개발제한구역의 합리적 관리를 위한 국토환경성평가 활용 방안, 지침 간 연계성 강화 및 토지 개발 용도 관리 체계 개선 doc_id PCY_201804040128071491_6

개발제한구역 해제계획에 있어 중요 지표로 활용되는 GB환경평가의 성능이 부족한 것으로 파악된바, 이를 보완할 수 있는 수단으로 국토환경성평가를 활용하도록 하는 것이 바람직하다. 다만 국토환경성평가의 종합등급은 법제적 항목에 개발제한구역이 포함되어 있으므로 법제적 항목을 제외한 자연현황을 토대로 별도로 제공하는 등급을 활용할 수 있다. 개발제한구역 해제목표량과 비교하여 어느 수준의 국토환경성 등급까지 해제를 허용할 수 있을 것인지에 대한 기준을 마련하기 위해서는 관련 연구가 필요하나, 당분간 국토환경성평가의 기준대로 1, 2등급은 보전을 중심으로, 4, 5등급은 해제를 중심으로 관리하는 것이 바람직할 것으로 판단된다. 이의 적극적인 활용을 위해서는 궁극적으로 국토부와 환경부의 합의를 통한 양측 또는 공동 지침에 반영하여 수립 단계에서부터 고려하도록 하는 것이 이상적이며, 이것이 단기간에 이루어지기 힘들 경우에는 환경부 지침에 우선 반영하여 전략환경영향평가에서 우선 활용할 수 있도록 하는 것이 필요하다. 앞의 분석을 통하여 도시관리계획(재정비)의 전략환경영향평가 시 용도지역 세분과 관련하여 국토환경성평가의 효용성을 확인할 수 있었다. 특히 국토환경성평가에서 활용하는 지표들이 전략환경영향평가 지침에서 명시하는 중점검토 사항을 상당 부분 반영하고 있고, 등급 설정방법이 직관적이어서 해석 및 오류 보정이 쉬우며, 전국 단위 정보에 쉽게 접근할 수 있다는 측면에서 활용성이 높은 것으로 판단된다. 평가서에서 구체적으로 활용할 수 있는 방법은 필지별로 국토환경평가지도를 제시하고 해당 필지 및 인접지가 1등급 또는 2등급일 경우 해당 사유를 같이 기술토록 하는 것이다. 만일 해당 사유가 실제 현황과 맞지 않을 경우 이를 증빙하는 자료 또는 정보를 추가하여 보정하도록 할 수 있다. 국토환경성평가의특성상 여러 지표가 동시에 상위 등급일 수 있으니 해당하는 모든 지표에 대한 정보를 제시하는 것이 필요하다. GB환경평가등급은 1999년 이후 현재까지 갱신이 미흡한 상황이다. GB환경평가등급도의 노후화는 현재 개발제한구역 관리에 있어 주요 이슈 중 하나이며, GB환경평가등급도의 개선에 있어 국토교통부와 지자체의 기준에 차이가 발생하는 문제가 있다. 즉, 국토교통부는 기존 환경평가결과를 준용한 개발제한구역의 보전계획을 강화하는 측면이며, 지자체는 지역상황(지표자료) 변화에 따른 해제지역 확대 요구 및 유리한 결과로 활용하려는 측면에서 문제가 발생한다. 이러한 이해관계의 근본적인 문제를 해결하기 위해서는 환경평가등급도 자료의 일괄갱신 및 지속적 유지운영체계 구축을 통해 개발제한구역을 합리적으로 관리하고, 이를 기반으로 개발제한구역 해제 조정의 기준이 되는 환경평가등급도의 신뢰성을 높일 필요가 있다. 또한 개발제한구역 해제와 관련하여 국토부와 환경부의 지침 간 연계성을 강화할 필요가 있다. 특히 개발제한구역 해제계획은 특정 입지에 특정 사업을 목적으로 시작되는 성향이 있기 때문에 계획 수립 단계에서 입지에 대한 지침을 보다 명확히 하는 것이 필요하다. 사업자 입장에서 우선하는 기준은 국토부의 계획 수립 지침일 것으로 판단되므로 국토부의 계획 수립 지침에 보다 구체적으로 제시하고 있는 환경부 지침의 해제 입지 가이드라인을 반영하도록 하여 향후 전략환경영향평가 시 발생할 수 있는 갈등의 소지를 미연에 방지하는 것이 바람직하다. 현재 개발제한구역 해제 입지 중 민감한 지역 중 하나는 농림진흥지역 농지이다. GB환경 평가상에서는 1등급의 보전가치가 높은 것으로 판정하고 있으나 농림부와 협의하면 해제할 수 있다는 조항을 마련해 두고 있으며, 많은 지자체에서 이를 적극 활용하고 있다. 농업진흥지역 내 개발제한구역의 무분별한 해제를 방지하기 위하여 양호한 농지에 대한 해제 기준을 보다 구체화하는 것이 필요하다. 개별토지의 개발용도 관리에 대해서는 개발행위 허가 시 지목‘대’로의 변경에 주목하여 지목‘대’는 곧 개발권 부여에 해당하는 것으로 검토할 필요성이 있다. 실제로도 임상지에 지목‘대’로 부여된 토지 사례 등이 확인되고 있다. 개발제한구역 집단취락 조정 해제, 장기미집행 도시계획시설의 매수청구권 부여도 우리나라에서의 지목이 개발권 부여로 해석되고 있음을 보여준다. 토지개발 용도관리 개선방안은 개별토지의 개발용도관리를 위해 지목변경을 개발행위의 하나로 제도화하고 이중 재산권보호 대상이 되는 지목‘대’로의 변경을 허가 대상으로 하여야 한다. 도시권 차원의 시가화용지 개발을 관리하기 위하여 기존의 용도지역 구분을 토대로 도시성장 경계선을 설정하고 경계 밖의 시가화용지 개발은 일정 규모 이상 개발에 한하여 허용할 것을 제안한다. 또 도시성장 경계 밖의 토지에 대해서는 개발시대의 용도지역제 운용으로 부풀려진 개발가능성을 조정하기 위해 전국적 차원의 개발 수요 추정과 현재의 토지특성 및 토지가격을 토대로 개발권을 각각 부여하고 이를 토대로 개발권 선매제도와 개발권양도제를 실시하여야 한다.