미국 금융위기 이후 주택가격 하락과 주택 압류 급증이 초래한 주거 불안 문제와 이를 해결하기 위한 정책적 대응 및 대안 모색 doc_id PCY_201711220968154791_1

본 고는 글로벌 경제 위기의 출발점이 되었던 미국 금융 위기 이후 주택가격 급락, 주택 압류 급증에 따른 주택위기가 미국 주택시장 내 어떤 변화를 일으켰으며 그로 인한 정책 현안이 무엇인가를 살펴보고자 한다. 예일대학교 경제학과의 쉴러(Robert Shiller) 교수는 1980년대 일본의 버블 붕괴 이후 ‘잃어버린 10년’(Lost Decade)이 지금도 일본 경제를 괴롭히고 있듯이 미국은 2007년 금융위기 이후 이제 겨우 버블 붕괴의 절반 정도만을 지나왔을 뿐이며, 집값이 반등하지 않는 한 향후 5년간은 일본과 같은 상황이 전개될 것으로 예견하였다. 미국 주택시장은 지난 5년간 금융위기로 집값이 크게 하락하면서 주택시장 침체가 이어지고 있으며 이것은 실업난과 함께 미국 경기 회복의 큰 걸림돌이 되고 있다. 2012년 1월 미국 의회가 발간한 주택백서에 따르면, 미국 주택가격은 2006년 최고점에서 평균 33% 하락하였으며, 이는 약 7조 달러에 달하는 자산 손실과 총소비 감소로 이어지고 있다고 한다. 집값 하락으로 예상치 못한 많은 가구들이 집을 잃었으며 누적되는 주택 압류 물량은 추가적인 집값 하락 요인이 되고 있다. 시간이 점차 경과하면서 주택 압류로 인한 사회적 파급효과도 커지고 있다. 특히 다세대 임대주택의 위기는 임차인에게 직접적인 영향을 주고 있다. 2011년 미국 가구 중 5호 이상 다세대 주택 거주자는 1,756가구(전체 가구의 15.7%)로 이 중 자가점유가구 수는 238.2만 가구(다세대 거주 가구의 13.6%), 임차 가구는 1,518.3만 가구(다세대 거주 가구의 86.5%)이다. 즉, 전체 임차가구(3,537.8만 가구) 중 5호 이상 다세대 주택에 거주하는 가구 비중은 43%이며, 5호 이상 다세대 주택의 86.5%는 임차 가구이다. 따라서 다세대 주택의 압류 위기는 다세대 주택 소유자뿐 아니라 임차 가구의 주거 안정에 큰 영향을 미치고 있다. 2009년 전미 저소득층 주택 연합(National Low Income Housing Coalition)은 다세대주택의 압류 위기로 영향을 받는 가구의 약 40%는 임차인이라고 추산하였다. 단독주택에 세들어 사는 사람들보다 다세대주택에 세들어 사는 사람의 퇴거 리스크가 다소 낮지만 다세대주택 거주자의 상당수가 임차인이라는 점에서 다세대주택 압류 사태는 임차인에게 경기 침체로 인한 가장 큰 주거 불안이 되었다. 현 상황에서 가장 긴급한 정책 현안은 압류 위기에 대한 대응이다. 주택 압류 예방 및 최소화를 위해 시장 충격을 완화하는 것이 가장 급선무이다. 주택 압류 증가 원인은 무엇보다 주택가격 하락이 원초이긴 하지만 주택시장 외적인 요인들도 상당히 작용했다고 볼 수 있다. 주택 압류는 모기지 대출 차입자가 90일 이상 연체할 경우 채무 불이행 통보를 받게 되며 이후 보통 30일 이내에 지급이 완료되지 않을 경우 주택압류 절차가 진행된다. 이 과정에서 차입자는 대출조건을 변경(loan modification)하거나 주택압류 절차가 진행되기 전에 소유주택을 급매도(short sale) 혹은 대출자에게 자발적으로 권리를 양도하여 주택 압류를 피할 수 있다. 미국 정부는 2009년 2월 모기지 대출요건 변경 프로그램(HAMP: Home Affordable Modification Program)하에서 모기지 대출 연체 가구에 금리 인하, 상환기간 연장 등 대출조건을 완화하는 등으로 압류 유예 대책을 시행 중이며, 모기지 대출 차환 프로그램(HARP: Home Affordable Refinancing Program)을 통해 저리 모기지로 차환 기회를 제공하는 등의 정책적 지원을 하고 있다. 그러나 기대했던 것보다는 주택 압류 구제 실적은 저조하다. Fannie Mae와 지역 CDCs 등 비영리 단체가 공가 혹은 압류 주택을 매입하여 임대용으로 활용한 자립적인 매입임대 프로그램(Selt Help Lease-Purchase Program)도 추진되었다. 임대주택 공급 대상은 지역 중위소득의 80%∼115% 이하에 해당하는 가구이다. Fannie Mae는 2009년 이 프로그램 지원을 위해 2억 달러를 지원하였으며, 시범 사업을 추진한 바 있다. 또한, 일부 주정부에서 추진하여 성공한 지분 공유제 주택(shared equity)도 대안이 될 수 있으며, 지역사회의 토지신탁회사들의 참여를 통한 주택구입 프로그램 역시 이번 주택 압류 위기를 피해 갔다는 점에서 새로운 주거 대안으로서 그 확대 방법들이 논의되고 있다. 토지신탁회사로 1984년 설립된 Burlington Community Land Trust(BCLT)는 단독주택 및 다세대 주택의 건물만을 구입한 후 해당 토지는 민간으로부터 기부받는 형태로 저렴한 주택구입 프로그램을 운영하였다. 이 프로그램은 주택구입자들에게 재판매 시 원금의 100%를 보장하되 시세 차익에 대하여는 25%만을 돌려주는 방법이다.