국내 장기 고정금리 모기지론 시장 활성화를 위해 이용자의 상품 조건별 선호도와 금리 구조에 대한 실증적 분석을 수행하고자 한다. doc_id PCY_201711220865150451_1

2000년대 이후 전 세계적인 저금리기조와 풍부한 유동성으로 인해 주택가격과 주택관련 대출이 급격히 증가하였다. 그런데 2000년대 중반을 거치면서 미국을 중심으로 금리가 상승추세로 전환되었다. 그로 인해 대출의 담보가 되는 주택가격이 하락할 우려가 제기되었고, 이 과정에서 주택을 담보로 한 주택관련 대출의 부실화 가능성이 대두되었다. 특히 장기 고정금리 모기지론과 이를 기초자산으로 한 유동화 시장이 발달하지 못했던 국내 주택금융시장의 구조 속에서 3년 이하 단기대출의 만기도래가 집중될 것으로 예상되었던 2003∼2004년도에는 금리상승으로 인한 주택대출 부실의 위험성이 더욱 강하게 제기되었다. 정부는 이러한 위기의식에 입각하여 LTV규제를 강화하고, 여신심사체계를 개선하였으며 2004년 3월 기존에 서민들의 주택금융지원기능을 담당하던 주택금융신용보증기금과 주택담보대출의 유동화 업무를 수행하던 KoMoCo를 합병, 정부출자기관인 한국주택금융공사를 설립하였다. 먼저 시장 구조적 측면으로는 외환위기 이후 은행 간 자산규모 경쟁이 지속되면서 은행 자산규모 축소요인이 되는 주택담보대출 유동화에 대한 필요성이 낮았던 점을 들 수 있다. 또한 선진국과 비교하여 금융기관들의 리스크관리 역량이 미흡하였으며, 경제 내 불확실성이 상존한 가운데 장기금리에 대한 벤치마크가 존재하지 않아 기간 프리미엄 산정이 곤란함에 따라 고정금리장기대출을 회피하는 요인이 되었다. 또한 차입자들 역시 미래의 잠재적 금리 상승으로 인한 부담보다는 현재의 낮은 금리를 선호함으로써 고정금리시장이 확대 되는데 한계가 존재하였다. 그런데 이러한 시장구조적 원인은 단기에 걸쳐 해결되기는 곤란한 것으로, 고정 금리 모기지론 및 유동화 시장의 확대를 위해서는 국내 주택담보대출의 유동화에 주도적인 역할을 수행하고 있는 한국주택금융공사의 역할이 매우 중요하다고 할 수 있다. 그리고 정부는 이러한 조치들을 통해 10년 이상 만기의 장기 고정금리 모기지론을 활성화함으로써 단기 변동금리대출위주의 주택금융시장의 구조를 개선하는 한편, 시중 단기부동자금이 MBS 발행을 통해 장기채권시장에서 흡수될 것을 기대하였다. 그리고 실제로 정부의 이러한 조치는 전체 주택금융 중 단기대출의 비중을 감소시키는 효과를 가지고 온 것으로 평가된다. 그러나 한편으로는 아직까지 전체 주택금융시장에서의 고정금리 대출의 비중은 크지 않으며, 이를 기초자산으로 한 유동화 시장의 활성화 역시 숙제로 남아있는 것으로 판단된다. 이처럼 주택금융시장에서 고정 금리대출 및 이를 기초자산으로 한 유동화 시장의 발달이 지연되고 있는 원인은 크게 시장 구조적 원인과 장기고정금리 및 유동화 시장 활성화를 위한 정책수단으로서의 공사가 지니고 있는 원인으로 나누어 살펴볼 수 있다. 2004년 3월 유동화전문회사인 KoMoCo의 후신으로 설립된 한국주택금융공사가 설립된 지 약 6년의 기간이 경과하였으나 아직까지 우리나라의 장기 고정금리 모기지론 시장과 이를 기반으로 한 유동화 시장의 발달정도는 걸음마 단계에 불과하다고 할 수 있다. 그리고 이와 관련해 기존의 연구들은 모기지론 시장에서 변동금리 위주의 대출관행을 개선하고, 모기지론을 담보로 한 유동화 증권의 수요기반을 넓히기 위한 정책적 방안을 제시하는데 집중되어 왔다. 