다수준 모형을 활용하여 공동주택 관리비 형성에 영향을 미치는 객관적 결정요인을 분석하고, 관리비의 단순 비교보다는 단지 특성을 고려한 가치 중립적 접근의 필요성을 제시한다. doc_id PCY_201802050542328251_1

우리나라는 ‘아파트 공화국’이라 불릴 정도로 공동주택에 대한 선호도가 특히 높고, 실제 우리나라 국민의 70% 이상이 공동주택에 거주하고 있는 실정이다(박종열 2013). 이로 인해 관리비 및 장기수선충당금 관련 비용이 연간 12조 원에 달하는 등(한국소비자단체협의회 2016) 관리비가 국민 생활에서 차지하는 비중이 커지면서 ‘관리비 투명성 제고’는 중앙정부는 물론 지방자치단체, 언론 등의 단골 화두가 되었다. 국토교통부는 ‘공동주택 관리 비리 근절’을 목적으로 2016년 8월에 ‘공동주택 회계처리기준’을 제정하여 고시하였다. 행정자치부는 2015년 12월 ‘공공분야 빅데이터 분석사업 성과’를 발표하면서 주요 사업의 하나로 공동주택 관리비 데이터 분석사업을 소개한 바 있다. 행정자치부는 이 사업을 통해 관리비 부조리 사례를 적발한다면 관리비 절감이 가능하며, 관리비가 10%만 줄어도 약 1조 1천억 원의 비용 절감 효과를 기대할 수 있다고 추정하였다. 지방자치단체 중 한곳인 경기도는 아파트 단지 빅데이터 분석을 통해 ‘아파트 관리 부조리 분석 시스템’을 전국 최초로 개발하였다고 2016년 1월 발표한 바 있다. 언론 역시 공동주택 공사용역 입찰 비리 사례, 관리직원의 관리비 횡령 사건 등을 보도하면서 공동주택 관리비 투명성 제고를 위해 제도적 개선이 시급함을 지속적으로 알리고 있다. 이처럼 공동주택 관리비에 대한 사회적 관심이 높아지는 현상과 관리비 투명성 제고를 위한 노력 자체는 바람직하나, 언제부터인가 ‘관리비 투명성 제고’와 ‘관리비 절감’이라는 용어가 동일하게 사용되면서 관리비 적은 아파트가 좋은 아파트로 여겨지고 있는 실정이다. 관리비 투명성을 강조하는 과정에서 결국 관리비 절감이 최대 현안으로 떠오른 데에는 정부의 아파트 비리 적발 등 성과 지향 행정과 일부 아파트의 관리비 부조리를 전체로 일반화시키는 언론의 보도 태도가 일조하였음을 부인하기 어렵다. 단순히 관리비의 높고 낮음을 비교하여 좋은 아파트와 비리가 의심되는 아파트로 이분하다 보니, 정작 관리비 결정에 영향을 미치는 가치중립적 분석 사례는 찾아보기 힘든 실정이다. 즉 비리가 발생한 아파트의 관리비가 높을 가능성이 많지만, 관리비 수준의 고저는 아파트 단지의 물리적 특성과 관리방식에도 많은 영향을 받기 마련이다. 예를 들어 관리비를 구성하는 항목 중 승강기 유지비는 고층 아파트일수록 많이 발생한다. 공동주택 관리비 형성에 영향을 미치는 가치 중립적 요인이 다양함에도 불구하고, 사회적 담론이 입주자대표회의 및 관리사무소의 비리 적발이나 관리비 절감에 쏠리고 있는 실정이다. 본 논문에서는 데이터 자체에 초점을 두어 관리비 형성의 객관적 결정요인을 파악하고 그 함의를 도출하고자 하였다. 먼저 관리비 데이터의 시공간적 교차포섭 구조를 고려하여 이에 알맞은 다수준 모형을 설계하였다. 모형을 데이터에 실제 적합시키는 과정에서는 베이지안 추론 방법을 활용하여, 추정한 모수의 불확실성을 충분하게 검토할 수 있도록 하였다. 사례 지역은 데이터 신뢰성 등을 감안하여 대전 지역을 선정하였다. 관리비 형성에 영향을 미치는 첫 번째 요인으로 먼저 계절적 주기를 들 수 있다. 관리비를 구성하는 항목 중 개별사용료는 계절에 따른 변동이 큰 반면, 공용관리비는 연중 일정한 수준을 보이고 있었다. 두 번째 요인으로 공동주택 단지의 개별적 특징을 들 수 있다. 단지와 관련된 개별적 특징은 지리적 위치, 건물 동의 배치 형태, 입주자대표회의 성향 등 일일이 측정할 수 없는 다양한 요인들을 의미하며, 본 논문에 서는 이러한 요인들을 ‘단지’라는 변수에 포함시켜 그 변동성을 살펴보았다. 그 결과 공동주택 단지는 관리비 결정에 그 어떤 요인보다 가장 크게 영향을 미치는 것으로 파악되었다. 분석대상 데이터는 시공간적 포섭구조를 갖는다. 즉 개별 관리비는 보다 상위수준의 공동주택 단지에 포함되는 공간적 위계를 가질 뿐 아니라, 36개월 동안 반복적으로 측정되어 시간적 위계도 갖는다. 이와 같은 계층적 구조의 데이터에 대해 단일 오차항을 가정한 회귀분석 등을 적용하는 것은 부적절하다. 개별 관리비 수준 및 보다 상위 수준(공동주택 단지, 기간)에 따라 상이한 오차항 분산(Error Variance)을 가정하는 것이 보다 합리적이며, 이와 같은 데이터 구조를 고려하여 본 논문에서는 다수준 모형을 적용하였다. 