보다 10%p 이상 높다. 독일은 주택 보유에 따른 세제 혜택이나 보조금 지원이 거의 없다. 유럽의 다수 국가들은 자가 거주를 목적으로 주택을 구입할 경우 대출이자에 대하여 소득공제 혜택을 제공한다. 반면 독일은 주택 보유와 관련 대출이자에 대하여 소득 공제를 혜택이 없다. 또한 주택 구입을 통한 자본이득에 대한 과세비율이 높고 주택 거래에 따른 세율이 높다. 취득세의 경우 세율이 3.5%에 달한다. 독일의 주택시장 안정성을 말할 때 가장 많이 인용되는 지표가 독일의 낮은 자가보유비율이다. 하지만 주택 자가 보유비율이 낮은 것 자체가 시장의 안정성으로 연결되지는 않는다. 주택 자가보유비율은 주택을 보유할 만큼 자산이 있는 인구의 비율로 해석될 수 있다. 이러한 관점에서 독일은 집을 살 수 있는 인구의 비율이 낮다고 해석될 수 있다. 많은 국가에서 주택 자가보율지표를 근거로 더 많은 사람들이 집을 구입할 수 있는 정책적 지원을 하기도 한다. 자가보유비율이 높은 국가들의 경우 임대시장이 매우 제한적으로 발달되어 있다. 이에 임대주택은 주로 소득수준이 매우 낮고 신용 등급이 낮아 모기지를 활용할 수 없는 소수의 사람들이 이용한다. 독일은 역사적으로 양질의 임대주택이 공급되어 임대시장이 발달되어 있다. 세계2차대전을 겪으며 대량 손실된 주택을 충당하기 위하여 다량의 임대주택 공급을 촉진하여 주택 문제를 해결하였다. 이에 2차대전 이후 도시의 상당수가 양질의 공공임대주택에 장기 거주하였다. 또한 독일은 민간 임대 시장도 발달해있다. 민간이 공급하는 주택의 비율도 약 47%로 추정되는데 이는 주요 선진국에서 동비율이 10~20%인 것에 비해 매우 높은 수치이다. 또한 민간 임대 중 일반 개인이 공급하는 임대주택의 비율이 약 60%에 달한다.(Kofner 2014) 이는 독일 정부의 민간 임대주택 공급 촉진 정책과 무관하지 않다. 거주 목적이 아닌 임대 목적으로 주택을 구입할 경우 독일 정부는 모기지 대출이자에 대하여 임대소득세 공제를 해준다. 이러한 민간 영역의 임대 주택 공급으로 독일의 임대주택은 다양한 시장이 형성되어 있다. 1인이 살 수 있는 단순한 구조의 아파트부터 호화로운 시설이 구비된 주택까지 다양한 임대시장이 형성되어 있다. 독일인들은 대출에 대하여 매우 보수적인 태도를 갖는다. 이러한 성향은 현금 결제 비율을 통해서도 간접적으로 확인할 수 있다. 독일은 경제력에 비해 신용카드 시장이 매우 작다. 독일인은 직불카드 성격을 갖는 카드 이외의 신용카드나, 카드결제금을 리볼빙하는 형태의 결제를 거의 활용하지 않는다. 독일의 경우 거래 중 신용카드 결제비율은 20%가 되지 않는다. 반면 유럽 다수의 국가와 한국의 카드 결제비율은 50%를 초과한다. 독일인은 주택을 구입하는데 있어 매우 신중하다. 독일은 평균 초기 납입금(downpayment)의 비중은 35%로 높아 주택 구입시 자기 자본의 투입액이 크다. 미국의 경우 초기 납입금은 평균 20% 수준이다. 독일의 경우 시세차익을 기대하고 주택을 구입하는 경우는 드물다. 따라서 대부분의 독일인들은 일생 한 번 주택을 구매하며 각자의 선호를 반영하여 주택을 구입한다. 앞서 살펴보았듯이 대출금의 조기상환에 대한 수수료가 높기 때문에 장기적인 예산 계획하에 주택을 구입한다. 독일의 주택 최초 구입연령은 다른 나라에 비해 높으며, 55세 이상 자가소유자들의 주거이동률도 EU국가들 중에서 가장 낮다. 따라서 금리의 변화나 주택 가격변동에 대한 기대로 무리하게 대출을 얻어 주택 구입을 결정하지 않는다. 독일 은행의 자금조달은 커버드본드 발행 등 장기자금 조달 방식의 비중이 높다. 