기존 주택 공급 방식의 한계를 극복하기 위한 대안으로서 주택협동조합의 개념, 의의, 경제적·사회적 이점 및 다양한 유형과 발전 방향에 관한 고찰 doc_id PCY_201711220920488041_1

본 논고에서는 협동조합이라는 새로운 주택 공급 형태를 중심으로 주택협동조합의 의의, 이점과 필요성 그리고 유형에 대해 알아보고, 국내외 주택협동조합의 사례를 살펴 본 후, 공사와 주택금융신용보증기금의 역할에 대해 제언하고자 한다. 우리나라의 주택협동조합은 기존의 주택 공급방식의 한계에 대응하여 시작되었으며, 시민 스스로가 주택 건설에 참여함으로써 주거불안과 주거비용 부담 해소를 위한 유용한 대안으로 주목받고 있다. 주택협동조합의 이점은 크게 경제적인 측면과 사회적인 측면으로 나누어 살펴볼 수 있으며, 법적·제도적 제약요건과 자본조달 방식, 조합원의 특성과 운영 목적에 따라 다양한 유형으로 분류할 수 있다. 현재 국내의 주택협동조합은 짧은 역사에도 불구하고 다양한 형태로 나타나고 있으나, 성장 속도에 비하여 법·제도적 지원이 미비한 실정이다. 국외의 경우 협동조합 설립 초기 단계부터 정부의 적극적인 재정지원으로 협동조합 형태의 주택이 주택 공급의 중요한 역할을 담당해 왔다. 주택협동조합은 현재의 주택 시장이 가지고 있는 한계를 극복하기 위한 의미있는 대안으로 자리매김 할 것으로 보이며, 따라서 공사는 주택금융신용보증기금의 관리기관으로써 다양한 형태의 보증지원 방안을 검토하여 그 발전을 도모할 필요가 있다. 우리나라의 주택협동조합은 기존의 주택 공급방식에 대한 대안으로 시작되었다. 그간 주택 공급의 한 축을 담당하였던 공공 부문(한국토지주택공사, 서울시 SH공사 등)은 재정 부담으로 신규 주택 공급에 어려움을 겪고 있고, 1인 가구 증가와 같은 가구 구조 변화 등의 새로운 주거 트렌드에도 적절히 대응하지 못하고 있다. 또한 주택 공급의 다른 한 축인 민간 공동주택의 경우 까다로운 청약 요건과 높은 분양가로 서민이 접근하기 어려운 경우가 많다. 이러한 공공·민간의 한계에 대응하여 제3섹터로 불리는 시민공동체가 직접 주택 건축에 참여하고 있다. 최근 전세가의 지속적인 상승과 전세 주택의 월세 전환 추세로 세입자의 주거비 부담이 증가하는 등 주거 불안이 심화됨에 따라 시민 스스로가 새로운 형태의 주거 방식을 찾아 나서고 있다는 것이다. 주택협동조합은, 주택을 ‘자산’ 혹은 ‘재산 증식의 수단’에서 ‘주거’의 개념으로 인식하여 안정적인 거주 기반을 마련하는 데 초점을 두고, 저렴한 토지 확보 등의 노력과 공동체 구성원의 참여를 통한 관리·운영으로 주거비용을 경감하고자 한다. 협동조합의 개념에 관하여 국제협동조합연맹(ICA : International Co-operative Alliance)은 ‘공동으로 소유되고 민주적으로 운영되는 사업체(enterprise)를 통하여 공통의 경제적, 사회적, 문화적 필요와 욕구를 충족시키고자 하는 사람들이 자발적으로 결성한 자율적인 조직(association)1)’으로 정의하고 있다. 즉, 협동조합은 기업의 형태로 운영되고 민주적이고 자발적인 참여를 전제로 하고 있으며, 정부나 시장과는 다른 영역에서 공통의 목적을 달성하기 위한 조직이다. 정부는 지난 2012년 자주적·자립적·자치적인 협동조합 활동을 촉진하고, 사회통합과 국민경제의 균형 있는 발전에 기여함을 목적으로 「협동조합기본법」(이하 기본법)을 제정하였는 바, 기본법에서는 협동조합을 “재화 또는 용역의 구매·생산·판매·제공 등을 협동으로 영위함으로써 조합원의 권익을 향상하고 지역사회에 공헌하고자 하는 사업조직을 말한다.”라고 규정하고 있다(제2조). 기본법에 의할 때 협동조합은 하나의 법인격을 가지므로 경제 행위의 주체로 참여할 수 있고, 이러한 사업 활동을 통해 조합원은 재화나 용역 등의 편익을 얻을 수 있다. 주택협동조합이 최근 대안적 주택공급방식으로 관심을 받기 시작한 것은 주택을 통한 공동체성의 복원 시도 때문이다. 전술하였듯이 서울시에서는 주택협동조합을 포함한 개념인 ‘공동체 주택’을 정의하면서 ‘시민들 스스로의 문제 해결’이라는 사회적 측면에 주목하였다. 