공동주택 관리사무소장의 전기안전관리자 겸직 금지, 관리규약 제·개정 절차 및 공고 방법, 입주자대표회의 운영비 규정 위임, 그리고 임대주택 분양전환 가격 산정에 관한 법적 기준과 해석 doc_id PCY_202005290400511551_9

먼저, 주택법에 따르면 공동주택의 관리사무소장은 주택관리사 또는 주택관리사보의 자격이 있어야 하고, 선량한 관리자의 주의로 그 업무를 수행하여야 하며, 같은 법 제55조의2에 따르면 입주자에 대한 손해배상책임과 보증보험 등에 가입할 의무가 있고, 같은 법 제58조에 따라 관리사무소장으로 배치된 후 보수교육을 받아야 하며, 같은 법 제59조에 따라 지방자치단체에 대하여 보고 또는 자료제출 의무를 부담하고 있는 반면, 주택법에 따라 공동주택관리기구가 갖추어야 하는 전 기안전관리자는 전기사업법 제73조제6항, 같은 법 시행규칙 제44조제1항 및 별표 12 제3호에 따라 전기산업기사 이상의 자격이 있어야 하고, 같은 법 제73조의3제1항에 따라 전기설비의 안전관리업무를 성실히 수행하여야 하며, 같은 법 시행규칙 제40조제3항에 따라 해당 전기설비 설치장소의 사업장에 상시 근무를 하여야 하고, 같은 법 제73조의4에 따라 주기적으로 전기안전관리에 관한 교육을 받아야 합니다. 나아가, 공동주택의 관리사무소장은 전기안전관리자의 전기시설에 대한 안전관리업무와 그밖에 다양한 공동주택관리업무를 지휘하거나 총괄하는 공동주택관리기구의 장(長)으로서의 법적 지위를 보유하고 있다고 할 것인바, 이 사안의 경우 관리사무소장이 그 업무 외에 전기안전관리자의 업무도 할 수 있다고 보게 되는 경우에는 공동주택관리의 조직체계 및 업무지휘 체계의 불안전성을 초래하여 전기안전관리업무에 대한 실질적이고 객관적인 관리․감독이 곤란하다고 할 것이고, 나아가 공동주택관리업무의 부실화․형식화를 통해서 입주자 및 사용자의 권익보호에 지장을 초래할 가능성이 크다고 할 것이며, 이는 관리사무소장을 주택관리사 자격을 가진 사람으로 배치하여 공동주택을 보다 전문적이고 체계적으로 관리하도록 한 주택법의 입법취지에도 반한다고 할 것입니다. 한편, 주택법 시행령 제57조제1항에서는 주택법 제44조제1항에 따라 시․도지사가 정하는 관리규약의 준칙에 포함되어야 할 사항을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제57조제2항에서는 공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 내용을 해당 입주예정자의 과반수가 서면으로 동의하는 방법으로 결정하며 이 경우 사업주체가 제안한 내용은 해당 공동주택의 게시판과 인터넷 홈페이지에 공고하고, 입주자등에게 개별 통지하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서는 같은 조 제2항에 따라 제정된 관리규약을 개정할 때 그 절차 및 방법은 같은 영 제52조제1항을 준용하되, 그 개정안에는 개정 목적, 종전의 관리규약과 달라진 내용, 같은 영 제57조제1항에 따른 관리규약의 준칙과 달라진 내용을 적고 같은 조 제2항 후단의 방법에 따라 공고하고 통지한다고 규정하고 있는바, 이 사안에서는 해당 공동주택의 인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 관리규약 제․개정안을 해당 공동주택의 게시판에만 공고해도 되는지, 아니면 인터넷 홈페이지를 새로 개설하여 게시판과 인터넷 홈페이지에 모두 공고하여야 하는지가 문제됩니다. 