주택협동조합의 다양한 운영 모델과 국내외 사례를 통한 주거 문제 해결 방식 및 제도적 과제 doc_id PCY_201711220920488041_2

마지막으로 자본 조달 및 관리방법에 따라 시장가격주택협동조합, 제한자산주택협동조합, 임대주택협동조합 등으로 나눌 수 있다. ①시장가격주택협동조합(MEC : Market rate or Equity Cooperatives)은 주택의 소유권을 갖고, 조합원은 배타적인 주거공간에 해당하는 만큼의 지분을 소유하게 된다. 조합원은 주택을 담보로 대출을 받아 자금을 조달할 수 있고, 조합원 탈퇴 시 지분을 시장가격으로 매각할 수 있다. ②제한자산주택협동조합(LEC : Limited Equity Cooperatives)은 정부나 공공기관으로부터 토지를 저렴한 비용으로 장기 임차하거나 건설 자금을 지원받는 경우 등 공적 역할이 강화된 형태의 주택협동조합으로, 법적·제도적으로 매각 시의 최고거래가격을 일정 수준으로 제한하게 된다. ③임대주택협동조합(LS : Leasehold Cooperatives)은 임대주택과 협동조합의 성격을 혼합한 모델로, 조합이 장기·저리로 토지를 임차하고 주택을 건설한 후 조합원들에게 장기간 저렴한 비용으로 입주할 수 있는 권리를 제공하는 형태이며, 다른 형태의 조합과 다르게 조합원은 주택의 소유권을 갖지 않는다. 저소득층 또는 학생 등의 주거를 위하여 주로 활용 된다. 소통이 있어 행복한 주택(이하 소행주)은 2011년 처음 공급되어 현재 5동 47개 가구가 입주하고 있다. 1994년 공동 육아를 위하여 조직된 ‘우리 어린이집’이라는 육아 협동조합이 그 시초이며, 2001년에는 마포두레생활협동조합을 설립하고 작은나무 카페, 되살림 가게 등의 수익 사업을 운영하는 등 활동 영역을 차츰 넓혀가다 공동의 주거 단지를 구성하기에 이르렀다. 소행주는 조합원이 직접 건축 대지의 확보에서부터 주택 건설의 모든 과정에 관여하였으며, 가구 단위의 개별적·배타적인 주거 공간 이외에 주민들이 공동으로 이용할 수 있는 공용 공간을 설치함으로써 자녀 육아, 공동 식사, 문화 활동 등에 활용하고 있다. 주택은 조합에 의해 건축 된후 조합원에게 분양되는 형태이다. 소행주는 조합원의 직접적인 출자 없이 공동 사업의 형태로 진행하고 완성된 주택을 가구별 구분소유하여 엄밀한 의미의 협동조합으로 보긴 어렵지만, 입주자가 직접 설계부터 시공까지 참여하는 사업의 진행 형태와 장기적으로 안정적인 주거 공간 확보라는 공통의 목표를 가지고 조직되었다는 점에서 협동조합의 성격을 가지고 있다. 달팽이집은 민달팽이 유니온이 공급하는 협동조합형 주택으로, 민달팽이 유니온은 주거복지 사각지대라 할 수 있는 청년들의 주거 문제를 해소하기 위하여 조직된 협동조합이다. 현재 달팽이집 2호까지 13세대가 입주해 있다. 앞선 소행주와 구름정원 주택은 조합원의 출자를 통해 조합이 주택을 직접 건축하여 자가 또는 임대로 거주하고 있음에 비하여, 달팽이집은 조합이 완성된 주택을 임차하여 조합원에게 재임대하는 ‘임차 후 재임대’ 형태로 운영하고 있다. 주택을 장기로 임대하여 임대사업자의 공실 위험률을 줄이고, 조합원들에게는 시세보다 저렴하게 주거공간을 제공하는 것이다. 특히 달팽이집은 협동조합의 사업 구조에 더불어 최근 주목받고 있는 셰어하우스라는 공유경제 주거문화를 도입하여, 청년들의 비용 부담을 줄이고 공용 공간 등을 활용한 쾌적한 주거 생활을 고려했다는 점에서 의의가 있다. 만19세~39세 청년 중 6구좌(1구좌 5만 원) 이상을 개설한 조합원이면 입주 신청이 가능하며, 입주 지원자는 두 달간 워크숍과 세미나를 거쳐야 한다. 민달팽이 유니온은 청년들이 자신들의 주거문제를 스스로 해결하기 위해 협동조합을 활용하는 사례이며, 공유 경제를 활용하여 주거비용을 줄이고자 한다. 구름정원사람들 주택(이하 구름정원)은 하우징쿱 주택협동조합에서 공급하는 공동 주택으로 서울 은평구 불광동에 지하 1층 지상 4층의 8세대 다세대 주택으로 건설되었다. 