하지만 최근까지도 모기지론 시장에서 실제로 수요자들이 모기지론의 어떠한 특성(조건)을 우선적으로 고려하고, 각각의 조건에 대해 어떠한 선호의 분포를 보이는가, 그리고 이들 조건들 간에 어떠한 관련성이 존재하는지에 관해서는 연구가 제대로 이루어지지 못했다는 문제점이 존재한다. 향후 우리나라의 모기지론 시장 구조의 변화를 유도하기 위한 전략적 지침을 수립하기 위해서는 우선 모기지론 시장에서 선호되는 상품의 특성구조에 대해 파악하고, 이를 기초로 고정 금리 모기지론의 상품개발방향 및 정부정책을 수립하는 것이 필요하다고 생각된다. 그리고 모기지론 계약에 있어 가장 큰 비용은 대출금리이다. 따라서 차입자 입장에서는 자신의 소득수준, 구매하고자 하는 주택의 특성, 향후 금리수준의 변동, 대출이용기간 등에 따른 나름대로의 예상에 입각해 비용을 최소화하기 위한 전략적 선택의 문제에 직면하게 될 것으로 예상할 수 있다. 때문에 대부분의 선행연구에서는 모기지론의 선택(선호)과 관련해 상품구조 자체에 초점을 맞추기 보다는 이용자의 특성이나 가격요인(금리)에 따른 선택요인을 확인하는데 초점이 두어져 왔다. 이러한 관점에서 이용자의 모기지론 선택에 관해 실증적인 연구를 수행한 해외 논문으로는 Bruecker와 Follain(1988), Alm와 Follain(1987) 등의 연구가 대표적인데, 이에 따르면 고정금리와 변동금리의 금리차와 고정금리의 절대적 수준, 소득, 이동성 등의 변수가 차입자의 금리선택과 유의미한 관계가 있는 것으로 분석하고 있다. 반면 Dhillon, Shilling과 Sirmans(1987)의 경우 금리차 이외의 대부분의 개인적 특성 변수가 금리선택과 별 관련성이 없는 것으로 분석함으로써 Bruecker 등과는 상이한 결론을 도출하였다. 모기지론 계약은 대부분의 개인 일생에 있어 가장 큰 비용과 기간이 소요되는 금전적 거래 중 하나에 해당 할 것이다. 때문에 이용자들은 모기지론 계약거래로부터 발생하는 제반 비용에 관해 민감해질 수밖에 없고, 거래기간동안 발생할 수 있는 불확실한 현금유출입과 자신이 누릴 편익ㆍ비용에 대해 나름대로의 합리적 예상에 입각해 상품구조를 선택하게 될 것이다. 흔히 알려진 바와 같이 모기지론의 유형에는 크게 고정금리형과 변동금리형의 두 가지가 존재한다. 그리고 일반적으로 대출계약 당시에는 고정금리가 변동금리에 비해 높은 금리가 적용되는데, 그 이유는 고정금리형의 경우 대출기간 중 금리변동에 따른 손실위험을 대출기관이나 보증기관에서 안게 되므로 그에 따른 위험 프리미엄을 대출금리에 가산하기 때문이다. 본 연구는 이러한 관점에서 2009년도에 한국주택금융공사에서 실시한『주택금융 및 보금자리론 수요실태 조사』(이하 수요조사) 결과를 바탕으로 모기지론 이용자들이 어떠한 상품 조건들을 우선적으로 고려하는지를 살펴보았다. 그리고 가장 중요한 상품조건으로 간주되고 있는 금리수준 및 금리유형과 관련해 고정금리 모기지론과 변동금리 모기지론 선호자들의 각각의 금리구조에 대한 선호 이유를 살펴보고, 개별 수요자들이 어느 정도의 금리 차 수준에서 장기 고정금리 모기지론과 변동금리 모기지론에 대한 선호를 달리하게 되는지도 살펴보았다. 아울러 이용자들이 선호하는 대출만기, 거치기간, 상환방식 등 모기지론 계약의 중요한 내용을 구성하는 개별 조건들에 대한 선호의 분포와 함께 이들 상품조건 간에 어떠한 유의미한 관계가 존재하는 지의 여부에 관해서도 살펴봄으로써 향후 안정적인 고정금리 모기지론 수요의 창출 방안에 대해서도 의미 있는 시사점을 도출해 보고자 하였다