이에 주택담보대출도 만기 5년 이상 장기대출이 주를 이룬다. 2015년 1월 기준 대출 잔액의 약 97%가 만기 5년 이상이다. 2003년 이후로 만기 5년 이상 대출 잔액의 비중이 95%보다 낮아진 적이 없다. 독일은 다른 국가들에 비하여 현저히 조기상환수수료가 높다. 또한 대출 금리의 유형도 고정금리 위주로 총신규대출 중 고정금리 방식이 약 85%에 이른다. 주택담보대출의 경우 LTV비율은 60% 미만으로 주요국들보다 엄격하게 규제하고 있으며 담보 주택의 가치 평가도 시가평가 방식이 아닌 고정평가 방식으로 운용된다. 통상적으로 고정평가 가격은 시세보다 10~15% 정도 낮다. 또한 대출 가능여부를 판단함에 있어서도 차입자의 소득수준, 신용평가에 엄격한 기준을 적용하고 있다. 또한 미국의 서브프라임 모기지(Subprime mortgae)와 같이 신용등급이 낮은 저소득층을 대상으로 한 주택담보대출이 존재하지 않는다. 상반된 금융시스템을 보유하고 있는 독일과 영국의 청장년가구주(18~40) 대출실태를 비교할 때 이를 확인할 수 있다. 또한 독일이 보수적으로 대출을 공급할 수 있었던 것은 독일 국민이 대출을 꺼리고 신중하게 결정하는 대출 성향을 갖고 있기 때문이다. 한국 국민은 최대한 레버리지를 활용하여 주택가격 상승에 따른 자본이득을 얻는 상황을 장기간 경험하였다. 부동산은 가장 일반적으로 자본이득을 얻을 수 있는 수단이었기 때문에 가계자산 구조가 부동산 중심이다. 즉 한국의 가장 일반적인 자산투자는 주택구입이며 가계자산 중 주택의 비중이 다른 국가에 비하여 현저히 높다. 주택가격 상승률이 낮아졌지만 여전히 가능한 자금을 총동원하여 주택을 구입하고자 한다. 독일과 한국의 주택시장은 공통적으로 낮은 자가보유비율과 높은 민간 임대시장 비중을 갖고 있다. 유럽 대부분의 국가들은 자가주택보유비율이 70%를 넘는 가운데 독일의 자가주택보유 비율은 2012년 기준 53.3%이며, 한국의 동비율은 2010년 기준 54.2%이다. 하지만 이러한 주택시장 구조 형성의 원인과 영향은 매우 상이하다. 독일의 경우 이는 주택 시장 안정성의 원인 또는 결과의 하나로 해석되는 반면 한국의 경우 부채 증가의 주요 원인 또는 결과로 해석될 수 있다. 한국의 주택은 많은 사람들이 최대한 빚을 져도 주택을 구입하기 힘들만큼 비싸다. 또한 주택을 보유하지 않고 임차할 경우도 대출에서 자유롭지 못하다. 독일의 경우 90년대 중반 이후 임차비용의 상승률이 소비자 물가 상승률 수준에서 형성된 반면 한국의 임차비용의 상승률은 물가상승률을 훨씬 상회하고 있다. 금융위기 이후 한국의 가장 일반적인 임차 형태인 전세가격은 매매가격보다 급격히 상승하였다. 다시 말해 독일 시장이 보수적으로 대출시장을 운영할 수 있는 것은 큰 빚을 지지 않고도 주택을 구입하거나 임차할 수 있는 시장이 형성되어 있기 때문이다. 한국의 주택시장 구조가 유지되어 주거비용 부담이 높은 상황에서 가계가 보수적인 대출 행태를 보이기는 쉽지 않다. 결국 독일의 놀라운 주택금융시장의 안정성은 주택시장의 안정성으로 귀결된다. 가계부채 문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 우리가 갖고 있는 문제가 단순하지 않다는 것을 인정하는데서부터 시작될 것이다. 단기간에 즉각적으로 가계부채 문제를 해결할 수 있는 방법은 없다. 수십년 간 한국 경제가 해결하지 못한 부동산 시장의 문제가 결국은 가계부채 문제로 발현되고 있는 것이다. 독일형 주택금융시스템의 안정성은 몇 가지 효과적인 정책을 도입하여 얻을 수 있는 부산물이 아니다.