일반적으로 협동조합주택은 커뮤니티 형성을 통해 사회적 경험을 공유하고 소통함으로써 조합원 간 정서적 안정감을 회복하는 데 도움을 준다. 또한 장기간 안정적인 거주를 보장받게 되므로 지가 상승 등에 따른 주거 불안으로부터 해소된다는 점도 장점이다. 또한, 독립된 주거 공간 이외의 ‘커뮤니티 공간’의 존재는 협동조합주택이 갖는 사회적 측면을 잘 드러낸다고 할 수 있다. 한편 주택협동조합은 육아 등 공통의 생활문제를 함께 해결함과 동시에 지역사회 성장에 기여할 수 있다. 성미산 마을의 소행주(소통이 있어 행복한 주택)는 1990년대 초반 공동 육아를 목적으로 형성된 사례다. 방과 후 학교, 품앗이 육아 등을 통해 육아의 어려움을 나누며 스스로 문제를 해결해 나감과 동시에, 지역 문화 활동 등을 통해 지역 공동체와 함께 성장하고자 한다. 주택협동조합의 가장 큰 이점은 경제성이라고 할 수 있다. 먼저 구입·관리 비용 측면에서 보면, 주택협동조합은 정부 등 공공기관을 통한 토지의 장기 임차 또는 저렴한 토지 확보 노력을 통해 주택 취득(건축, 구입 등)비용을 상당 부분 낮출 수 있다. 특히, 토지임대부 협동조합주택의 경우 공공으로부터 사업대지를 장기(30년 이상) 저리로 대여함으로써 건축비용을 크게 절감할 수 있다. 이는 공공이나 민간 건설업체가 공급하는 주택의 높은 분양가에는 토지가격이 큰 비중을 차지하고 있는 것과 대비된다. 또한 주거 관리 비용 측면에서도 조합원의 참여를 통한 비용 절감이 가능하다. 조합원이 직접 소유하고 관리하는 활동을 통해 관리 비용에 대한 통제와 지속적인 비용 절감 유인이 발생하기 때문이다. 한편 거래비용 측면에서도 경제적이다. 출자 등의 자격요건을 갖추어 조합에 가입함으로써 주택을 취득 또는 임차할 수 있는 자격이 발생하므로 까다로운 주택분양 조건(청약저축 요건, 과도한 분양경쟁률 등)으로부터 자유롭고, 매각 시에도 지분 청산을 통해 비교적 간편하게 자산회수가 가능하다. 주택협동조합의 유형은 국가별, 사회별 다양한 법적·제도적 제약요건과 자본조달의 방식, 조합원의 특성과 운영 목적에 따라 다양한 형태로 나타날 수 있다. 이 중 김란수(2013)는 실행 가능한 주택협동조합의 유형을 검토하면서 크게 건축단계별, 소유권 및 운영주체별, 자본조달·관리방법별로 구분하였으며, 이 외에도 공동체의 특성과 조합의 목적에 따라 다양한 방식의 변형이 가능하다. 각 조합의 특성은 아래와 같다. 먼저 건축단계에 따라 분류해 보면, 주택건축협동조합은 조합이 주택의 개발 및 공급 과정에만 참여하여 조합원들에게 비교적 저렴한 가격으로 주택을 소유할 수 있도록 돕는다. 주택 공급 후 소유권은 조합원에게 있으며 공급이 완료되면 일반적으로 조합이 소멸하거나 조합원의 탈퇴로 조합의 역할은 다하게 된다. 반면 주택관리협동조합은 주택의 건설·공급에 직접 참여함은 물론, 분양 이후 주택의 유지 보수 업무를 담당한다. 주택의 소유권은 개인이 아닌 조합에게 있으며, 조합원은 지분만을 보유하게 된다. 토지·건물의 소유권 및 관리운영의 주체에 따라 소유주택협동조합, 토지임차주택협동조합, 임대관리협동조합, 단기주택협동조합, 자가건축주택협동조합 등으로 나눌 수 있다. ①소유주택협동조합은 조합의 명의로 대상 토지를 매입하고 주택을 건축한 후 조합이 소유권을 확보하는 형태로, 조합과 조합원(자가 또는 임차 가능)이 함께 주택을 관리하며 공동체를 형성하게 된다. 임차의 경우에는 시세보다 저렴한 수준으로 책정한다. ②토지임차주택협동조합은 토지를 매입하는 대신 조합이 공공기관이나 정부로부터 토지를 장기간 임차한 후 주택을 건설하여 조합이 관리·운영하는 형태이다. 최소 30년 이상의 장기 임차가 가능하여야 하며, 토지 소유권 대신 지상권과 주택의 소유권을 확보함으로써 비교적 안정적인 주거 환경을 확보할 수 있게 된다. ③임대관리협동조합은 토지와 주택의 소유권은 외부(공공 또는 건물주)에 있고 조합은 그 주택의 관리·운영만을 책임지는 형태로, 조합원은 건물을 임차하고 있는 세입자가 된다. 임차인은 건물주와의 협약 등을 통해 자신들의 주택을 민주적으로 관리할 수 있고 장기간 안정적인 거주권을 확보하는 데 용이하다.