주택시장 정상화를 위한 정부의 다양한 규제 완화 정책과 하우스푸어 지원 및 민간 임대시장 활성화 방안 doc_id PCY_201711220849813271_2

이외에도 주택이 부족한 시기에 주택배분을 위해 도입된 청약가점제의 적용비율을 민영주택에 한해서 완화하고 유주택자에게도 청약1순위를 부여하기로 한 방침은 주택공급방식의 큰 변화로 볼 수 있다. 과거 무주택자만을 대상으로 하던 정부의 주택공급방식이 유주택자의 주택교체수요를 인정하기 시작한 것으로 볼 수 있기 때문이다. 즉, 1가구 1주택 소유원칙에서 벗어나 다주택자를 인정하고 다주택자가 갖고 있는 민간임대주택 공급자로서의 순기능을 제도적으로 인정하기 시작한 것이다. 이러한 제도상의 변화는 공공이 필요한 임대주택을 모두 공급할 수 없는 상황에서 주택구매 여력이 충분히 있는 가구들이 임대목적의 주택을 구입할 수 있는 투자환경을 조성해주는 것이다. 이러한 제도적 환경 변화와 더불어 토지임대부 임대주택제도 도입, 주택임대관리업 신설, 기업형 임대사업 육성 등의 정책들이 정착되면 향후 민간임대시장 활성화에 시너지효과를 나타낼 수 있을 것으로 보인다. 하우스푸어 및 렌트푸어를 위한 지원대책은 금융위원회를 중심으로 6월부터 본격적으로 시행된다. 하우스푸어 지원대책은 주택보유 희망여부, 대출 연체 여부에 따라 다양한 방안을 시행한다. 주택보유를 희망하는 가구 중에서 연체 우려가 있거나 기존 연체자의 경우는 금융권이 자체적으로 또는 신용회복위원회를 통하여 채무조정을 하게 된다. 3개월 이상 연체한 차주에 대해서는 캠코가 부실채권을 매입하고, 채권을 전부 매입할 경우 차주에게 보유지분 매각을 옵션으로 제공하게 된다. 85㎡이하 주택을 1채 보유하고 있는 정상차주의 연소득이 5천만 원이하일 경우에는 주택금융공사가 대출채권을 매입하고 차주는 은행금리 수준의 이자를 납입하게 된다. 이 때 원금상환은 10년까지 유예받을 수 있다. 주택매각을 희망하는 가구는 임대주택 리츠에 주택을 매각하고 5년간 재임대하여 주변시세 수준의 임대료를 지불하고 거주할 수 있다. 임대기간이 끝난 후 원소유주가 재매입 우선권을 가질 수 있으나, 원소 유주가 재매입을 원하지 않을 경우 주택은 리츠가 시장에 매각하고 매각되지 않은 주택은 LH가 매각하여 공공임대주택으로 활용하게 된다. 4월29일에 ‘희망 임대주택 위탁관리부동산 투자회사(희망 임대주택 리 츠)’가 처음으로 영업인가를 신청함으로써 5~6월 중에 하우스푸어 주택 매입 공고가 있은 후에 7월 중에는 매매계약 체결도 가능할 것으로 보인다. ‘희망 임대주택 리츠’는 국민주택기금과 시중은행 등으로부터 약 1,500억 원 규모의 사업비를 조달하여 1세대 1주택자의 전용면적 85㎡이하 아파트 500호를 역경매 방식으로 매입하여 된다. 우리투자증권이 금융주관사로 투자자를 모집하고, 한국토지주택공사가 자산관리회사로 투자·운용을 담당하게 된다. 임대주택 리츠가 정착되면서 하우스푸어의 원리금 상환부담과 주택이 경매로 넘어갈 수 있는 위험을 줄일 수 있을 것으로 기대되고 있다. 다만 시장 수요가 충분히 있는 85㎡이하의 아파트 주택만을 대상으로 하고 있기 때문에 중대형 아파트나 비아파트 주택을 보유하고 있는 하우스푸어의 지원에는 한계가 있을 것으로 판단된다. 특히 임대인 지원을 통해 임대료의 지나친 상승을 막아 임차인의 주거안정을 지원하겠다는 취지를 담고 있는 ‘준공공임대주택제도’가 정착되면 향후 임대차시장의 새로운 임대주택 공급기능을 담당할 수 있을 것으로 판단된다. 2010년 국토부의 주거실태조사를 살펴보면, 전체 전월세가구 중 86%정도는 민간이 보유하고 있는 일반 셋집에 살고 있다. 공공이나 장기임대주택에 살고 있는 전월세가구는 12.3%에 불과하다. 따라서 임차가구들이 민간 일반 셋집을 안정적인 주거지로 활용할 수 있는 제도적 지원이 필요하다. 