구름정원은 협동조합을 구성하여 주택을 공급한 최초의 사례로, 조합원의 출자 없는 소행주의 방식보다 진일보한 방식으로 평가된다. 2013년 조합이 결성되면서 설계 전문가와 입주예정자 등 70여 명이 조합원으로 참여, 30여 차례의 정기포럼 등의 교류활동을 통해 정보를 공유하며 공동생활을 준비해 왔다. 현재 50세대가 입주해 있는 상태며, 주택의 소유권은 조합이 아닌 조합원 개인이 가지고 있다. 토지의 매입과 주택 건축 전 과정에 조합원이 능동적으로 참여하였으며 주택의 관리뿐만 아니라 마을 기업을 통해 은퇴 이후를 계획하고 있는 40대~50대 가구 중심인 입주자의 노후 수익원 창출 및 지역 경제 활성화에 기여하고자 한다. 또한 정관에 따라 시세 차익의 50%만을 취할 수 있고 입주 후 7년 이내 집을 처분할 수 없으며 입주 주택에 전·월세를 금지하는 규정을 두는 등 일종의 제한자산주택협동조합(LEC)의 형태를 시도한 것이 특징이다. 독일은 사회적 시장경제(social market economy)를 기반으로 하여, 국가는 직접 주택을 공급하기보다 공공대지를 저렴한 비용으로 매각, 임대하고 주택협동조합 등 비영리단체 사업자에게 세제 혜택을 주어 주택을 공급하는 형태로 진행해왔다. 2010년 기준 1,850여 개의 주택협동조합을 통해 총 약 218만호의 주택이 공급되었으며, 이는 독일 총 주택의 5%, 총 임대주택의 10%에 해당하는 수준이다. 독일 최초의 주택협동조합은 1862년 슈타인바르더(Steinwarder) 주택협동조합이며, 조합은 시유지의 지상권을 공여받고 조합원의 출자를 통해 96개호를 건설하였다. 특히 전후 주택 부족문제를 해결하기 위해 독일 정부는 재정적 지원을 통해 주택협동조합을 육성함으로써 주택 공급을 활성화하였다. 특히 2002년 연방 정부는 자가주택과 임대주택 중심의 주택문제를 해소하기 위하여 전문가 위원회를 구성하여 사회주택 중 주택협동조합을 도시 개발과 재생의 새로운 대안으로 활용하고자 하고 있다. 캐나다에서는 1930년대 임대형 주택협동조합(continuing rental housing cooperative)을 중심으로 본격적인 협동조합주택이 보급되기 시작하였으며, 현재 가장 보편적인 주택협동조합의 형태로 자리잡았다. 또한 1960년대부터 캐나다 연방 정부의 재정적 지원을 통해 급격히 성장하였다. 2012년 현재 캐나다에서는 2,339개의 주택협동조합이 약 96,742호의 주택을 공급하였으며, 이는 전체 주택 수의 약 0.7%에 해당한다. 캐나다 역시 독일과 유사하게 사회주택 중심의 주택정책이 시행되어 연방 정부는 재정지원을, 비영리법인·주택협동조합은 주택을 공급하는 형태로 진행되었다. 일반적으로 캐나다의 협동조합주택은 출자한 조합원에게 안정적인 주거를 보장하는 대신, 주택의 소유권은 조합이 갖고 조합원에게는 소유권 또는 지분 배분 없이 해당 주택에 영구 거주할 수 있는 권리만을 보장한다. 이는 조합이 연방 정부의 지원을 받기 위해 반드시 비영리법인의 형태로 운영하여야 함에 기인한다. 국내의 주택협동조합은 이제 막 걸음을 떼기 시작한 수준으로, 법적·제도적 한계로 주택협동조합의 일반적인 형태(조합이 주택을 소유하고 조합원이 지분을 갖는 형태 등)는 아직 완전히 갖춰지지 않은 것으로 보인다. 또한 달팽이집 사례의 경우 법인(민달팽이 유니온)이 임대주택을 재임대하는 형태이기 때문에 세입자인 조합원은 주택임대차보호법의 전세권 대항력을 인정받지 못하는 경우가 발생할 수 있어 이에 대한 제도적 보완이 필요하다. 그러나 국내의 주택협동조합이 짧은 역사에도 불구하고 다양한 형태(토지임대부 협동조합주택, 건설 후 분양, 임차 후 재임대 형태 등)로 나타나고 있고, 특히 구름정원사람들 주택과 같이 입주민의 생애주기에 맞춘 주택 공급, 소행주의 공동 육아·교육 활동 등 공통의 목적을 위해 시민 스스로가 문제를 해결해나가고 또한 지역사회 발전에 기여하고 있다는 점은 긍정적이다.