사회과학에서 활용되는 대부분 데이터는 어떠한 측면에서든 위계관계를 갖는 것이 일반적이다. 모든 계량적 분석의 기본모형(Default Model)은 OLS(Ordinary Least Squares) 같은 단일수준 모형이 아니라 다수준 모형이 되어야 하고, 자료의 위계관계를 고려할 필요가 없음이 명백한 경우에만 단일수준 모형을 적용하여야 한다는 주장도 있다(McElreath 2016, 14). 위계관계를 갖는 흔한 예로 학생과 학교에 관한 자료를 들 수 있다. 개별 학생의 시험점수는 자신이 속한 학교의 특징에 많은 영향을 받는다. 따라서 학생은 학교에 속하는 위계관계가 성립한다. 공동주택 관리비에 대한 사회적 관심이 비리 적발에 집중되어 있고 가치 중립적 분석 사례가 흔치 않은 바, 본 논문에서는 데이터 자체에 초점을 두고 관리비에 대한 객관적 결정요인을 파악하고자 하였다. 매월 측정된 관리비 데이터는 공간적으로 공동주택 단지에, 시간적으로 측정 월에 속하는 교차포섭의 특징을 가지고 있다. 본 논문에서는 이러한 시공간적 교차포섭 구조를 반영하기 위해 다수준 모형을 분석의 틀로 사용하였고, 구체적인 모수의 추정은 MCMC(Markov Chain Monte Carlo) 기법의 하나인 HMC(Hamiltonian Monte Carlo) 알고리듬을 사용하였다. 분석 결과, 관리비 형성에 영향을 미치는 첫 번째 요인으로 계절적 주기를 꼽을 수 있었고, 이는 관리비를 구성하는 항목 중 개별 사용료에서 보다 뚜렷하게 파악되었다. 두 번째 요인으로 공동주택 단지의 개별적 특징을 들 수 있다. 지리적 위치, 건물 동의 배치 형태 등 일일이 측정하여 변수화할 수 없는 이러한 요인들을 모두 ‘단지’라는 변수에 포함시켰으며, 이 요인이 관리비 결정에 그 어떤 요인보다 크게 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 특히 동당 세대수는 관리비 상승의 주요 요인임을 확인하였다. 본 논문에서 활용한 설명변수 동당 세대수(DENSITY)는 이와 같은 단지의 개별적 특징을 보여주는 지표 중 하나로 볼 수 있다. 42개 단지의 평균 동당 세대수는 약 90세대인데 이러한 동당 세대수는 아파트 한동의 건물밀도, 즉 용적률로 해석이 가능하며, 세대수가 많을수록 높은 용적률, 즉 층수가 높은 고층 아파트로 풀이할 수 있다. 또는 아파트 한 동에 대형 평수 세대보다는 소형 평수 세대가 비교적 많이 분포하는 것으로 해석할 수 있다. 고층 아파트 위주 및 소형 평수 위주의 단지는 모두 관리비 수준이 높게 형성될 것으로 예상할 수 있다. 일례로 고층 아파트는 비교적 비용이 적게 드는 단순보수계약(Parts, Oil and Grease Contract) 방식으로 승강기를 관리하지 않고, 비교적 고가인 책임보수계약(Full Maintenance Contract) 방식으로 관리하는 경우가 많다. 승강기뿐 아니라 주차장 설비, 각종 전기통신설비 또한 법령에 따라 고층 아파트는 저층 아파트에 비해 보다 엄격한 안전점검을 받아야 하며 이는 모두 관리비 상승으로 이어진다. 마찬가지로 동일 면적의 아파트 동이라면 대형 평수 50세대가 존재하는 경우보다 소형 평수 100세대가 존재하는 경우 인력 추가 소요 등으로 인해 관리비가 높게 형성될 것임을 쉽게 이해할 수 있다. 아울러 관리비 자체의 순위와 공동주택 단지의 계수 순위를 비교할 때, 두 지표 간 관련성이 거의 없는 것으로 나타나, 관리비 자체의 단순 비교는 지양해야 함을 알 수 있었다. 또한 관리비 결정요인으로 관리면적과 경과연수를 살펴보았으며, 본 분석에 사용된 데이터의 경우 관리면적 증가에 따른 단가의 하락이 15만 내외에서 가장 크다는 것을 파악할 수 있었다. 경과연수의 경우 15~20년 경과시점부터 관리비 상승 추세를 발견할 수 있었다. 마지막으로 관리면적과 경과연수 사이에는 상호 작용 효과가 존재하여 소규모보다는 대규모단지일 때 경과연수 증가에 따른 관리비 상승 효과가 보다 뚜렷함을 확인하였다. 본 논문은 관리비 결정요인을 최대한 객관적으로 파악하고자 시도하였다. 동당 세대수와 같은 단지의 개별적 특징이 관리비 결정에 특히 중요한 요인임을 밝히고, 관리면적, 노후도 및 이들의 상호 작용이 관리비에 미치는 영향력을 수치화하여 제시하였다. 본 논문의 결과들이 아파트 관리비 등급 발표와 같은 정부의 관리비 투명화 추진 정책에 의미 있는 기초자료가 되기를 기대한다. 반면 본 논문은 여러 가지 아쉬운 점도 함께 남기고 있다. 먼저 관리비를 형성하는 데 있어 인접 공동주택 단지 간에 서로 영향을 주고받는지, 즉 단지 간 공간적 종속성 여부를 분명하게 제시하지 못했다.