다만, 준공공임대주택으로 보유한 주택을 공급하는 임대인에게 제공하기로 한 재산세 감면과 양도소득세 장기보유 특별공제율(60%) 만으로 임대인들이 10년 의무임대기간을 유지할 수 있는지, 주변 시세이하의 최초임대료를 받고 임대료 인상률을 제한한 상태에서 적정 수익률을 확보할 수 있는가에 대한 세밀한 검토가 필요할 것으로 판단된다. 이외에도 경기침체로 악화된 사업수지를 개선하기 위해 개발부담금도 한시적으로 감면하고 토지거래허가구역도 해제하기로 했다. 둘째, 사업자의 자금조달문제를 해결할 수 있는 지원방안이 필요하다. 4~5월에 주택시장 정상화를 위한 관련법들이 개정되고, 6월에 본격적으로 하우스푸어와 렌트푸어를 위한 지원책들이 정상적으로 작동되기 시작한다면, 장기적으로는 주택거래가 일부 회복되면서 미분양주택이 감소하고 주택 신축 수요가 증가하면서 건축투자에도 긍정적으로 작용할 가능성이 있을 것으로 판단된다. 2012년 중반에 미분양 지수값(실적)이 100을 상회하면서 건설사의 유동성 문제를 유발했던 미분양은 올 4월 들어 미분양 지수값(실적) 이 83.3까지 낮아졌고 5월 전망치도 계속 하향세를 보이고 있어 미분양으로 인한 유동성 문제는 많이 개선 될 수 있을 것으로 기대된다. 그러나 고양, 파주, 용인 등 수도권 특정 지역에 적체되어 있는 중대형 미분양으로 인한 문제는 여전히 남아있기 때문에 이를 해결할 수 있는 방안이 필요하다. 또한 건설사들이 자금조달에 여전히 많은 어려움을 겪고 있기 때문에 추가적인 건설사의 부도를 방지하려면 사업자의 자금경색문제를 해결하고 미분양으로 묶여 있는 건설자금을 활용할 수 있는 제도적 보완장치가 마련될 필요가 있다. 다양한 수요진작책으로 구성되어 있는 4.1 부동산대책에는 답보상태에 놓여있는 재개발·재건축 등의 주택정비시장을 정상화시킬 수 있는 근본적인 규제완화 정책을 담고 있지 않아 정비시장의 정상화는 한계가 있을 것으로 판단된다. 다만 조합원이 기존주택의 전용면적 범위 내에서 2주택을 공급받을 수 있도록 허용하고 있기 때문에 일부 적정 사업수지를 확보할 수 있는 사업장에서는 소형주택 중심의 공급확대가 예상되기도 한다. 또한 지난 정부에서는 허용되지 않았던 리모델링 수직증축이 허용되면서 1기 신도시를 중 심으로 리모델링사업의 수익구조가 개선될 수 있을 것으로 보인다. 주택시장 정상화 대책은 총 24개의 과제로 구성되어 있으며, 일부 과제를 제외하고는 대부분 국토부가 중심이 되어 4월 추진을 목표로 하고 있다. 이 중에서 관련법 개정을 위해 국회를 거쳐야 하는 것이 14개로 가장 많고, 지침이나 규칙, 규정 개정으로 비교적 용이하게 정책을 추진할 수 있는 사안은 6개에 불과해 4.1 부동산대책의 정책효과는 국회의 관련법 개정 속도나 협의내용에 따라 달라질 것으로 판단된다. 분양계획이나 실적 모두 4월 들어 일부 개선되었으나, 지수 값이 여전히 50 수준으로 분양시장 환경은 크게 위축된 상태가 여전히 지속되고 있음을 알 수 있다. 4.1 부동산대책을 통해 그동안 민간 분양시장을 구축시켜왔던 보금자리주택에 대한 공급방향이 공급축소, 추가지정을 안하는 방향으로 선회되어 민간 분양시장이 일부 호전될 수 있어 보이지만, 현 시장상황에서 주택소비심리가 크게 개선되지 않는 한 그 효과는 단기적으로 나타나기 어렵다. 또한 사업자들이 사전적으로 수립하는 분양계획보다 분양실적이 좋지 않은 상황이기 때문에 사업자 입장에서는 신규 분양시 미분양 발생에 대한 문제와 그로 인한 자금 회수의 문제를 고려해야 한다. 46개에 이르는 정책과제를 포괄적으로 담고 있는 4.1 부동산대책 중 재개발·재건축 등 주택정비사업 활성화를 위한 정책과제는 매우 적다. 소형주택 공급확대 차원에서 조합원에게 기존주택의 전용면적 내에서 2주택 공급이 가능하도록 허용한 사항과 주택미분양자의 현금청산시기를 조정하여 자금부담을 완화해 주는 내용 그리고 수직증축 리모델링을 허용한 사항뿐이다.