또한, 관리사무소장이 공동주택관리기구가 기술인력으로 갖추어야 하는 기술자의 자격을 갖추면 당연히 해당 기술인력의 업무도 할 수 있다고 보게 되는 경우에는 관리사무소장 1인이 해당 기술인력의 자격을 모두 갖추어 별도의 기술인력을 갖추지 않는 경우도 상정할 수 있는바, 이는 공동주택관리기구에 필요한 기술인력을 고루 갖추어 공동주택을 합리적으로 관리하도록 하는 기술인력기준 제도의 입법취지를 몰각할 뿐 아니라 관리사무소장 1인에게 과중한 업무를 부담시키게 되어 주택관리의 안전성 및 효율성이 현저히 저해될 수 있는 불합리한 결과를 초래한다고 할 것입니다. 따라서, 공동주택관리기구에 배치된 관리사무소장이 전기사업법에 따른 전기안전관리자의 자격을 가지고 있는 경우라도 관리사무소장을 전기안전관리자로 중복하여 배치할 수 없습니다. 먼저, 주택법 시행령 제57조제2항 및 제3항에서 관리규약을 제정 또는 개정하는 경우에 제․개정안을 공고하고 입주자등에게 개별 통지하도록 규정하고 있는 것은 관리규약 제․개정 시 그 내용을 입주자등에게 미리 알림으로써 입주자등의 의사결정에 도움을 주고, 그 참여를 확대함으로써 제․개정을 원활하게 진행하기 위한 절차를 도입한 것이라 할 것이며, 나아가 주택법령에 규정된 공고 절차에 따라 관리규약을 정하지 아니하는 경우에 대하여 다른 특별한 행정제재나 벌칙을 부과하도록 규정하고 있지 않은 점에 비추어 볼 때, 제․개정안의 공고 방법을 규정하고 있는 주택법 시행령 제57조제2항 및 제3항의 공고에 관한 내용은 관리규약의 제․개정을 위한 보조적․부수적 규정으로서의 성격을 가지고 있다고 보아야 할 것인바, 그렇다면 인터넷 홈페이지가 없는 공동주택의 경우에는 공동주택의 게시판에 공고함으로써 같은 영 제57조제2항 및 제3항의 취지에 따른 공고 의무를 충분히 수행한 것으로 볼 수 있을 것입니다. 입주자대표회의의 운영비의 용도 및 사용금액을 관리규약으로 정하도록 하고 있으므로(주택법 시행령 제57조제1항제5호), 입주민은 관리규약에 직접 운영비의 용도 및 사용금액을 정할 수 있을 뿐만 아니라, 그 내용을 ‘입주자대표회의운영비 사용규정’에 위임하도록 정할 수도 있을 것입니다. 또한, 하위 규정에 위임한다고 관리규약으로 정한 경우, 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정․개정 및 폐지는 입주자대표회의 의결사항(주택법 시행령 제51조제1항제1호의2)이므로, 입주자대표회의는 입주자대표회의 운영비의 용도 및 사용금액을 의결하여 해당 규정에 정할 수 있습니다. 따라서, 입주민의 과반수가 찬성하여 결정된 관리규약에서 입주자대표회의 운영비의 용도 및 금액을 ‘입주자대표회의운영비 사용규정’에 위임하였다면, 그에 따라 입주자대표회의 의결로 해당 사용규정에서 입주자대표회의 운영비의 용도 및 금액을 정한 것은 타당할 것입니다. 임대주택법 제16조에서는 임대주택은 임대의무기간이 지나지 아니하면 매각할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 법 제21조에서는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 임차인에게 우선 분양전환하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제10항에서는 분양전환의 방법․절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 같은 항의 위임에 따라 같은 법 시행령 제23조제8항에서는 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 분양전환가격 산정의 기준․방법 및 절차 등에 관하여 같은 조 제1항부터 제7항까지에 규정된 것 외에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제9조 및 제14조에 따르면 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정 기준은 별표 1에 따르도록 되어 있습니다.