국내 주택협동조합의 활성화를 위한 전문성 확보 및 재정·보증 지원 체계 마련의 필요성 doc_id PCY_201711220920488041_3

국외의 경우 주택협동조합은 주택 부족 문제 해결을 위한 정부의 정책적 수단으로 활용되면서 협동조합 운동의 초기 단계부터 적극적인 재정지원이 뒷받침되었음을 알 수 있다. 또한 기본적으로 주택을 복지의 일부로 인식하는 관점으로 인해 사회주택과 같이 비영리법인에 의한 주택 공급이 활발하게 일어났기 때문에 주택협동조합이 효과적으로 정착될 수 있었던 것으로 보인다. 다만 캐나다와 같이 일부 선진국에서는 1990년대 후반부터 재정 위기를 이유로 연방 정부의 재정 지원이 중단되어 주택협동조합 운동이 위축되고 있는 실정이다. 이에 대한 대응으로 캐나다 연방 정부가 주택협동조합부를 설치하는 등 조합의 취약점인 전문성을 확보하고자 하는 움직임은 주택협동조합 초기 단계인 우리나라 주택협동조합 운동에도 시사하는 바가 크다. 즉, 협동조합주택 건설에 있어 조합은 일반적으로 PM(Project Manager)의 역할을 하게 되는데, 토지의 매입부터 설계, 시공, 조합원 교육과 입주관리까지 주택공급의 모든 절차를 관리하여야 하므로, 조합의 전문성과 노하우가 성공적인 협동조합주택에 중요한 요소라 할 수 있다. 따라서 오랜 경험을 축적한 정부와 민간 부문의 전문성을 주택협동조합으로 이식하려는 노력이 필요할 것으로 보인다. 지금까지 살펴본 국내 주택협동조합은 도입 초기임에도 불구하고 시민들의 자발적인 관심과 참여로 다양한 형태의 주택 보급에 기여하였으며, 대안적 주거문화로 인정받고 있는 추세이다. 서울시에서는 현재 우리은행 및 서울보증보험과 연계하여 ‘자가소유형 공동체주택 대출제도’를 시행하고 있고, 조합에 대해서는 사회투자기금을 활용한 재정지원을 진행하고 있으나, 제도의 수혜 대상과 폭이 제한적인 실정이다. 앞선 사례에서 살펴본 바와 같이 정부의 초기 재정 지원 여부는 주택협동조합의 성장 여부를 판가름할 수 있을 만큼 중요하다. 한국주택금융공사(이하 공사)는 2004년 한국주택금융공사법에 근거하여 주택금융의 장기적이고 안정적인 공급과 국민 복지 증진 및 국민경제발전 등을 목적으로 설치(한국주택금융공사법 제2조)된 준정부기관으로, 현재의 주거불안 해소에 기여할 수 있는 주택협동조합에 대한 보증 지원을 통해 서민의 주거안정 지원에 기여할 수 있을 것이다. 건설자금보증이란 주택사업자 또는 사업주가 분양하거나 임대할 목적으로 주택을 건설하기 위하여 대출받는 경우 지원되는 보증상품으로, 크게 은행계정과 주택도시기금계정으로 나뉘며, 주택도시기금계정은 주택건축비에 한정하여 보증하며, 은행계정의 경우 사업대지비 및 일반분양설치비(모델하우스 건축비)까지 포함한 대출금에 대한 보증지원이 가능하다. 자가소유형 협동조합과 같이 ‘건설 후 분양’의 형태의 협동조합주택 건설, 또는 조합이 완성된 주택을 매입한 후 임차하는 형태로 조합을 운영하는 경우에, 건설·매입자금 대부분을 조합원의 출자에 의존할 수밖에 없어, 자금조달이 협동조합주택 건축에 가장 큰 걸림돌이 되고 있다. 따라서 이 경우 공사의 주택도시기금 계정의 건설자금보증(매입임대사업자보증 포함)이 지원된다면 조합은 비교적 저리의 건설자금을 효과적으로 마련할 수 있다. 다만 현 사업자보증규정에는 시행사의 요건을 신용등급 BB+ 이상 또는 시공능력순위 200위 이내 등으로 한정하고 있어 규모가 작은 주택협동조합의 보증 이용에 진입장벽으로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 규정 보완이 필요하다. 또한, 사업의 규모에 따라 실시되는 건설업체 신용조사 시 타 주택사업자와는 다른 별도의 판단 근거가 필요할 것으로 보인다. 전세자금보증은 임차보증금 4억 원 이하(지방 2억 원 이하)인 전(월)세계약을 체결하고 보증금의 5% 이상을 지급한 세대주를 대상으로 하고 있다. 현재 임대형 협동조합주택의 경우 조합원은 임대보증금을 대신할 일정 수준의 출자금을 납부하여야 하고, 이 경우 입주자에 대한 전세자금보증지원을 통해 서민의 주거 불안 해소에 기여할 수 있다. 다만 주택 유형에 따라 다가구주택과 같이 여러 가구가 구분등기 없이 입주하고 있는 경우 전세자금보증의 보증대상이 되는 세대별 독립된 주거공간 유무를 판단하기 위한 구체적인 가이드라인이 필요하다. 또한 민달팽이 유니온의 달팽이집과 같이 셰어하우스의 개념을 도입하여 1실에 2~3인이 공동 거주하고 있는 경우, 또는 조합이 주택을 임대하고 조합원에게 재임차하는 전대차 형태의 계약에 대해서는 현재 전세자금보증 지원이 불가하므로, 이에 대한 예외조항 삽입 여부 및 채권보전조치 강화 방안에 대한 검토가 필요하다. 이 경우 서울시에서 정의한 ‘공동체 주택’ 개념을 차용하여, 관련 협약을 통해 서울시가 지원하는 공동체 주택에 대한 특례보증 또는 보증료율 우대 등의 보증 지원을 고려할 수 있을 것이다. 앞서 소개한 캐나다의 사례와 같이 주택협동조합의 역사가 오래된 국가의 경우 노후화된 조합주택에 대한 개량·수선 수요가 증가하고 있다. 또한 비용 절감을 위해 낡은 주택을 임대하여 재임차하는 협동조합주택의 경우에도 주택 개량을 통해 주거의 질 향상을 도모할 수 있다. 우리나라에도 주택협동조합이 성장하면서 오래된 조합 주택에 대한 주택 개량자금에 대한 보증 수요가 예상되므로, 이에 대한 대응도 필요하다. 공사의 개량자금보증은 주택을 개량·수선하는데 소요되거나 소요된 자금에 대하여 보증하는 상품으로, 신청인이 소유하고 실제 주거용으로 이용되고 있는 주택을 대상으로 한다. 현재 개량자금보증 상품은 개인보증 상품이므로, 법인인 조합이 주택을 소유하고 관리하는 경우 이용할 수 없다. 따라서 법인인 조합이 노후 주택을 개량하기 위해 은행의 대출이 필요한 경우 공사가 보증할 수 있는 상품을 신설하는 방안 등에 대한 장기적인 검토가 요구된다. 공사는 2014년 서울시설안전공단과 협약으로 그린리모델링 개량자금보증 상품을 출시하여 노후 주택에 대한 보증지원을 한 바 있으므로, 이를 참고하여 타 지자체 또는 공공기관과의 협약으로 개량자금보증에 대한 지원 대상과 폭을 확대할 수 있을 것이다.